나이스옥션 법원경매 울산 2024타경9701 [1] 울산광역시 남구 삼산동 1607-1 현대문화아파트 201동 14층1409호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경9701 [1] 울산광역시 남구 삼산동 1607-1 현대문화아파트 201동 14층1409호 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경9701
• 주소: 울산광역시 남구 정동로6번길 18, 201동 14층1409호 (삼산동,현대문화아파트)
• 감정가: 165,000,000원
• 최저가: 115,500,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 아파트

울산지방법원 경매4계 2024타경9701 | 소재지: 울산광역시 남구 정동로6번길 18, 201동 14층1409호 (삼산동,현대문화아파트) | 감정가: 165,000,000원 | 최저가: 115,500,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 기본 정보

1.1. 사건 개요 및 매각 조건

울산지방법원 2024타경9701 (1) 사건으로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

감정가는 165,000,000원으로 책정되었습니다.

1.2. 물건 현황

소재지는 울산광역시 남구 삼산동 1607-1 현대문화아파트 201동 14층 1409호이며 용도는 아파트입니다.

건물 면적은 전용면적 59.76제곱미터 (약 18.08평)이며, 이는 일반적으로 공급면적(분양면적) 약 79제곱미터 내외의 24평형 규모로 추정됩니다.

토지 면적은 대지권 14.23제곱미터 (약 4.30평)입니다.

건물은 25층 중 14층에 위치하여 중층의 이점을 가집니다.

2. 입지 분석

2.1. 위치 및 접근성

본 물건은 울산광역시 남구 삼산동 소재 "고속버스터미널" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 및 다세대주택 등이 혼재된 지역으로 생활 편의성이 양호합니다.

본건까지 차량 출입이 가능하며 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 토지 이용 계획 및 도로 조건

토지는 사다리형에 가까운 형상으로 아파트 부지로 이용 중입니다.

남측(약 30미터), 서측(약 20미터), 북측(약 10미터) 등 삼면이 도로에 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

토지이용계획상 준주거지역 및 지구단위계획구역(삼산지구)에 속하며, 대로2류, 중로3류, 소로1류 등 다양한 폭의 도로에 접하고 있어 개발 및 상업적 잠재력을 가집니다.

3. 상권 분석 및 생활 정보

삼산동은 울산 남구의 중심 상권 중 하나로, 본건은 고속버스터미널 인근의 주거 지역에 위치하여 상업 시설 이용이 용이합니다.

주변에는 다양한 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용에 불편함이 없을 것으로 판단됩니다.

현대문화아파트는 1998년 사용 승인된 단지로, 총 350세대 내외의 중형 아파트 단지에 해당하며 복도식 구조로 확인됩니다.

개별 난방 방식이 적용되어 관리비 효율성 측면에서 장점이 있을 수 있습니다.

4. 건물 현황 및 내부 분석

4.1. 건물의 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕의 25층 건물 중 14층에 위치하는 중층입니다.

외벽은 몰탈위 페인팅 및 일부 치장석 붙임 마감이며, 창호는 샷시창호로 마감되었습니다.

내부 이용 상태는 현재 아파트로 이용 중인 것으로 확인되었습니다.

4.2. 설비 내역

승강기설비, 옥내소화전설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 기본적인 설비는 설치되어 있습니다.

5. 권리 분석

5.1. 등기부상 권리 분석

본 물건은 부동산강제경매 사건으로, 채무자와 소유자가 김OO으로 동일하며 채권자는 서OO입니다.

강제경매의 경우 통상적으로 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되므로, 등기부상 특별히 인수할 권리는 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 제시된 정보 외에 후순위 권리자의 배당 여부에 따라 매각 절차가 지연될 가능성은 항상 존재합니다.

5.2. 임대차 관계

임대관계는 미상입니다.

매수인이 인수해야 할 대항력 있는 임차인이 있을 가능성을 배제할 수 없으므로, 입찰 전 반드시 현장 조사 및 전입세대 열람을 통해 정확한 임차인 유무와 대항력 여부를 확인해야 합니다.

만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금 전액을 인수해야 할 리스크가 있습니다.

6. 잠재적 리스크 및 주의사항

6.1. 잠재적 리스크

명도 리스크: 임대차 관계가 미상이므로, 낙찰 후 임차인(또는 점유자)에 대한 명도 절차 진행 및 비용 발생이 예상됩니다.

노후화 리스크: 1998년에 사용 승인된 아파트로, 내부 시설의 노후화로 인해 수리 또는 인테리어 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 혐오시설 확인

주변 시설 검색 결과, 본건 아파트 인근에 특정 혐오시설로 분류할 만한 시설은 명확하게 확인되지 않았습니다.

다만, 고속버스터미널 인근의 준주거지역에 위치하고 있어 상업시설 이용에 따른 소음 및 유동인구 증가 등의 일반적인 도시 환경적 요소는 고려해야 합니다.

또한, 토지이용계획상 자연재해위험개선지구(여천지구)에 포함되어 있어 재해 관련 사항도 검토가 필요합니다.

7. 투자 포인트 및 종합 의견

7.1. 투자 포인트

최고의 입지: 울산 고속버스터미널 인근의 삼산동 중심 지역에 위치하여 상업시설 및 교통 편의성이 우수합니다.

실수요 및 소액 투자 적합: 1억 중반대 감정가의 소형 아파트(24평형 추정)로 소액 투자를 원하는 투자자 또는 실수요자에게 적합한 물건입니다.

토지 용도: 준주거지역 및 지구단위계획구역으로 향후 재건축 또는 리모델링 시 토지의 가치 상승 잠재력이 있습니다.

중층의 이점: 25층 중 14층으로 로얄층에 가까워 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

7.2. 종합 의견

본 물건은 울산 남구 삼산동의 우수한 입지에 위치한 소형 아파트 물건으로, 감정가가 비교적 낮아 투자 매력이 높다고 판단됩니다.

성공적인 낙찰을 위해서는 임대차 관계에 대한 철저한 현장 조사와 명도 리스크를 최소화하기 위한 전략 수립이 필수적입니다.

입지적 장점과 저층 리스크가 없는 중층 매물이라는 점을 고려하여, 적정 시세 대비 보수적인 입찰가를 산정한다면 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있을 것입니다.

법원 정보

울산지방법원 경매4계