나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경6743 [1] 부산광역시 기장군 철마면 송정리 402-80 대지 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경6743 [1] 부산광역시 기장군 철마면 송정리 402-80 대지 경매

물건 대표 이미지

부산동부지원 경매7계 2024타경6743 | 소재지: 부산광역시 기장군 철마면 송정리 402-80 | 감정가: 480,889,000원 | 최저가: 336,622,300원 | 용도: 대지

1. 사건 개요 및 물건 현황

1.1. 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경6743 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각 (건물 매각 제외)

소재지: 부산광역시 기장군 철마면 송정리 402-80

용도: 대지 (주거용 나지 상태)

감정가: 480,889,000원

1.2. 면적 및 지분

토지면적: 317.00㎡ (약 95.90평)

건물 제시외면적: 25.55㎡ (제시외 건물은 매각에서 제외)

1.3. 관계자 현황

소유자: 예OO

채무자: 예OO

채권자: 농OOOOOOOO

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 기장군 철마면 송정리 "송정 마을회관" 북측 약 190m 지점에 위치함. 인근은 단독주택, 농경지 및 소수의 근린생활시설 등으로 형성된 근교 농촌 지대이며, 제반 주위 환경은 보통 수준임. 본건 토지는 사실상 사찰의 구내에 위치하며 인접 토지(402-63, 402-62, 사찰건물부지)와 구획 없이 일단의 토지처럼 보이며, 일종의 텃밭 등으로 이용되고 있음. 인접 토지(402-62)를 통해 출입이 가능한 구조임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 마을버스정류장 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통으로 평가됨. 특히 부산 지하철 1호선 노포역까지 차량으로 약 6분 거리에 있어, 도심 접근성이 양호한 편임.

2.3. 토지 형태 및 이용 계획

세장형의 토지로서 인근 지세는 대체로 등고·평탄하며, 현재는 주거용 나지 상태임. 북동측으로 약 4.5m 내외 폭의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획: 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 환경정비구역, 상수원보호구역으로 지정되어 있음.

3. 상권 및 생활 정보

3.1. 상권 분석

주변 상권은 송정 마을회관 근처의 소규모 근린생활시설이 주를 이루며, 전통시장인 송정 시장(매 5일, 10일 오일장)이 인근에 있으나 그 규모와 활력은 다소 쇠퇴한 편임. 일상적인 생필품 구입은 마을 내 소규모 상점이나 인근의 노포역 또는 금정구 지역 상권을 이용해야 할 것으로 보임.

3.2. 생활 편의 시설

인근에 농협 지소와 마을회관 등의 생활 편의 시설이 존재함. 차량 5~10분 거리에는 스포원파크, 홍법사, 부산 치유의 숲 등 여가 시설과 자연 휴양 시설이 있어 쾌적한 전원생활이 가능함.

4. 권리 분석 (특이 사항 및 주의 사항)

4.1. 매각 물건 및 제외 물건

본건은 '토지매각'이며, '제시외 건물(ㄱ, ㄴ) 25.55㎡'는 매각 대상에서 제외됨. 제시외 건물은 매수인이 낙찰 후 별도의 철거 및 명도 소송을 진행해야 할 부담이 있음.

4.2. 법정지상권 문제

'특이사항'으로 '법정지상권'이 기재되어 있음. 이는 매각에서 제외된 제시외 건물(ㄱ, ㄴ)의 소유자가 본건 토지에 대해 법정지상권을 주장할 가능성이 높다는 의미임. 본건 제시외 건물 ㄱ은 본건 토지 및 인접 제시외 토지(402-62)에 걸쳐 소재하고 있으므로, 법정지상권 성립 여부 및 그 범위에 대한 면밀한 검토가 필요함. 매수인은 토지를 취득하더라도 건물을 임의로 사용할 수 없거나 철거에 어려움을 겪을 수 있는 중대한 권리상 위험이 존재함.

4.3. 부합물 및 동산 관련

본건 지상에 식재된 소나무, 단풍나무, 무화과 등 관상수 및 유실수 약 11그루는 이식이 용이한 동산적 성격으로 판단되어 감정평가 대상에서 제외되었으므로, 매각 후 소유권 귀속에 대한 분쟁 발생 가능성이 있음.

5. 잠재적 리스크 및 종합 의견

5.1. 잠재적 리스크

1) 법정지상권 성립 여부: 제시외 건물로 인한 법정지상권이 성립할 경우, 토지 이용 및 개발에 큰 제약을 받으며 건물 소유자에게 지료를 청구해야 함. 지료 청구 소송 및 명도 협상 등 복잡한 법적 절차와 시간, 비용이 수반됨.

2) 토지 이용의 한계: 본건 토지는 사찰 구내에 위치하며 인접 토지와 구획되어 있지 않아, 단독으로 사용하기 위해서는 경계 확정 및 토목공사가 필요하며, 현재는 사실상 텃밭으로 이용 중임.

3) 제시외 건물의 처리: 매각에서 제외된 제시외 건물(25.55㎡)의 처리(철거, 매수 등) 비용 및 협상 난이도가 높을 수 있음.

4) 지역 개발 이슈: 철마면 일대에서 '반려동물 테마파크 조성사업'이 추진 중이나, 일부 주민들의 반대 의견이 존재함. 이는 지역 환경 변화 및 개발 기대감과 동시에 지역 갈등 요소로 작용할 수 있음.

5.2. 종합 의견

본건은 제1종일반주거지역 내 대지로서 주거용 개발 잠재력이 있으나, 법정지상권 성립 가능성이 있는 제시외 건물의 존재와 인접한 사찰 부지와의 경계 불분명 및 일단의 토지 이용 방식이 핵심적인 리스크 요인임. 매수인은 명확한 법률적 분석과 제시외 건물 소유자와의 협상을 위한 전략, 그리고 토지의 단독 이용을 위한 별도 토목공사 비용 등을 충분히 고려하여 입찰에 임해야 함. 낙찰 후 명도 절차 및 법정지상권 관련 소송에 대한 전문적인 컨설팅이 반드시 필요한 고난도 물건으로 판단됨.

6. 투자 포인트

6.1. 최고의 입지

제1종일반주거지역 내 토지로서, 향후 단독 주택 신축 등의 개발 행위가 가능함. (단, 법적 제한 사항 준수 필요)

6.2. 교통 및 환경

부산 도심(노포역)까지 차량으로 6분 이내 접근이 가능한 근교 농촌 지역으로, 전원생활과 도시 생활의 장점을 동시에 누릴 수 있는 입지임.

6.3. 개발 잠재력

주변에 대규모 반려동물 테마파크 조성 계획이 있어, 장기적인 지역 가치 상승에 대한 기대감을 가질 수 있음. (다만, 추진 상황 모니터링 필요)

법원 정보

부산동부지원 경매7계