나이스옥션 법원경매 제주 2024타경6429 [1] 제주특별자치도 제주시 아라일동 2657-3 제102동 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2024.11.20

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사위징크돌출이음지붕 2층건으로서,
외벽: 치장벽돌마감 등
창호: 샷시창 등임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

"지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

건물만 매각, 제시외 건물 포함, 건축법상 사용승인 받지 않은 건물임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경6429 (1) 제주지방법원 부동산강제경매 사건에 대한 물건입니다.

본건은 제주특별자치도 제주시 아라일동 2657-3 제102동에 소재한 단독주택으로, 건물 지분만 매각 대상입니다.

감정평가액은 391,631,660원이며, 건물 면적은 161.93㎡ (약 48.99평)입니다.

토지 면적 및 지분은 0㎡로, 건물만 매각에 포함됩니다.

건물 제시외 면적은 59.50㎡ (약 18.00평)이며, 이는 매각에 포함됩니다. (단, 이동식 컨테이너는 제외)

채권자는 김OO이며, 중복사건, 대항력 있는 임차인, 법정지상권 등의 특이사항이 있습니다.

주요 주의사항으로는 건물만 매각하며, 제시외 건물은 포함되나 건축법상 사용승인이 받지 않은 건물이라는 점입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 제주시 아라일동에 위치하고 있으며, 제공된 주변 시세 정보들을 볼 때 연립주택 및 빌라 단지가 형성된 주거 지역으로 파악됩니다.

정확한 주소지인 제주특별자치도 제주시 아라일동 2657-3 일대는 제주시의 동부권에 해당하며, 지역 개발 상황에 따라 주거 환경 및 편의시설 접근성이 달라질 수 있습니다.

주변 개발 정도와 기반 시설 현황에 대한 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

1.2. 권리분석

본 건은 건물 지분 매각이며, 등기부상 다수의 권리가 말소될 예정이거나 이미 말소된 상태입니다.

토지 등기부 요약상 주요 권리로는 공유자 지분 이전, 지상권 설정, 근저당권, 근저당권부채권 질권 설정, 임의경매 등이 있으며, 이들 대부분이 말소 예정입니다. 말소기준권리는 행복자산대부주식회사 근저당권(2018-05-15)입니다.

건물 등기부 요약상으로는 소유권 보존 후 강제경매 및 압류가 있었으며, 말소기준권리는 김나연의 강제경매(2024-11-08)입니다.

본 건의 가장 큰 권리상 쟁점은 다음과 같습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 최

* 전입일자: 2020-09-18

* 보증금: 0원, 차임: 0원 (금액 미상)

* 대항력: 있음

* 주의사항: 금액이 미상이라도 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 인수 여부 및 금액에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 임차인: 최

* 전입일자: 2024-05-07

* 보증금: 0원, 차임: 0원 (금액 미상)

* 대항력: 있음

* 주의사항: 위 최 임차인과 동일하게 금액 미상이지만 대항력이 있으므로, 인수 여부 및 금액을 반드시 확인해야 합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (현재 제공된 정보 기준. 실제 인수 금액 발생 가능성 있음)

* 법정지상권

* 등기부상 지상권 설정 기록이 있었으나 말소되었습니다.

* 물건명세서 상 '건물 대지에 대한 법정지상권 성립 여부 불분명'으로 명시되어 있어, 건물 소유자가 토지 사용에 대한 법적 권리를 확보했는지 여부가 불확실합니다. 이는 토지 소유자와의 분쟁 가능성을 내포합니다.

* 건물만 매각

* 토지 소유권 없이 건물만 매각되므로, 토지 사용에 대한 법적 권리(예: 법정지상권)가 없는 경우 건물 철거 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

제공된 주변 시세 정보에 따르면, 해당 물건이 소재한 아라일동 일대는 연립 및 빌라 등의 주거 형태가 주를 이루는 지역으로 파악됩니다.

따라서 일반적인 주거 지역에 형성되는 근린 상업 시설(마트, 편의점, 식당, 병원 등)이 존재할 것으로 예상됩니다.

다만, 대중교통 접근성 및 주요 상업 지구와의 거리에 따라 생활 편의 수준은 달라질 수 있습니다.

1.4. 생활정보

제주시 아라일동은 제주시 내 주거 지역으로서, 지역에 따라 일반적인 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다.

* 교통: 제주시 시내권으로 진입이 용이하며, 주요 도로망을 통해 접근 가능할 것으로 예상됩니다. 대중교통 이용 편의성은 해당 지역의 상세 위치에 따라 다릅니다.

* 교육: 주변에 유치원, 초등학교, 중학교 등이 위치할 가능성이 높습니다. 정확한 학군 정보는 추가적인 조사가 필요합니다.

* 의료: 제주시 내 종합병원 및 전문 병원 접근성이 있을 수 있으나, 최신 의료 시설 이용 시 시내 중심부로 이동이 필요할 수 있습니다.

* 편의시설: 대형마트, 백화점, 쇼핑몰 등은 제주시 중심부에 집중되어 있으며, 아라일동 일대는 근린 생활 편의 시설 위주로 이용 가능할 것으로 보입니다.

* 혐오시설: 현재 확인된 정보로는 해당 물건지 주변에 특별한 혐오시설(폐기물 처리장, 산업 단지 등)이 밀집해 있다는 정보는 없습니다. 그러나 장래 개발 계획이나 주변 환경 변화에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건은 여러 가지 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

* 건축법상 사용승인 미취득 건물: 해당 건물은 건축법상 적법한 사용승인을 받지 못한 상태이므로, 이는 심각한 법적 제약 사항입니다. 철거 명령, 이행강제금 부과, 재산권 행사 제한 등의 위험이 존재합니다. 합법적인 사용 및 거래가 어려울 수 있으며, 이는 부동산 가치 하락의 주요 원인이 됩니다.

* 대항력 있는 임차인의 존재 (보증금/차임 미상): 두 명의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있으나 이는 실제와 다를 수 있습니다. 임차인과의 협상 과정에서 예상치 못한 명도 비용이나 보증금 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

* 법정지상권 성립 여부 불분명: 건물만 매각되므로 토지 사용 권리가 필수적입니다. 법정지상권 성립 여부가 불분명한 상태는 토지 소유주와의 잠재적 분쟁으로 이어질 수 있으며, 토지 사용료 지불 또는 건물 철거의 위험을 야기할 수 있습니다.

* 건물만 매각 (토지 미포함): 건물 자체의 가치만 평가되는 것이며, 토지 사용 권리가 없으면 건물만으로는 효용 가치가 제한될 수 있습니다.

* 중복 사건: 여러 경매 사건이 얽혀 있어 권리 관계 및 진행 과정이 복잡할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주시 아라일동에 위치한 단독주택 건물 지분 경매입니다. 건물 자체는 비교적 넓은 면적을 가지고 있으나, 건축법상 사용승인을 받지 않은 불법 건축물일 가능성이 높아 심각한 법적 리스크를 안고 있습니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 및 차임이 미상이고, 건물만 매각됨에 따라 법정지상권 성립 여부가 불분명한 점은 추가적인 위험 요소입니다. 이러한 중대한 하자들로 인해 감정평가액이 시장 시세 대비 상당히 낮게 책정된 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 감정평가액 대비 낮은 가격: 리스크 요인이 반영되어 감정가가 주변 시세 대비 현저히 낮게 책정되었습니다. 만약 법적 하자(사용승인 미취득, 법정지상권, 임차인 문제)를 해결할 수 있다면 시세 차익을 기대할 수 있는 여지가 있습니다.

* 제주도 내 부동산 수요: 제주도는 관광지이자 거주지로 꾸준한 수요가 있는 지역입니다.

* 토지 사용 권리 확보 시 잠재 가치: 만약 법정지상권이 성립하거나 토지 사용에 대한 권리를 합법적으로 확보할 수 있다면, 건물의 재건축 또는 리모델링을 통해 가치 상승을 도모할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 건축법상 사용승인 미취득, 대항력 있는 임차인(보증금/차임 미상), 법정지상권 불분명, 건물만 매각이라는 심각한 리스크를 다수 내포하고 있습니다. 따라서, 이러한 위험 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

제공된 최근 매매 JSON 정보상의 연립주택들의 전용면적(79.81~94.05㎡)을 기준으로 볼 때, 33,500만원에서 39,000만원 수준의 거래가 있었습니다.

본 물건의 건물 면적은 161.93㎡ (약 48.99평)으로, 이 면적을 고려하면 일반적인 경우 거래가액보다 훨씬 높아야 합니다.

하지만 본 물건의 감정가는 391,631,660원 (약 800만원/평)으로, 이는 면적과 시세를 고려할 때 상당 부분 리스크가 반영된 가격으로 판단됩니다.

예상 입찰가 산정 시, 감정가를 기준으로 하되, 법적 하자(사용승인 미취득, 법정지상권, 임차인 명도 비용 등) 해결 가능성 및 예상 소요 비용을 면밀히 검토해야 합니다.

리스크를 고려할 때, 감정가(391,631,660원)를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 안전합니다.

보수적인 관점에서 감정가 수준 또는 소폭 상회하는 가격으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 390,000,000원 ~ 430,000,000원

주의사항: 상기 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 시세 동향을 기반으로 산정한 것으로, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사, 법률 전문가 상담, 임차인 명도 관련 비용 및 절차 확인, 건축법 관련 제재 가능성 등에 대한 철저한 사전 조사를 바탕으로 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 특히, 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물의 경우, 그로 인한 법적 제재 및 철거 비용 등을 면밀히 파악해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.