나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15611 [4] 충청남도 보령시 웅천읍 수부리 147-3 대지 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15611 [4] 충청남도 보령시 웅천읍 수부리 147-3 대지 경매

물건 대표 이미지

홍성지원 경매2계 2025타경15611 | 소재지: 충청남도 보령시 웅천읍 수부리 147-3 | 감정가: 36,320,000원 | 최저가: 25,424,000원 | 용도: 대지

1. 사건 개요 및 물건 정보

1.1. 사건 정보

사건번호는 홍성지원 2025타경15611 (4)이며 부동산 임의경매 사건입니다.

본 물건은 토지 매각을 목적으로 하며, 일괄매각으로 진행됩니다.

채권자는 윤OO, 소유자는 임OO로 확인됩니다.

본건의 감정가는 36,320,000원입니다.

1.2. 물건 기본 정보

소재지: 충청남도 보령시 웅천읍 수부리 147-3

용도: 대지 (실제는 답, 전, 제시외건물 건부지 등으로 복합 이용 중)

토지면적: 459.00㎡ (약 138.85평)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 충청남도 보령시 웅천읍 수부리 소재 ‘수부저수지’ 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 국도 주변의 농가주택, 농경지 등으로 형성된 전형적인 농촌지역입니다.

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

주변은 농경지 및 농가주택이 주를 이루는 지역으로, 대규모 상권은 형성되어 있지 않습니다.

생활 편의시설은 웅천읍 소재지 등을 이용해야 하는 위치입니다.

혐오시설 유무: 인근에 특기할 만한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

2.3. 토지 이용 현황

본건은 여러 필지(기호 1~6)의 일괄매각으로 보이며, 전체적으로 부정형의 평지로 구성되어 있습니다.

이용 상태는 '답', '전', 그리고 '제시외건물용 건부지'로 다양하게 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 남측 또는 동측으로 폭 1~2미터 내외의 좁은 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 건축행위에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

3. 권리 분석 및 리스크 점검

3.1. 권리 관계

매각 대상은 토지이며, 건물은 매각에서 제외되는 '토지매각' 사건입니다.

가장 큰 특이사항이자 리스크는 '법정지상권 성립 여지'입니다.

경매 진행 시 **제시외 건물(단독주택 외 시멘블럭조 함석지붕) 2개동이 매각에서 제외**된다는 점이 명시되어 있습니다.

이는 토지의 소유자와 건물의 소유자가 다를 경우, 건물의 소유자가 법정지상권을 주장하여 토지 낙찰자가 건물 철거를 요구하기 어렵거나 오랜 기간 소송에 휘말릴 수 있음을 의미합니다.

3.2. 잠재적 리스크

법정지상권 성립 리스크: 토지 매각 후 토지 이용 및 개발이 장기간 제한될 가능성이 매우 높습니다.

토지이용계획 상의 제한: 본건은 생산관리지역으로 건폐율 및 용적률 제한이 있으며, 특히 **가축사육제한구역(일부제한모든축종제한)** 및 **폐광지역진흥지구**로 지정되어 있어 개발 및 이용 목적에 따라 관할 관청에 건축 가능 여부 및 개발 행위 허가 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

지적 및 현황 불일치 가능성: 토지 공부상 용도는 '대지'이나 실제는 '답', '전' 등으로 이용 중이므로, 향후 개발 시 지목변경 및 비용 발생 가능성이 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 감정가가 비교적 낮은 농촌 지역의 토지 물건이지만, 매각에서 제외되는 제시외 건물로 인한 **법정지상권 성립 여부가 핵심 리스크**입니다.

법정지상권이 성립된다면 토지 활용에 심각한 제약이 발생하며, 소유권 행사에 큰 어려움이 따를 수 있습니다.

따라서, 일반적인 시세 차익형 투자보다는 특수권리 처리 능력이 있는 투자자에게 적합하며, 법정지상권 성립 가능성에 대한 심층적인 분석(건물 소유자 및 등기 관계 등)이 필수적입니다.

4.2. 투자 포인트

특수 권리 해결 능력 보유자에게 기회: 법정지상권 문제를 협상 또는 소송을 통해 해결할 수 있는 경우, 낮은 가격에 토지를 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

향후 개발 잠재력: **폐광지역진흥지구**에 해당하여 지역 진흥을 위한 개발 사업이 추진될 경우 수혜를 입을 가능성이 있습니다. (단, 구체적인 사업 계획 확인 필요)

장기적인 관점의 투자: 즉각적인 건축 또는 활용이 어렵다고 판단될 경우, 장기적인 관점에서 건물을 매수하거나 토지 임대료 협상을 통해 수익을 창출하는 방안을 고려해야 합니다.

법원 정보

홍성지원 경매2계