나이스옥션 법원경매 부산 2024타경5317 [1] 부산광역시 부산진구 당감동 786-61 묘지 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경5317 [1] 부산광역시 부산진구 당감동 786-61 묘지 경매

물건 대표 이미지

부산지방법원 경매1계 2024타경5317 | 소재지: 부산광역시 부산진구 당감동 786-61 | 감정가: 3,268,590,000원 | 최저가: 2,288,013,000원 | 용도: 묘지

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 기본 정보 및 현황

사건번호는 부산지방법원 2024타경5317 (1)이며, 소재지는 부산광역시 부산진구 당감동 786-61입니다. 매각대상은 토지이며, 총 토지면적은 1,479.00㎡ (약 447.48평)입니다. 감정가는 3,268,590,000원으로 책정되었습니다. 본건은 부동산임의경매이며, 공부상 지목은 묘지이나, 현재 현황은 나지 및 일부 토지임야 상태입니다.

1.2. 입지 환경 및 교통

본건은 부산진구 당감동 소재 개성고등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거지역입니다. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 남측으로 폭 15미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 개발 시 진입 여건은 양호한 편입니다.

2. 입지조건 및 개발 제한 사항

2.1. 최고의 입지

본건은 제2종일반주거지역에 속하여 공동주택, 근린생활시설 등 다양한 용도로의 개발 잠재력이 높습니다. 특히 중로2류(폭 15m-20m)에 접하고 있어 건축 행위에 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 위치적으로는 주거 밀집 지역 내에 있어 향후 개발 시 주거 및 상업 시설로서의 수요를 기대할 수 있습니다.

2.2. 토지 형태 및 이용 상태

토지는 대체로 남하향의 완경사 및 일부 경사지를 이루는 부정형의 토지이며, 남측 도로보다 다소 높은 지대에 위치합니다. 나지 및 일부 토지임야 상태로 잡목 등이 자생하고 있어 개발을 위해서는 토목 공사 및 정리 작업이 필요합니다.

2.3. 행정상 제한

토지이용계획상 제2일반주거지역(2014-02-26), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)으로 지정되어 있습니다. 상대보호구역에 따른 학교 환경 정화 구역 내 건축 제한 사항을 확인해야 합니다.

3. 권리분석 및 잠재적 리스크

3.1. 경매 권리 관계

경매구분은 부동산임의경매로 소유자, 채무자, 채권자가 각각 배OO, 이OO, 물OOOOOOO으로 파악됩니다.

3.2. 특이사항: 분묘기지권

본건은 특이사항으로 분묘기지권이 기재되어 있습니다. 토지 위에 분묘가 소재할 경우, 분묘기지권이 성립되면 매수인이 분묘를 즉시 철거할 수 없게 되어 소유권 행사에 큰 제약을 받을 수 있습니다. 낙찰 후 분묘의 존재 여부, 기지권 성립 여부 및 해결 방안(이장 협의 또는 법적 절차)에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

3.3. 주요 리스크: 건축허가 취소 가능성

본건 토지 중 일부는 2019년 제2종근린생활시설(휴게음식점, 지하1층/지상2층) 건축허가를 득하고 착공했으나, 장기간 개발 관련 신고를 하지 않아 건축허가를 취소하는 행정절차가 진행될 예정으로 조사되었습니다. 낙찰 후 건축 재개를 위해서는 건축허가 취소 여부 및 새로운 허가 절차를 부산진구청 건축과를 통해 재확인해야 합니다.

3.4. 혐오시설 정보

당감동은 과거 화장장 시설(1987년 이전)로 인해 '화장막이 있던 곳'이라는 선입견이 남아 있어 지역 이미지 개선을 위한 동명 개정 논의가 있었다는 점 이 확인되었습니다. 또한 과거 인근 토지에서 노인복지시설인 요양원 신축을 추진할 때 인근 아파트 주민의 반대(혐오시설)를 사유로 사업 진행에 어려움이 있었던 사례 가 있습니다. 본건 자체의 혐오시설은 확인되지 않으나, 주거 밀집 지역에서의 개발 시 주민 반발 등 민원 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

4. 상권분석 및 개발 방향

4.1. 상권 잠재력

주변에 공동주택 및 단독주택이 밀집해 있어 거주자 수요가 확보된 지역이며, 개성고등학교 등 학교가 인접하여 교육 및 주거 관련 근린생활시설 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 과거 휴게음식점(근린생활시설) 허가 이력이 있는 만큼, 상업 시설로서의 개발 잠재력은 충분합니다.

4.2. 최적의 활용 방안

제2종일반주거지역의 용도를 고려할 때, 토지 형태 정리(완경사/경사지) 및 기반 시설 보완 후 공동주택, 다세대 주택, 또는 근린생활시설(병원, 학원, 카페 등) 복합 용도로의 개발이 가장 이상적일 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 제2종 일반주거지역, 중로2류 접합이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있어 개발 가치가 높은 토지입니다. 그러나 분묘기지권 문제, 건축허가 취소 위험, 그리고 지목과 현황의 차이 등 중대한 권리적 및 행정적 리스크를 동시에 안고 있습니다. 이러한 리스크를 해결할 수 있는 전문적인 컨설팅을 통해 투자 가치를 극대화할 필요가 있습니다.

5.2. 투자 포인트

* 고밀도 개발 가능: 제2종 일반주거지역으로 용적률 및 건폐율 상 인근 주거시설과 조화되는 개발이 가능합니다.

* 접근성 양호: 폭 15m 내외의 포장도로에 접하고 있어 개발 및 물류 이동이 용이합니다.

* 높은 지분율: 토지 지분율이 147900으로 기재되어 토지 전체(100%)를 매각하는 것으로 해석되며, 단독적인 개발이 가능합니다.

5.3. 성공적인 투자를 위한 제언

입찰 참여자는 분묘기지권의 처리 비용 및 기간, 건축허가 취소 후 재허가에 필요한 추가 비용 및 행정 절차, 토목 공사 및 지반 정리 비용을 철저히 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다. 특히, 분묘기지권 관련 리스크 해결 능력과 개발 사업의 인허가 절차를 신속하게 진행할 수 있는 전문성을 갖춘 투자자에게 적합한 물건입니다.

법원 정보

부산지방법원 경매1계