나이스옥션 법원경매 인천 2024타경575116 [1] 인천광역시 남구 문학동 396-11 4층401호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경575116 [1] 인천광역시 남구 문학동 396-11 4층401호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매17계 2024타경575116 | 소재지: 인천광역시 남구 문학길125번길 17-10, 4층401호 | 감정가: 176,000,000원 | 최저가: 123,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 인천지방법원 2024타경575116 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경575116 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 문학동 396-11, 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 176,000,000원

토지면적: 49.14㎡ (약 14.86평)

건물면적: 86.92㎡ (약 26.29평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 문학동에 위치하며, 주변으로는 연립주택, 다세대주택, 단독주택, 교회 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 인천문학경기장이 서측 인근에 소재하여 문화 및 체육 시설 접근성이 좋습니다. 차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 시설 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

본건은 철근콘크리트조 슬라브지붕의 지하 1층/지상 4층 건물 중 제4층 제401호입니다. 건물 사용승인일은 2002년 1월 2일이며, 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

토지는 인접 토지 및 도로 대비 완만한 경사지에 놓인 가장형 토지로서, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

건물의 남측으로는 노폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 김OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

매각 대상이 토지와 건물 일괄매각이므로, 경매 절차가 완료되면 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기사항전부증명서상 소재지는 '인천광역시 남구 문학동 396-11'로 기재되어 있으나, 2018년 7월 1일부로 '인천광역시 미추홀구'로 행정구역 명칭이 변경되었습니다.

건물 외벽에는 '동성파크빌 1차'라고 표식되어 있습니다.

주의사항에 따르면, 집합건축물대장 및 건축물현황도상 본건 소재 건물 4층 전체가 401호로 되어 있으나, 현황상으로는 2개 호(401호, 402호)로 구분되어 현관문이 시설되어 있습니다. 또한, 임차인의 계약서 상 401호의 전유면적(86.92㎡)이 건물 4층 전체의 전유면적(86.92㎡)과 동일하여 동일세대로 추정됩니다. 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다.

1.5. 상권분석

본건이 위치한 문학동 일대는 주거 밀집 지역에 소규모 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 대형 체육 시설인 인천문학경기장이 인근에 있어 해당 시설 이용객 및 관련 종사자들의 활동이 있을 수 있습니다. 상업적으로 크게 발달한 지역은 아니나, 기본적인 생활 편의 시설은 접근 가능할 것으로 보입니다.

1.6. 생활정보

인천문학경기장이 인근에 있어 체육 및 문화 행사 관람 등 여가 활동에 용이합니다. 또한, 인근의 시내버스정류장을 통해 시내 주요 지역으로의 이동이 가능하며, 차량 이용 시에도 교통이 편리한 편입니다. 주변에 소규모 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 충족될 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 건물 4층의 실제 현황과 공부상 내용의 차이입니다. 4층 전체가 401호로 등재되어 있음에도 불구하고, 현황상 401호와 402호로 구분되어 별도의 현관문이 설치된 점은 추후 점유, 사용, 관리 또는 재산권 행사 시 복잡한 문제를 야기할 수 있습니다. 또한, 임대 관계가 미상으로 조사되어 실제 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 존재하는지에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. '동일세대로 추정됨'이라는 문구와 실제 2개 호로 구분된 점 사이의 모호성도 주의 깊게 살펴보아야 합니다.

1.8. 종합 의견

본건은 인천광역시 미추홀구 문학동에 위치한 다세대주택 경매 물건으로, 인천문학경기장 인근이라는 입지적 특성을 지니고 있습니다. 건물 사용승인 후 약 20년이 경과되었으나, 기본적인 건물 구조 및 설비는 갖추고 있습니다. 그러나 4층의 물리적 분할과 공부상 불일치, 그리고 미확인 임차인 가능성은 본건 취득 시 반드시 면밀히 조사하고 해결해야 할 중요한 문제입니다. 이러한 리스크들을 충분히 인지하고 신중하게 접근한다면, 주거용으로서의 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

본건은 감정가 1억 7천 6백만원으로, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회를 제공할 수 있습니다. 문학경기장 인근 지역의 주거 환경 개선 또는 신규 개발 가능성을 고려할 때, 장기적인 시세 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 앞서 언급된 권리 관계 및 현황과 공부상 내용의 차이에 대한 명확한 확인 및 해결이 투자의 성공을 좌우하는 핵심 포인트가 될 것입니다.

법원 정보

인천지방법원 경매17계