나이스옥션 법원경매 부산 2024타경58212 [1] 부산광역시 금정구 구서동 203-3 구서다움파크 14층1405호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경58212 [1] 부산광역시 금정구 구서동 203-3 구서다움파크 14층1405호 아파트 경매

물건 대표 이미지

부산지방법원 경매1계 2024타경58212 | 소재지: 부산광역시 금정구 중앙대로1893번길 50, 14층1405호 (구서동,구서다움파크) | 감정가: 329,000,000원 | 최저가: 230,300,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지

사건번호: 부산지방법원 2024타경58212 (1)

소재지: 부산광역시 금정구 구서동 203-3 구서다움파크 14층1405호

1.2. 물건 현황 및 감정가

용도: 아파트 (공동주택/업무시설/근린생활시설 복합건물)

감정가: 329,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 주OOOOOOOOO

면적 현황:

토지면적: 15.98㎡ (약 4.83평)

건물면적 (전용면적): 64.53㎡ (약 19.52평)

(추정 분양면적: 주거 공용면적을 포함하여 약 80㎡ 초반 ~ 86㎡ 초반, 약 24평형 ~ 26평형으로 추정됨.)

1.3. 건물의 구조 및 이용 상태

건물의 구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 20층 건물 중 14층

이용 상태: 아파트로 이용 중이며, 위생설비, 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기, 도시가스에 의한 난방설비 등을 갖추고 있음.

2. 입지조건 및 주변 환경 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

부산광역시 금정구 구서동에 소재하며, "구서초등학교" 동측 인근에 위치함. 부근은 아파트단지, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 주거 및 상업 혼합지역임.

2.2. 교통 상황 및 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 "두실역"이 소재하여 전반적인 교통 사정은 양호함. 또한, 구서IC, 운산터널, 산성터널 등을 통해 외부 지역으로의 접근성이 좋음.

2.3. 토지이용계획 및 제한 상태

준주거지역으로 건폐율 및 용적률이 높아 토지의 효율성이 높으며, 가로구역별 최고높이 제한지역(42m이하), 도로(접합)에 해당함. 특히, "구서초등학교" 인근에 위치하여 상대보호구역 및 절대보호구역(학교환경위생정화구역)에 저촉되므로, 향후 용도 변경이나 특정 시설 인허가 시 제한이 있을 수 있음을 유의해야 함.

3. 권리분석 (경매 컨설팅 관점)

3.1. 매각대상 및 경매 구분

토지/건물 일괄 매각으로, 법정지상권 등의 권리 문제가 발생할 가능성은 낮음. 부동산 임의경매 사건으로, 채권자의 담보권 실행에 의한 경매이므로 권리관계가 비교적 단순할 것으로 예상됨.

3.2. 특이 및 주의사항

'폐문부재'로 인해 내부확인이 곤란하여 인근 유사 물건 및 외부 관찰에 의해 통상적인 상태를 상정하여 감정평가 되었으므로, 내부 상태(인테리어, 수리 여부 등)에 대한 재확인이 필수임. 임대관계 또한 미상임으로, 낙찰 후 임차인 유무 및 대항력 여부에 대한 명확한 확인과 명도 계획 수립이 요구됨.

3.3. 혐오시설 유무

주변 지역은 아파트 단지, 학교, 상권 등으로 형성되어 있어 주거 선호도가 높은 지역이며, 본건 인근에 직접적으로 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있는 대형 혐오시설(쓰레기 소각장, 대형 송전탑, 교정시설 등)의 존재는 확인되지 않음. (단, 학교 환경위생 정화구역 제한 있음)

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 분석

구서동 지역은 학원가와 상권이 잘 발달되어 있는 구서번화가와 인접하여 생활 편의성이 우수함. 인근에 대형마트(이마트)가 위치하여 쇼핑 편의성이 높으며, 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 준주거지역이므로 상업 시설 이용에 매우 편리함.

4.2. 생활 정보 및 학군

본건 인근에 구서초등학교가 위치하며, 주변으로 학군이 잘 갖춰져 있어 학세권으로서의 가치가 높음. 또한, 온천천을 끼고 있어 주거 환경의 쾌적성도 확보되며, 부산대학교와의 접근성도 양호함. 다양한 병원과 편의시설도 잘 형성되어 있음.

5. 잠재적 리스크

5.1. 내부 상태 리스크

감정평가서에 '폐문부재'로 인해 내부 확인이 불가능했다고 명시되어 있으므로, 내부 수리 상태나 하자 여부에 대한 위험을 안고 입찰해야 함. 입찰 전 외부 관찰 및 가능한 모든 방법을 동원하여 내부 상태를 추정해야 함.

5.2. 임대차 관계 리스크

임대 관계가 '미상'이므로, 예상치 못한 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없음. 매각 물건명세서 등을 통해 임차인 유무 및 권리 관계를 반드시 확인하고, 명도에 소요될 시간과 비용을 충분히 고려해야 함.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건 '구서다움파크'는 부산도시철도 1호선 '두실역'과 인접하고 구서동의 발달된 상권 및 학군을 이용할 수 있는 준주거지역의 소형 아파트(약 24~26평형) 물건입니다. 입지 조건은 우수하나, 임의경매의 특성상 내부 상태 및 임차인 관계 확인이 어려운 '폐문부재'와 '임대관계 미상'이라는 리스크를 안고 있습니다.

6.2. 투자 포인트

1) 최고의 입지: 부산 1호선 '두실역' 역세권 및 '구서초등학교' 인근의 우수한 학세권 입지.

2) 풍부한 생활 인프라: 구서동 번화가, 이마트, 온천천 등의 상권 및 편의시설 접근성이 매우 뛰어남.

3) 소액 투자 및 실수요 적합: 19.52평의 전용면적과 3.29억의 감정가는 실수요자의 진입 장벽이 낮고, 준주거지역 내의 신축급 복합건물이라는 점에서 투자 가치가 높음.

법원 정보

부산지방법원 경매1계