나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104239 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 457-161 현대파라곤 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해길 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "서울신봉초등학교" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택 및 단독주택, 주상용건물, 아파트단지 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(2호선 '서울대입구역')이 소재하는 등 제반대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제3층 제302호로서, 외벽: 화강석붙임마감 등, 내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등, 샷시: 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지대비 대체로 평탄한 세장형 토지로서, 공동주택, 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 약 4~5미터 수준 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역((7층 이하)) , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104239 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 457-161 현대파라곤 3층302호

건물명: 현대파라곤 (2021년 3월 건축 허가, 2021년 9월 사용 승인)

1.3. 면적 및 용도

용도: 다세대주택

토지 면적: 20.27㎡ (약 6.13평)

토지 지분: 20.27㎡ (약 6.13평)

건물 면적: 29.20㎡ (약 8.83평)

건물 지분: 29.2㎡ (약 8.83평)

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

1.5. 감정가

감정가: 342,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "서울신봉초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 주상용건물, 아파트단지 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있습니다. 또한 지하철 2호선 '서울대입구역'이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상황

본건은 북동측으로 약 4~5미터 폭의 포장도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 무리가 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 서울신용보증재단의 가압류 (2025카단825546, 접수일자: 2025년 10월 29일)입니다.

3.2. 주요 권리 분석

* 소유권 보존: 이대우 외 4명 (2021년 9월 14일 접수)

* 공유자 전원 지분 전부 이전: 조유진 (2022년 7월 8일, 매매)

* 주택 임차권: 김범수 (2024년 7월 11일 접수, 보증금 380,000,000원, 2022년 7월 8일 전입)

* 가압류: 서울신용보증재단 (2025년 10월 29일 접수)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025년 11월 4일 접수)

3.3. 인수되는 권리 및 보증금

인수 보증금 합계: 0원

임차인(주택도시보증공사)은 매각으로 인해 임차권이 말소될 예정이며, 보증금 반환 채권 승계인으로서 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다.

3.4. 특이사항 및 주의사항

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건이 변경되었으며, 이는 임차인의 대항력 포기와 관련이 있습니다.

* 선순위 임차권: 주택도시보증공사(HUG)의 김범수 임차인이 존재하나, 매각 조건에 따라 인수 부담이 없습니다.

* 매각 조건: 임차인 및 임차보증금반환채권 승계인인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건을 포함하여 매각이 진행됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본건은 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 다세대주택, 단독주택, 주상용 건물 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 주변에 대규모 상업 시설이 밀집한 지역은 아니지만, 서울대입구역 인근으로 다양한 편의시설 및 상업시설을 이용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

* 교육 시설: 본건 인근에 서울신봉초등학교가 위치하며, 주변 지역에 다수의 학교가 소재하여 교육 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 지하철 2호선 서울대입구역, 인근 버스정류장 등을 통해 서울 시내 접근성이 양호합니다.

5.2. 건물 내부 설비

건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 사항

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역((7층 이하))으로 지정되어 있습니다.

* 대공방어협조구역(위탁고도:194m), 과밀억제권역에 해당합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수인 명의 변경 또는 전매 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다 (지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31. / 2025.8.26.~2026.8.25.).

6.2. 권리관계 복잡성

다수의 권리 (임차권, 가압류, 강제경매)가 등기부에 기재되어 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 다만, HUG 조건부 매각으로 인해 권리 관계 해소 과정에서 주의가 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

* 임대 관계 미상: 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 주택도시보증공사의 임차권이 등기되어 있어 해당 임차인과의 관계 정리가 주요 쟁점입니다. (단, 매각 조건으로 대항력 포기 및 보증금 인수 부담 없음)

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 봉천동에 위치한 신축급(2021년 준공) 다세대주택입니다. 지하철 2호선 서울대입구역 이용이 편리한 입지이며, 건물 상태도 양호한 편입니다. 특히, 임차인(주택도시보증공사)이 보증금 반환 채권에 대한 매수인에게 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행되어, 낙찰자가 보증금 인수 부담 없이 취득할 수 있다는 점이 큰 장점입니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 등 법적 제한 사항과 복잡한 권리 관계 해소 과정에서의 잠재적 리스크를 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 역세권 입지: 서울대입구역 인근으로 직주근접 및 생활 편의성이 우수합니다.

* 보증금 인수 부담 없음: HUG 인수 조건으로 인해 낙찰자가 보증금을 인수할 필요가 없어 투자금 부담이 적습니다.

* 안정적인 주거 지역: 봉천동의 주거 환경은 안정적인 편입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 342,000,000원

본건과 유사한 조건(2016년 건축, 26.98㎡, 3층)의 인근 다세대주택 '비쥬타운B'가 2026년 7월 1일 283,000,000원에 매매된 사례가 있습니다. 이를 기준으로 평당 약 3,468만원으로 환산 시, 본건(29.20㎡, 약 8.83평)의 적정 시세는 약 306,750,000원으로 추정됩니다.

신축 연차(2021년) 및 HUG 인수 조건으로 인한 보증금 부담 없음 등을 고려하면, 감정가 이하에서 경쟁력 있는 입찰가를 고려할 수 있습니다.

보수적으로 감정가의 80~90% 수준을 고려할 때, 273,600,000원 ~ 307,800,000원 범위에서 검토 가능합니다.

인근 실거래 사례 및 보증금 인수 부담 없음을 감안하여, 290,000,000원 ~ 320,000,000원 수준에서 공격적인 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.