나이스옥션 법원경매 수원 2023타경75715 [1] 경기도 화성시 봉담읍 동화리 449-4 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2023타경75715 [1] 경기도 화성시 봉담읍 동화리 449-4 다세대주택 경매

• 사건번호: 2023타경75715
• 주소: 경기도 화성시 봉담읍 동화새터길 55-36
• 용도: 다세대주택

수원지방법원 경매5계 2023타경75715 | 소재지: 경기도 화성시 봉담읍 동화새터길 55-36 | 감정가: 2,402,900,000원 | 최저가: 824,195,000원 | 용도: 다세대주택

1. 수원지방법원 2023타경75715 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2023타경75715 (1)

소재지: 경기도 화성시 봉담읍 동화리 449-4

용도: 다세대주택

감정가: 2,402,900,000 원

토지면적: 468.00㎡ (약 141.56 평)

건물면적: 550.57㎡ (약 166.56 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 아OOOOOOO

1.2. 최고의 입지:

본 물건은 경기도 화성시 봉담읍 동화리 소재 수도권제2순환고속도로 봉담톨게이트 남측 인근에 위치합니다. 부근은 일반 주택지대로서 아파트, 다세대주택, 창고, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 시내 간선도로 인근이고 근거리에 수도권순환고속도로 봉담IC가 소재하여 교통사정은 무난합니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 아OOOOOOO입니다. 사건번호 수원지방법원 2023타경75715 (1)으로 진행되고 있으며, 중복사건으로 분류되어 있습니다.

주요 권리 분석 사항은 다음과 같습니다.

1. 일괄매각 대상입니다.

2. 물건 4번부터 14번까지는 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물입니다.

3. 유치권 관련 사항이 다수 존재합니다.

* 주식회사 창조에코디자인이 2023년 9월 14일 공사대금 215,270,000원(법정이자 별도)에 대한 유치권을 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

* 주식회사 한진이 2023년 9월 27일 공사대금 337,282,190원에 대한 유치권을 신고하였으나, 채권자 아산신용협동조합이 이에 대한 유치권 배제 신청을 하였고, 관련하여 수원지방법원 2023가단593647호 및 수원고등법원 2024나27246호에서 유치권 부존재 확인 판결문이 제출되었습니다.

* 물건 4번 내지 14번 외벽에는 "유치권 행사 중"이라는 현수막이 게시되어 있습니다.

* 주식회사 대원전기, 주식회사 일신커튼월, 영풍석재(주) 등은 유치권 신고를 철회하였습니다.

4. 물건 2번과 3번은 매수 시 농지취득자격증명이 불필요합니다.

5. 건물은 미준공 상태이며, 사용승인을 받지 못한 상태로 내부 공사 중단으로 인해 위생설비 등이 미설치된 상태입니다. 평가 시에는 대지권 미등재 상태의 건물과 대지 사용권을 배분하여 평가하였습니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 수도권제2순환고속도로 봉담톨게이트 남측 인근의 일반주택지대로, 주변에 아파트, 다세대주택, 창고, 농경지 등이 혼재하고 있습니다. 이는 계획적인 택지개발지구보다는 다양한 용도의 시설이 혼합된 지역임을 시사합니다. 인근에 대규모 상업 시설이나 업무 지구는 직접적으로 언급되지 않아, 상권의 규모는 제한적일 수 있습니다. 다만, 주거 밀집 지역의 특성상 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 차량 접근성이 양호하며, 근거리에 수도권순환고속도로 봉담IC가 있어 광역 교통망 이용이 편리합니다. 이는 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동성을 높여주는 장점입니다. 주거 환경은 주변의 아파트, 다세대주택 등과 함께 농경지가 혼재되어 있어, 일부 녹지 공간을 접할 수 있으나, 동시에 창고 등 다른 용도의 시설도 혼재되어 있어 주거 쾌적성은 주변 환경에 따라 다소 차이가 있을 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건은 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있어 신중한 접근이 필요합니다.

1. 미준공 및 사용승인 미필 건물: 물건 4번부터 14번까지는 건축법상 사용승인을 받지 못한 상태로, 준공 및 사용승인을 받기 위한 추가적인 공사 비용, 행정 절차, 관련 법규 준수 등의 부담이 발생할 수 있습니다.

2. 유치권 문제: 다수의 유치권 신고가 있었고, 일부는 철회되었으나, 여전히 미성립 불분명한 유치권이 존재하며, "유치권 행사 중"이라는 현수막이 게시되어 있어 경매 낙찰 후에도 유치권 관련 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다. 비록 한진 유치권에 대해 법원 판결이 있었으나, 다른 유치권 신고의 효력은 별도로 검토해야 합니다.

3. 중복사건: 동일 물건에 대한 중복 사건이 존재하여, 경매 절차 진행에 변동이 생기거나 복잡성이 증가할 수 있습니다.

4. 토지 이용 계획: 제1종일반주거지역, 중로2류 접함, 가축사육제한구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 봉담읍 동화리라는 접근성 좋은 입지에 위치하며, 일괄 매각되어 토지와 건물을 함께 취득할 수 있다는 장점이 있습니다. 그러나 미준공 상태의 건물, 복잡하게 얽힌 다수의 유치권 문제, 중복사건 등 상당한 위험 요소를 안고 있습니다. 특히, 미사용승인 건물과 유치권 관련 분쟁은 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용과 법적 문제로 이어질 수 있으므로, 철저한 사전 조사와 법률 전문가의 검토가 필수적입니다. 현재 감정가는 2,402,900,000원으로 책정되어 있습니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.

1. 입지적 장점: 수도권제2순환고속도로 봉담IC 인근이라는 교통 요충지에 위치하여 향후 개발 가능성이 있습니다.

2. 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각함으로써 별도의 토지 사용권 확보 절차 없이 건물 활용이 가능합니다.

3. 잠재적 가치: 미준공 상태의 건물을 정상화하고 유치권 문제를 성공적으로 해결할 경우, 정상적인 다세대주택으로 활용하여 임대 수익 또는 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다. 이는 상당한 투자 및 관리 노력을 요구합니다.

4. 농지취득자격증명 불필요: 일부 토지에 대해 농지취득자격증명이 불필요하다는 점은 취득 절차를 간소화하는 요소입니다.

다만, 상기 투자 포인트는 잠재적인 것으로, 현실화되기 위해서는 앞서 언급된 리스크들을 충분히 극복하고 해결해야 할 것입니다. 투자를 고려하신다면, 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 유치권 관련 법률 전문가 상담, 건축 관련 전문가의 소견 청취 등 면밀한 분석과 더불어 신중한 의사결정이 필요합니다.

법원 정보

수원지방법원 경매5계