나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41865 [3] 경기도 평택시 현덕면 화양리 697 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 현덕면 인광리 소재 ""현덕초등학교"" 북서측 원거리에 위치하며, 주위는 전, 답, 자연림, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량 등의 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 일반적인 대중교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1) : 인접지 대비 대체로 등고ㆍ평탄한 부정형 토지로, ‘토지임야(전 등)’로 이용 중입니다.
기호(2) : 인접지 대비 대체로 등고ㆍ평탄한 부정형 토지로, ‘묵전’ 상태입니다.
기호(3,4) : 인접지 대비 대체로 등고ㆍ평탄한 부정형 토지로, ‘전’으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호(1,3) : 지적도 및 현황 맹지입니다.
기호(2) : 동측으로 노폭 약 4M 내외의 콘크리트 포장도로와 접합니다.
기호(4) : 서측으로 노폭 약 4M 내외의 콘크리트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~4)공히, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(주거형), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

본건 토지 지상에 소재하는 제시외건물(㉠,㉡)은 구조, 용도, 시공의 정도, 관리상태 등을 종합 참작하여 원가법으로 평가하되, 해당 면적은 위성도면 및 현장 실측 등으로 개략적으로 산정 하였으며, 사정면적은 토지 전체 가액에 지분 비율을 적용하였으니, 업무에 참고 하시기 바랍니다.

공부와의 차이

기호(1) : 공부상 지목은 ‘임야’이나, ‘토지임야(전 등)’로 이용 중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계 : 미상입니다.
2.기타 : 해당사항 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환)
-토지 일부가 '화양리 696번지'에서 점유중인 것으로 보이는바, 이로 인하여 소유권이 제한받는 평가액으로 매각 진행
-본건 토지 지상에 자생하는 활잡목은 토지에 포함하여 평가
-지분매각(공유자우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음)
-밭농사를 하는 부분과 나무가 자라는 임야가 혼재함
-인접 토지와의 정확한 경계는 측량을 통하여 확인 요망

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

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물건 기본정보

2.1. 사건 기본사항

사건번호: 평택지원 2025타경41865 (3)

경매구분: 청산을 위한 형식적 경매

채권자: 손OO

2.2. 물건 현황

소재지: 경기도 평택시 현덕면 화양리 697

용도: 전

2.3. 면적 및 감정가

토지면적: 678.00㎡ (약 205.1평)

토지 지분: 123.26039999999999㎡ (약 37.3평)

건물면적: 0.00㎡

감정가: 48,539,580원

2.4. 매각 대상

매각 대상: 기타 (지분 매각)

1.1. 입지조건

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입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 평택시 현덕면 인광리에 위치하며, 주위는 전, 답, 자연림, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.1. 2. 교통상황

본 건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근 버스 정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 사정은 보통입니다.

1.1. 3. 도로상태

물건은 여러 기호(필지)로 구성된 것으로 보입니다. 기호(1)과 기호(3)은 지적도 및 현황상 맹지 상태입니다. 기호(2)는 동측으로 노폭 약 4M 내외의 콘크리트 포장도로에 접하며, 기호(4)는 서측으로 노폭 약 4M 내외의 콘크리트 포장도로에 접합니다.

1.1. 4. 주변 시설

본건은 "현덕초등학교" 북서측 원거리에 위치하고 있으며, 주변 지역은 농경지와 임야, 소규모 주택 등이 혼재된 자연 친화적인 환경입니다.

주변 지역은 주로 농업 및 임업 활동이 이루어지는 지역으로, 상업 시설이나 대규모 편의 시설은 상대적으로 부족할 수 있습니다.

현덕면 소재지 내에 기본적인 편의시설(마트, 병원 등) 및 행정복지센터 등이 위치하고 있어, 차량 이동 시 이용이 가능합니다.

현재까지 조사된 바로는 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.1. 5. 토지이용계획

본 건 토지는 자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

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권리분석

1.2. 1. 등기부현황

본 건 토지는 여러 명의 공유자로 소유권이 이전 및 상속, 증여, 매매 등 변동이 있었습니다.

등기부 상 말소기준권리는 서울특별시 송파구 명의의 압류(갑3)이며, 해당 권리보다 선순위인 권리는 현재 말소된 상태입니다.

현재 진행 중인 경매는 청산을 위한 형식적 경매 개시 결정(갑12)입니다.

경매로 인해 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 현재 등기부상 지상권은 확인되지 않습니다.

1.2. 2. 임차인 현황

인수할 보증금 합계는 0원으로 파악되었습니다.

임대 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

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상권분석

1.3. 1. 현황

본 물건이 위치한 현덕면 화양리 일대는 주로 농경지, 임야, 자연녹지 등이 분포하는 지역으로, 전통적인 농촌 지역의 특성을 보입니다.

따라서, 현재 시점에서 주변의 활발한 상업 활동이나 상권 형성보다는 지역 주민을 위한 기본적인 생활 편의시설 위주로 구성되어 있을 것으로 예상됩니다.

평택시의 전반적인 개발 계획 및 지역 특성에 따라 향후 잠재적인 상권 변화 가능성을 고려할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

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생활정보

1.4. 1. 교육시설

"현덕초등학교"가 물건지로부터 북서측 원거리에 위치하고 있어, 도보 통학보다는 차량 이용이 필요할 수 있습니다.

인근에 중학교 및 고등학교는 현덕면 소재지 또는 인근 지역으로 확인됩니다.

1.4. 2. 편의시설

현덕면 소재지 내에 소규모 마트, 병원, 약국, 행정복지센터 등 기본적인 생활 편의시설이 위치하고 있습니다.

대형 쇼핑몰이나 종합병원 등은 차량을 이용하여 평택시내 등으로 이동해야 이용 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

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잠재적 리스크

1.5. 1. 농지 취득 자격 증명

본 건은 농지이므로, 매수자는 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수인의 보증금이 반환되지 않는 불이익이 발생할 수 있습니다.

1.5. 2. 토지 일부 점유 및 경계 문제

토지 일부가 인접지인 '화양리 696번지'에서 점유 중인 것으로 파악되어, 이로 인해 소유권 행사에 제한이 발생할 수 있으며, 이는 평가액에도 반영되었습니다.

또한, 인접 토지와의 정확한 경계는 측량을 통해 반드시 확인해야 합니다.

1.5. 3. 지분 매각

본 건은 토지 지분 매각으로 진행됩니다. 공유자 우선매수신고 제도가 있으며, 이는 1회에 한하여 행사 가능합니다.

공유자 간의 관계 및 향후 분할/협상 문제 등을 고려해야 합니다.

1.5. 4. 지목과 이용 현황의 차이

일부 필지는 공부상 지목이 '임야'이나 현황은 '전' 또는 '토지임야(전 등)'로 이용 중이며, 밭농사와 나무가 자라는 임야가 혼재된 상태입니다.

이는 향후 토지 이용 및 개발 시 관련 법규 검토가 필요할 수 있습니다.

1.5. 5. 맹지 포함

물건의 일부 필지(기호1, 3)가 맹지에 해당하여, 도로 접근성 확보를 위한 인접 토지와의 협의 또는 건축 행위 제한 등이 발생할 수 있습니다.

1.5. 6. 제시외 물건

토지 지상에 자생하는 활잡목은 토지에 포함하여 평가되었습니다.

1.6. 종합 의견

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종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 현덕면의 농경지와 임야가 혼재된 토지로서, 형식적 경매 절차를 통해 지분으로 매각됩니다.

농지취득자격증명 필수, 일부 맹지, 인접 토지 점유 및 경계 불분명 등의 리스크 요인이 존재합니다.

하지만, 인근의 개발 가능성 및 향후 도시 계획 변경 추이를 고려할 때, 장기적인 관점에서 투자 가치를 검토해볼 수 있습니다.

인수되는 권리가 없어 권리 관계는 비교적 명확하나, 지분 매각이라는 특성을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

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투자 포인트

* 형식적 경매를 통한 시세 대비 저렴한 취득 가능성

* 평택시의 지속적인 개발 및 인프라 확충으로 인한 미래 가치 상승 기대

* 농지 외 다른 용도로의 전환 가능성 검토 (성장관리계획구역 등)

* 임야 및 밭이 혼재된 토지의 다용도 활용 잠재력

1.8. 예상 입찰가

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예상 입찰가

본 물건의 감정가는 48,539,580원이며, 토지 지분 면적은 약 37.3평입니다.

인수 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가를 기준으로 시장 상황 및 물건의 리스크 요인을 종합적으로 판단하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

다만, 본 물건은 지분 매각이며 농지 취득 자격 및 토지 점유 등 여러 제한사항이 있으므로, 입찰 참여 전 전문가와 상세한 상담을 통해 정확한 권리 관계 분석 및 현장 조사를 바탕으로 신중하게 결정하시기 바랍니다.

정확한 예상 입찰가 산정은 별도의 전문가 컨설팅을 통해 진행하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.