나이스옥션 법원경매 부산 2024타경67704 [1] 부산광역시 금정구 남산동 1000-4 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경67704 [1] 부산광역시 금정구 남산동 1000-4 5층502호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경67704
• 주소: 부산광역시 금정구 남산동 1000-4 5층502호
• 감정가: 101,800,000원
• 최저가: 71,260,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

부산지방법원 경매1계 2024타경67704 | 소재지: 부산광역시 금정구 남산동 1000-4 5층502호 | 감정가: 101,800,000원 | 최저가: 71,260,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 부산지방법원 2024타경67704 (1)이며, 매각대상은 토지와 건물 일괄매각으로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

소재지는 부산광역시 금정구 남산동 1000-4 5층502호에 위치하며, 용도는 다세대주택(공동주택)입니다.

감정가는 101,800,000원으로 책정되었습니다.

소유자, 채무자, 채권자가 모두 '하OO'로 동일한 것으로 보아, 채권자 본인이 채무자의 부동산에 대해 강제경매를 신청한 것으로 추정됩니다.

1.2. 면적 정보

본건의 토지면적은 23.54㎡(약 7.12평)이며, 건물 전용면적은 46.02㎡(약 13.92평)입니다. 다세대주택의 특성상 이 면적은 전용면적에 해당합니다.

특이사항으로 제시외 건물 13.00㎡(약 3.93평)이 매각대상에 포함되어 총 사용 가능한 면적은 59.02㎡(약 17.85평) 수준입니다. 제시외 건물은 남측 및 북서측 베란다 부분에 위치하며 실측 평가되었습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본건은 부산광역시 금정구 남산동 소재 '남산초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주변은 중소규모 공동주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역입니다.

토지는 동하향 완경사지대 내 사다리형에 유사하며 공동주택 부지로 이용 중입니다.

교통상황은 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 본건의 남측 및 북동측으로 약 8미터 폭의 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.2. 상권 및 생활 정보

주변에 남산초등학교가 소재하며, 교육 환경이 비교적 양호한 주거 밀집 지역입니다.

생활 편의시설인 근린생활시설이 주변에 혼재하고 있어 일상 생활 편의는 보통 이상으로 판단됩니다.

혐오시설 여부:

제시된 정보와 주변 시설 검색 결과상, 본건 소재지에 직접적으로 인접한 대규모의 혐오시설(폐기물 처리장, 화장장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 본건은 '상대보호구역(학교환경위생정화구역)'으로 지정되어 있어 교육시설 주변의 환경 보호 규제를 받으므로, 주거 환경의 쾌적성은 일정 수준 보장된다고 볼 수 있습니다.

3. 권리 및 법규 분석

3.1. 권리 분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채무자와 소유자 그리고 채권자가 동일 인물로 보입니다.

이는 개인 간의 금전 관계 혹은 내부적인 사유로 인해 경매가 진행되는 경우로, 권리 관계가 비교적 단순할 수 있습니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이므로, 법정지상권 등의 복잡한 권리 문제는 발생하지 않을 것으로 예상됩니다.

임대차 관계는 '미상'으로 기재되어 있으므로, 낙찰 후 정확한 점유 관계에 대한 확인이 필요하며, 대항력 있는 임차인이 있을 경우 인수할 보증금이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 명확하게 조사해야 합니다.

3.2. 법규 및 제한사항

제2종일반주거지역에 해당하여 주거 편의성이 높은 지역이며, 향후 건축 행위 시에도 주거 관련 용도로 활용하기에 적합합니다.

가장 중요한 제한사항은 '상대보호구역(학교환경위생정화구역)'입니다. 이는 학교 주변의 유해 시설 설치를 제한하는 구역으로, 주거용도 외의 투자나 운영 시에는 해당 규제를 반드시 확인해야 합니다.

주의사항으로 '제시외 건물 포함'이 명시되어 있습니다. 제시외 건물(기호 ㄱ,ㄴ) 13.00㎡는 매각 대상에 포함되어 별도의 철거 리스크 없이 건물의 일부로 인정받아 이용 가능합니다.

4. 투자 전략 및 종합 의견

4.1. 잠재적 리스크

제시외 건물이 포함되어 있으나 이는 긍정적 측면입니다.

가장 큰 리스크는 '임대관계 미상'이므로, 현장 조사를 통해 실제 점유자(임차인 또는 소유자) 및 대항력 유무를 확인해야 합니다. 만약 대항력 있는 선순위 임차인이 존재한다면, 그 보증금 전액을 낙찰자가 인수해야 하므로, 철저한 권리 분석이 필요합니다.

또한, 동하향 완경사 지대라는 점은 차량 운행 및 주차 편의성에 약간의 불편함을 줄 수 있습니다.

4.2. 투자 포인트

핵심은 학군입니다. 남산초등학교 인근에 위치한 주거지라는 점은 실수요자(특히 어린 자녀를 둔 가구)에게 매력적인 요소로 작용할 수 있습니다.

제시외 건물(약 3.93평)이 매각에 포함되어 실제 사용 가능한 면적이 전용면적 외에 추가적으로 확보되어 실용도가 높습니다.

제2종일반주거지역으로 주거 환경이 안정적이며, '상대보호구역'으로 유해 시설로부터 보호받는 지역입니다.

4.3. 종합 의견

본건은 학군에 인접한 중소형 다세대주택으로, 감정가 101,800,000원은 금정구 남산동 내의 실수요자 중심의 주거용 부동산 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

입찰 전 임대차 관계에 대한 철저한 조사(명도 책임 확인)가 선행되어야 하며, 제시외 건물을 포함한 실사용 면적을 고려했을 때, 소액 투자 또는 실거주 목적으로 접근하기에 적절한 물건입니다. 경매를 통해 시세 대비 저렴한 가격에 취득할 경우 투자 매력이 충분합니다.

법원 정보

부산지방법원 경매1계