나이스옥션 법원경매 제주 2024타경6429 [1] 제주특별자치도 제주시 아라일동 2657-3 제102동 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경6429 [1] 제주특별자치도 제주시 아라일동 2657-3 제102동 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경6429
• 주소: 제주특별자치도 제주시 아라일동 2657-3 제102동
• 감정가: 391,631,660원
• 최저가: 274,142,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 단독주택

제주지방법원 경매3계 2024타경6429 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 아라일동 2657-3 제102동 | 감정가: 391,631,660원 | 최저가: 274,142,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경6429 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 아라일동 2657-3 제102동

용도: 단독주택

매각대상: 건물 지분 매각 (주목: 토지는 매각 대상에서 제외되며, 건물만 매각됩니다. 건물 지분율은 16193으로 기재되어 있으나, 감정가 및 매각 형태를 고려할 때 건물 전체 면적에 대한 지분 또는 건물 전체 매각일 가능성이 높습니다. 자세한 내용은 법원 문건 확인이 필요합니다.)

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 면적 및 감정가 정보

건물 전체 면적: 161.93㎡ (약 48.98평)

건물 제시외 면적: 59.50㎡ (약 17.99평) - 제시외 건물 포함 총 면적은 약 221.43㎡ (약 66.97평) 입니다.

토지 면적: 0.00㎡ (매각 제외)

감정가: 391,631,660원

1.3. 관계자 및 특이사항

소유자/채무자: 권OO

채권자: 김OO

특이사항: 중복사건, 건물만 매각, 제시외 건물 포함, 건축법상 사용승인 받지 않은 건물임.

2. 물건 상세 분석

2.1. 건물의 구조 및 이용상태

건물의 구조: 철근콘크리트구조 경사위징크돌출이음지붕 2층 건물입니다. 외벽은 치장벽돌마감, 창호는 샷시창 등으로 마감되었습니다.

이용상태: 현재 주택으로 이용 중입니다.

설비내역: 기본적인 위생설비, 급배수설비 및 보일러에 의한 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

공부와의 차이: 감정평가서상에는 공부(공적 장부)와의 차이가 없는 것으로 확인됩니다.

부합물 및 종물: 지적 및 건물개황도를 참조해야 합니다.

2.2. 임대차 관계

임대관계: 미상입니다. 현장 조사 및 명도 시 임차인 여부를 반드시 확인해야 합니다.

3. 입지 조건 및 생활 정보

3.1. 최고의 입지

소재지는 제주특별자치도 제주시 아라일동에 위치하며, 아라일동은 남쪽으로는 한라산, 북쪽으로는 이도이동과 경계하며 수려한 자연 경관과 교통의 요충지 역할을 하는 곳입니다. 제주시와 서귀포시를 연결하는 주요 지점이며 지속적인 도시개발이 이루어지는 지역입니다.

3.2. 상권 분석 및 생활 정보

인근에는 주거 관련 편의시설이 발달되어 있을 것으로 예상됩니다. 상권은 주거 밀집 지역의 특성에 맞는 소규모 상권이 형성되어 있을 가능성이 높으며, 차량 이동 시 제주시 중심 상권 접근성이 양호할 것으로 판단됩니다. 주변에 '파리바게뜨 제주법원점' 등이 검색되는 것으로 보아 법원 또는 관공서 인근의 주거 지역으로 추정됩니다.

3.3. 혐오 시설

광역폐기물소각시설 등 대규모 혐오 시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 혐오시설 유무는 현장 방문을 통해 확인해야 하며, 주택가 인근의 소규모 시설(종교시설, 공장, 쓰레기 분리수거장 등)의 위치를 반드시 점검해야 합니다.

4. 권리 분석 및 잠재적 리스크

4.1. 권리 분석의 핵심

본 건은 부동산 강제경매 물건이며, 소유자 권OO, 채무자 권OO, 채권자 김OO 간의 채무 관계로 진행되는 경매입니다.

매각대상은 '건물만 매각'입니다. 이는 가장 중대한 리스크 요인으로, 매수인이 건물을 낙찰받더라도 토지 소유권이 없어 법정지상권 성립 여부를 반드시 검토해야 합니다.

4.2. 잠재적 리스크

법정지상권 성립 여부: 건물만 매각되는 경우, 토지 소유자와의 관계에 따라 법정지상권 성립 여부가 달라지며, 성립하지 않을 경우 토지 소유자로부터 건물 철거 소송 및 지료 청구 소송에 휘말릴 수 있습니다. 토지 소유자가 누구인지, 매각 당시 토지와 건물의 소유자가 동일했는지 등 복잡한 권리 관계를 면밀히 분석해야 합니다.

건축법상 미승인 건물: '건축법상 사용승인 받지 않은 건물'이라는 특이사항이 있습니다. 이는 건물 전체 또는 일부가 미등기 상태일 수 있으며, 양성화(합법화) 과정에서 이행강제금 부과 또는 철거 명령의 리스크가 존재합니다.

제시외 건물 포함: 제시외 건물(59.50㎡, 약 17.99평)이 포함되어 있으나, 이 역시 사용승인 여부 및 건축물대장 등재 여부를 확인해야 합니다.

명도 난이도: 임대차 관계가 미상이며, 소유자(채무자)가 직접 점유할 경우 명도는 가능할 수 있으나, 미승인 건물이라는 특성상 예측치 못한 저항이 있을 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 제주시 아라일동이라는 주거 선호도가 높은 지역에 위치한 단독주택이지만, '건물만 매각' 및 '미승인 건물'이라는 치명적인 권리상의 하자를 안고 있습니다. 일반적인 주택 투자 물건이 아니며, 권리분석에 대한 고도의 전문성이 요구되는 특수물건입니다.

감정가 대비 현저히 낮은 가격으로 유찰될 가능성이 높으며, 토지 소유자와의 관계를 해결할 수 있는 방안(토지 매입 또는 지상권 설정 협의)이 확보되지 않는다면 투자의 위험도는 매우 높습니다.

5.2. 투자 포인트

리스크 대비 고수익 추구: 특수물건의 특성상 리스크가 큰 만큼, 토지 소유자와의 협의를 통해 토지 매입에 성공하거나 법정지상권을 인정받을 경우, 최초 감정가 대비 매우 저렴한 가격으로 주택을 확보하는 고수익 기회가 될 수 있습니다.

주거 선호 지역: 아라일동의 입지적 장점을 활용하여, 권리 문제를 해결한 후 실거주 또는 임대 목적으로 활용할 경우 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

낮은 경쟁률 예상: 높은 권리적 리스크로 인해 일반 투자자들의 참여가 저조할 것이므로, 특수물건 분석 능력이 있는 투자자에게는 낮은 경쟁률로 접근할 수 있는 기회가 됩니다.

5.3. 결론

이 물건은 철저한 법정지상권 및 건축법상 미승인 건물에 대한 연구, 그리고 토지 소유자에 대한 사전 조사 및 협상 전략 수립이 필수적인 '고위험-고수익' 특수 물건입니다. 입찰 참여 전, 반드시 전문가의 심층적인 권리 분석을 거쳐야 합니다.

법원 정보

제주지방법원 경매3계