나이스옥션 법원경매 부산 2023타경5853 [1] 부산광역시 동구 좌천동 727-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라 · 평가일 2023.12.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 좌천동에 소재하는 좌성초등학교(폐교)의 동측 인근에 소재하는 토지로서 인근은 기존 주택 및 학교 소규모 근린생활시설 등으로 형성된 경사지 내 기존 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 도보로 약 7분 거리에 부산지하철1호선(좌천역)이 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

동하향하는 경사지대 내 사다리형 토지로서 단독주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2021-07-14)(제2종일반주거지역), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(상대정화구역(금성중,금성고))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(상대정화구역(데레사여자고등학교))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(상대정화구역(소화데레사유치원))<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2015-11-11)<문화재보호법> 중점경관관리구역(2023-02-15)(부산항 도심 일원 중점경관관리구역)임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.
·기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 스라브가 2층 건물로서 사용승인일은 1962.04.10이며

·외 벽: 적타일 붙임, 세멘몰탈위 페인팅 마감.
·내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감.
·창 호: PVC 창호임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도", "사진용지"와 같이 기호(ㄱ) 내지 (ㅂ)의 부합물 및 종물이 소재하며 구조,규모 및 용도 등을 볼 때 본건 토지의 가치에 미치는 영향은 별무함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산지방법원에서 진행 중인 2023타경5853 (1) 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 부산광역시 동구 좌천동 727-2번지이며, 단독주택으로 이용 중입니다.

감정평가액은 184,642,880원이며, 토지 면적은 141.50㎡ (약 42.8평), 건물 면적은 143.64㎡ (약 43.4평)입니다.

토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 채권자는 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

주요 특이사항으로는 유동화물건, 대항력 있는 임차인, 공동담보 물건이며, 주의사항으로 제시외 건물 19.90㎡ (약 6.0평)이 포함되어 일괄 매각된다는 점을 유의해야 합니다.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 동구 좌천동에 소재하며, 과거 좌성초등학교(현재 폐교)의 동측 인근에 위치합니다.

주변 환경은 기존 주택가와 소규모 근린생활시설, 학교 부지 등이 혼재된 경사지에 형성된 주택지대입니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 도보로 약 7분 거리에 부산지하철 1호선 좌천역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 인근에 노선버스 정류장도 소재하여 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

토지는 동하향하는 경사지대에 위치한 사다리형으로, 현재 단독주택 부지로 이용 중입니다.

북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역이며, 소로3류에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(금성중, 금성고, 데레사여고, 소화유치원), 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2019년 9월 24일 접수된 부산은행의 근저당권 (채권최고액 99,000,000원)입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(건물 등기부상 갑12 소유권이전, 을7 근저당권, 갑12 임의경매 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

건물 등기부 요약상 1962년 4월 10일 사용승인된 연와조 스라브 2층 단독주택입니다.

토지 및 건물 등기부상 동일한 소유권 이전 및 근저당, 임의경매 내역이 확인됩니다.

* 임차인 현황:

* 이화자: 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2005-09-26, 확정일자 2023-12-06, 배당신고일자 2023-12-08, 대항력 있음.

* 장태헌: 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2007-07-31, 확정일자 2023-12-06, 배당신고일자 2023-12-08, 대항력 있음.

두 명의 임차인 모두 대항력을 보유하고 있으며, 전입일자가 오래되었으나 확정일자 및 배당신고일자가 최근입니다.

물건명세서상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있습니다. 이는 배당으로 보증금 전액을 회수할 수 있다는 의미일 수 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서 보증금 관련 부담이 발생할 수 있는 잠재적 위험이므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건 주변의 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보를 분석한 결과, 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 30일 거래: 7,800만원 (1979년 준공, 60.19㎡ 전용 면적)

* 2026년 5월 28일 거래: 7,250만원 (2003년 준공, 54.6㎡ 전용 면적)

* 2026년 5월 12일 거래: 6,500만원 (2003년 준공, 44.97㎡ 전용 면적)

제공된 JSON 정보는 '다세대' 주택 거래 사례이므로, 본건 '단독주택'과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 그러나 좌천동 일대의 부동산 시세를 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 최근 거래가는 6,500만원에서 7,800만원 사이로 형성되어 있으며, 건축 연도 및 면적에 따라 가격 차이가 있습니다.

본건의 감정가 184,642,880원은 주변 다세대 주택 시세보다 높게 보입니다. 이는 단독주택으로서의 토지 가치나 규모, 혹은 다른 요인이 반영된 것으로 판단되나, 실질적인 시세 분석을 위해서는 본건과 유사한 단독주택의 거래 사례를 추가적으로 파악해야 합니다.

1.4. 생활정보

본건이 소재한 좌천동은 주거 지역으로, 인근에 학교(좌성초교 폐교), 소규모 상가 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

도보 약 7분 거리에 부산지하철 1호선 좌천역이 있어 시내 접근성이 우수합니다.

주변에는 금성중학교, 금성고등학교, 데레사여자고등학교, 소화유치원 등이 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

주변 지역은 역사문화자원(정공단 등)이 있으며, 산복도로 르네상스 사업 등 지역 활성화를 위한 다양한 사업이 진행된 바 있어 향후 지역 가치 상승이 기대될 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 이화자, 장태헌 두 임차인이 대항력을 보유하고 있습니다. 이들의 보증금 합계는 80,000,000원입니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 표기되어 있으나, 명도 시 명도 대상이 될 수 있으며, 이에 따른 명도 비용 및 시간 소요, 혹은 협상 과정에서의 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. (보증금액이 미상인 경우는 아니지만, 대항력 있는 임차인의 존재 자체에 대한 주의가 필요합니다.)

* 건축물 노후: 본건 건물은 1962년 4월 10일 사용승인되어 매우 노후되었습니다. 따라서 대규모 수리, 리모델링 또는 철거 후 신축 시 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 19.90㎡의 제시외 건물이 포함되어 매각됩니다. 이는 건물 감정평가 시 별도로 고려되었을 가능성이 있으며, 명도 및 활용 측면에서 추가적인 검토가 필요합니다. (토지 감정평가 요약표 상 '제시목록 외의 물건: 없음'으로 기재되어 있으나, '주의사항' 및 '건물 제시외면적' 정보에 따라 포함된 것으로 해석됩니다.)

* 유동화 물건: 해당 물건은 유동화된 자산으로, 채권 양수도 등 복잡한 권리 관계가 있을 수 있습니다. 이는 물건 명세서 확인 및 필요시 채권자/담보권자와의 직접 소통을 통해 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 조사 결과, 본건 소재지인 부산광역시 동구 좌천동 727-2번지 인근에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 공장 밀집 지역 등)은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 동구 좌천동 역세권에 위치한 단독주택으로, 교통이 편리하고 주거 환경이 비교적 양호합니다. 그러나 60년 이상 경과된 매우 노후된 건물이라는 점과 대항력 있는 임차인 2인의 존재는 명도 및 비용 측면에서 부담이 될 수 있는 요인입니다. 제시외 건물의 포함 및 유동화 물건이라는 특수성도 고려해야 합니다. 주변 시세와 비교 시 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보이나, 단독주택으로서의 토지 가치와 지역 개발 가능성을 함께 고려할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 교통 환경: 부산지하철 1호선 좌천역 역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 지역 개발 잠재력: 중점경관관리구역 지정 및 산복도로 르네상스 사업 등의 과거 개발 이력이 있는 지역으로, 향후 발전 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

* 넓은 토지 면적: 141.50㎡의 토지 면적은 단독주택으로서 활용 가치가 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 184,642,880원입니다.

주변 다세대 주택 시세(6,500만원~7,800만원)와 직접 비교하기는 어려우나, 단독주택으로서의 토지 가치와 면적을 고려해야 합니다.

권리 분석상 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 총액은 80,000,000원입니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 명도 비용 및 시간 소요를 감안해야 합니다.

건물의 노후도가 매우 높아 상당한 수리 또는 철거 비용이 예상됩니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 보수적 접근 시: 감정가 184,642,880원 * 0.7 ≈ 129,250,000원

* 적정 범위: 130,000,000원 ~ 150,000,000원

이는 일반적인 예상 범위이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 건물 상태 확인, 임차인과의 명도 협상 결과, 관련 법규 검토 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.