나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41811 [2] 경기도 평택시 팽성읍 송화리 790-1 대원아파트 105동 15층1506호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대성 · 평가일 2025.05.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 포승읍 석정리 소재 ""석정5리마을회관"" 동측 인근에 위치하며 주위
는 농가마을 인근 경지정리된 답지대로서 제반환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통시
됨.

형태 및 이용상태

세장형의 평지로서 답으로 이용중임.

인접 도로상태

남동측으로 구거를 통하여 세로의 포장도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내), 가축사육제한구역(일부제한 500m 이내),
농업진흥구역임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.

2.""감정평가액의 산출근거 및 결정의견"" Ⅰ-6 기타 참고사항 및 유의사항 참조.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 팽성읍 송화리 소재 ""청담고등학교"" 북측 인근에 위치하며 주위는
읍시가지내 공동주택(아파트, 연립주택, 다세대주택등), 단독주택, 다가구주택, 학교, 근
린생활시설등 등이 소재하는 지역으로서 제반환경은 보통임.

교통상황

본건동까지 차량접근가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통시
됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 콘크리트 평스라브지붕 지하1/지상15층 건물내 제15층 제1506호 로서,
외벽:몰탈위페인팅마감등.
내벽:벽지도배,타일붙임마감등.
창호:샷시창호마감등임.

이용상태

아파트 1개호로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장시설등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내도로가 개설되어 있고 서측 진출입로를 통하여 외곽공도와 연계되며 도로의 상태는
보통임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(송화택지지구), 중로2류(폭15m~20m)(접합), 가축사육
제한구역(전부제한구역), 상대보호구역(부용초교), 상대보호구역(청담중고), 상대보호구역(
평택송화초), 절대보호구역(청담중고), 비행안전제5구역(전술), 문화재보호구역기타(도지정
300m이내지역-팽성읍객사), 문화재보호구역기타(도지정300m이내지역-평택향교)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.

2.""감정평가액의 산출근거 및 결정의견"" Ⅰ-6 기타 참고사항 및 유의사항 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임, 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 소재지: 경기도 평택시 팽성읍 송화리 790-1, 대원아파트 105동 15층 1506호

사건번호: 평택지원 2025타경41811 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

감정가: 180,000,000원

건물구조: 철근콘크리트 벽식조 콘크리트 평스라브 지붕 지하 1층/지상 15층 건물 내 제15층 제1506호

사용승인일: 2002년 8월 17일

토지면적: 37.98㎡ (약 11.49평)

토지 지분: 37.979㎡ (약 11.49평)

건물면적: 59.97㎡ (약 18.14평)

건물 지분: 59.97㎡ (약 18.14평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

채권자: 농업협동조합자산관리회사

2. 입지조건

주위환경:

본건은 경기도 평택시 팽성읍 송화리에 위치하며, 주변은 읍 시가지 내 공동주택(아파트, 연립주택, 다세대주택 등), 단독주택, 다가구주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준임.

토지감정평가 상 주위 환경은 농가마을 인근 경지정리된 답지대로 기술되어 있으나, 건물 소재지는 주거 밀집 지역임.

교통상황:

본건 아파트 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

도로상태:

단지 내 도로가 개설되어 있으며, 서측 진출입로를 통해 외곽 공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태:

* 건물 소재지: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(송화택지지구), 중로2류(폭15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 문화재보호구역기타(도지정 300m 이내 지역)

* 토지 감정평가 요약 상: 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내), 가축사육제한구역(일부제한 500m 이내), 농업진흥구역. (토지 전체의 용도지역 상이 가능성 있음.)

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 6월 2일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을7)임.

매각으로 소멸되는 권리:

* 근저당권 (을7)

* 가압류 (갑10)

* 임의경매개시결정 (갑11)

본 건은 말소기준권리인 근저당권보다 먼저 또는 같은 날짜에 접수된 권리가 없고, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로 인수되는 권리는 없음.

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요.

등기부채권 총액:

근저당권 99,000,000원 + 가압류 30,000,000원 = 129,000,000원

4. 상권분석

본건이 소재한 평택시 팽성읍 송화리 지역은 읍 시가지 내에 위치하여 아파트, 주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주거 기능과 기본적인 상업 기능이 형성되어 있음.

5. 생활정보

교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용이 가능한 점이 장점임.

교육: 청담고등학교, 부용초등학교, 평택송화초등학교, 청담중고 등이 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편임. (다수의 보호구역 포함)

편의시설: 근린생활시설이 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

주거환경: 아파트 단지 내에 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공함.

6. 잠재적 리스크

재매각 물건: 본 건은 재매각 물건으로, 이전 경매에서 유찰 또는 매각이 취소된 사유를 파악할 필요가 있음.

특별매각조건: 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반 경매(10%)보다 높으므로 입찰 시 자금 계획에 유의해야 함.

개발 제한: 본 건 토지이용계획에는 제2종일반주거지역 외에도 비행안전제5구역(전술), 문화재보호구역 등이 포함되어 있어 향후 건축 행위 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있음.

임대관계 미확인: 임차인 현황 상 인수되는 보증금은 없으나, 임대관계가 미상이라는 점은 현장 조사 시 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 팽성읍 송화리 대원아파트 105동 15층 1506호로, 전용면적 59.97㎡(약 18.14평)의 아파트임.

2002년에 건축된 건물로 연식은 있으나, 해당 지역은 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역임.

등기부상 다수의 권리관계가 존재하나, 말소기준권리인 근저당권 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

재매각 물건이며, 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%인 특별매각조건이 적용됨.

비행안전구역, 문화재보호구역 등의 제한사항이 존재하므로 관련 법규 확인이 필요함.

8. 투자 포인트

평택시 팽성읍 지역 내 소형 면적 아파트로 실수요자 및 1~2인 가구 투자자에게 적합함.

권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 명도 진행이 수월할 가능성이 있음.

9. 예상 입찰가

감정가: 180,000,000원

최근 매매 시세 (최근 3건, 2026년 4월~7월): 166,000,000원, 170,000,000원, 157,000,000원

최근 매매 시세 평균: 약 164,333,333원

본건은 15층으로, 최근 거래된 3~7층 대비 층수 이점이 있음. 최근 시세보다 높은 가격으로 거래될 가능성이 있으나, 재매각 이력과 특별매각조건(보증금 20%)을 고려하여 신중한 접근이 필요함.

감정가 180,000,000원을 기준으로 하되, 최근 시세와 물건의 특성을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직함.

잠재적 리스크와 재매각 이력을 감안하여, 감정가 하회 또는 감정가 수준에서 입찰가를 검토해 볼 수 있음.

예상 입찰가 범위: 162,000,000원 ~ 180,000,000원 (실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최신 시세 동향을 반영하여 최종 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.