나이스옥션 법원경매 부산 2023타경5853 [1] 부산광역시 동구 좌천동 727-2 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2023타경5853 [1] 부산광역시 동구 좌천동 727-2 단독주택 경매

• 사건번호: 2023타경5853
• 주소: 부산광역시 동구 좌천동 727-2
• 감정가: 184,642,880원
• 최저가: 129,250,016원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 단독주택

부산지방법원 경매1계 2023타경5853 | 소재지: 부산광역시 동구 좌천동 727-2 | 감정가: 184,642,880원 | 최저가: 129,250,016원 | 용도: 단독주택

1. 사건 개요 및 물건 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2023타경5853 (1)

경매구분: 부동산임의경매 (유동화물건)

감정가: 184,642,880원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

소재지: 부산광역시 동구 좌천동 727-2

용도: 단독주택

1.2. 면적 및 구조 현황

토지 면적: 141.50㎡ (약 42.80평)

건물 면적: 143.64㎡ (약 43.45평)

제시외 건물 면적: 19.90㎡ (약 6.02평)

건물구조: 연와조 스라브가 2층 주택 (사용승인일: 1962.04.10.)

특이사항: 제시외 건물 포함 일괄매각, 토지는 제2종일반주거지역에 해당

1.3. 채무 및 권리 관계

소유자: 주OOOOOOOO

채무자: 장OO

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건으로 진행되는 부동산임의경매 사건임.

2. 물건 분석

2.1. 입지 조건 및 교통 상황

본건은 좌성초등학교(폐교) 동측 인근에 위치하며, 기존 주택 및 학교, 소규모 근린생활시설 등으로 형성된 경사지 내 기존 주택 지대임.

교통 여건은 부산지하철 1호선 좌천역이 도보 약 7분 거리에 위치하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 양호함.

차량 접근이 가능하며, 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있어 접근성은 보통 수준임.

2.2. 법률적 검토 (용도지역 및 제한)

용도지역: 제2종일반주거지역(2021-07-14), 소로3류(폭 8m 미만)(접합).

제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(금성중, 금성고, 데레사여고, 소화데레사유치원), 역사문화환경보존지역(2015-11-11), 중점경관관리구역(2023-02-15)(부산항 도심 일원).

* *상대보호구역*은 학교 경계로부터 200m 이내 구역으로, 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있으나 주거용 건물 이용에는 큰 지장이 없음.

* *역사문화환경보존지역* 및 *중점경관관리구역*은 건축물의 높이 및 외관에 대한 규제를 받을 수 있으므로, 향후 재건축 또는 리모델링 시 관할관청의 확인이 필수적임.

2.3. 권리 분석 (명시된 정보 기준)

매각 대상은 토지 및 건물 일괄매각으로, 감정가 대비 토지(약 42.80평) 및 건물(약 43.45평 + 제시외 약 6.02평)의 규모가 적정함.

**주의사항:** 제시외 건물(19.90㎡, 약 6.02평)이 매각에 포함되므로, 별도 철거 등의 문제 없이 법정지상권 문제도 발생하지 않는 안전한 물건임.

임대차 관계는 미상(조사 필요).

3. 환경 분석

3.1. 상권 분석 및 생활 정보

주변은 기존 주택가로 형성되어 있으며, 인근에 좌천동 가구상가 등 전통 상권이 위치하고 있어 생활 편의시설 이용은 가능함.

경사지 내에 위치한 오래된 주택가이지만, 부산지하철 1호선 좌천역과 가까워(도보 약 7분) 교통 편의성은 우수함.

주변에 다수의 학교(금성중, 금성고, 데레사여자고등학교 등)가 소재하고 있어 교육 환경은 양호함.

3.2. 지역 부동산 시장 동향

부산 동구는 북항 재개발 사업과 해양수산부 임시 청사 이전 기대감으로 인해 아파트 거래량이 증가하는 등 부동산 시장이 활성화될 가능성이 있음.

본건은 단독주택이지만, 주거 선호도가 높아지는 지역 분위기 속에서 장기적으로 개발 압력이나 주거 환경 개선의 수혜를 입을 가능성이 있음.

다만, 부산 지역 전체 부동산 시장은 일부 선호 지역을 제외하고는 양극화 현상이 심화되고 있으므로, 입찰 전 철저한 지역 시세 조사가 필요함.

3.3. 잠재적 리스크

* **물리적 리스크:** 토지가 동하향하는 *경사지대* 내 사다리형 토지이므로, 건축 시 토목 비용 등이 추가될 수 있음. 건물이 1962년에 사용승인된 노후 건물로, 향후 상당한 수리 또는 재건축이 필요할 수 있음.

* **법규 리스크:** 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등 다수의 규제로 인해 재건축/리모델링 시 행위 제한을 받을 가능성이 높으므로, 건축 가능성 및 규모에 대한 사전 검토가 필수임.

* **혐오시설:** 인근에 특이할 만한 혐오시설 정보는 검색되지 않았으나, 현장 확인을 통해 고물상, 폐기물 처리장 등 유해 시설 여부를 확인해야 함.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 부산지하철 1호선 좌천역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 북항 재개발 이슈로 인해 잠재적 가치가 상승하고 있는 부산 동구 지역의 단독주택 경매 물건임.

노후 주택이라는 점과 경사지대에 위치한다는 물리적 리스크가 있으나, 제2종일반주거지역 토지(약 42.80평)와 건물 전체가 일괄매각되며, 권리상 문제(제시외 건물 포함)가 없어 비교적 안전함.

*유동화물건* 특성상 채권자가 빠른 회수를 원할 수 있으므로, 입찰 기회가 한 번으로 끝날 가능성이 높아 경쟁률이 높을 수 있음.

4.2. 투자 포인트

1. **역세권 및 교통:** 좌천역 도보 7분 거리의 우수한 교통 환경.

2. **지역 개발 호재:** 북항 재개발 및 해양수산부 이전 등의 동구 지역 개발 호재에 따른 수혜 기대.

3. **대지 잠재력:** 제2종일반주거지역 내 약 42.80평의 대지로, 장기적으로는 리모델링 또는 재건축(법규 검토 필수)을 통한 가치 상승 가능성.

4. **낮은 감정가:** 감정가(184,642,880원)를 기준으로 보았을 때, 지가 상승 여력을 고려하면 투자 매력이 존재함.

법원 정보

부산지방법원 경매1계