나이스옥션 법원경매 부산 2024타경67520 [1] 부산광역시 영도구 청학동 62-60 한라청학아파트 11층1104호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경67520 [1] 부산광역시 영도구 청학동 62-60 한라청학아파트 11층1104호 아파트 경매

물건 대표 이미지

부산지방법원 경매1계 2024타경67520 | 소재지: 부산광역시 영도구 태종로 428, 11층1104호 (청학동,한라청학아파트) | 감정가: 312,000,000원 | 최저가: 218,400,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 기본 분석

1.1. 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경67520 (1)

소재지: 부산광역시 영도구 청학동 62-60 한라청학아파트 11층 1104호

용도: 아파트

감정가: 312,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채무자/소유자: 박OO

채권자: 주OOOOOOOOO

1.2. 면적 및 구조 정보

토지면적: $36.87\text{m}^2$ (약 11.15평)

건물면적 (전용): $127.21\text{m}^2$ (약 38.48평)

*분양면적은 약 50평형대(추정)로 보입니다.*

매각대상: 토지/건물일괄매각

건물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 24층 건물 중 11층 (1994년 5월 14일 사용승인)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 교통상황

최고의 입지:

대상물건은 영도구청 남측 인근에 위치하며, 아파트와 근린생활시설, 관공서 등이 혼재된 주거지역에 속합니다. 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 비교적 보통 수준입니다. 급경사지대 특성상 대중교통 의존도가 높을 수 있습니다.

2.2. 상권 및 생활정보

생활편의시설:

인근에 영도구청 등 관공서가 위치하여 행정 업무 처리가 편리합니다. 또한 각종 근린생활시설들이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의성이 확보되어 있습니다.

학군:

감정평가서상 인근에 상대보호구역(청동초교)이 명시되어 있어 도보 통학이 가능한 초등학교가 위치하고 있습니다.

개발 호재:

특이사항에 '재개발구역'이 기재되어 있어 향후 개발에 대한 기대감을 가질 수 있습니다. 특히 청학동 일대는 북항재개발 및 봉래산터널 개통 예정 등 개발 호재가 풍부한 지역과 인접해 있습니다.

2.3. 혐오시설 분석

주변 환경 분석:

직접적인 대규모 혐오시설의 정보는 확인되지 않으나, 청학동 일대가 과거 낡은 주택들이 몰려있어 전반적으로 낙후된 달동네 풍경을 면치 못하고 있다는 평가가 있습니다. 또한 인근에 HJ중공업 영도조선소가 위치하고 있으며, 이와 관련된 소음 및 환경 이슈가 과거에 발생한 바 있어 이 부분을 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 권리 관계 분석

경매 형태:

본 건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자의 채권 회수를 목적으로 진행됩니다.

소유자/채무자 현황:

소유자와 채무자가 박OO로 동일하며, 권리관계가 비교적 단순할 것으로 예상됩니다.

주의사항:

공부상 특이사항은 없으나, 임대관계는 미상(확인되지 않음)이므로, 명도 시 임차인 유무 및 대항력 여부를 필히 확인해야 합니다. 임차인이 있을 경우 명도 난이도가 상승할 수 있습니다.

3.2. 특이사항 집중 분석 (재개발구역)

재개발구역:

본 물건이 '재개발구역' 내에 위치한다는 점은 최대의 투자 포인트이자 잠재적 리스크 요인입니다.

토지이용계획:

제1종/제2종일반주거지역에 해당하며, 중로1류(폭 20m-25m) 및 중로2류(폭 15m-20m)에 저촉되거나 접합하고 있습니다. 이는 향후 재개발 시 도로 확장 등 공공 기여에 따른 사업성 검토가 필요함을 시사합니다.

4. 투자 분석 및 결론

4.1. 잠재적 리스크

재개발 사업성 리스크:

단순히 재개발 구역 지정 여부만으로 투자 가치를 판단하기는 어렵습니다. 해당 아파트가 포함된 구역의 사업 초기 단계에 따라 장기간의 투자 기간이 필요할 수 있으며, 용적률, 비례율 등 구체적인 사업성이 확보되었는지 면밀히 검토해야 합니다.

건물 노후도 및 경사지:

1994년식으로 약 30년이 경과된 노후 아파트이며, 완경사지대 내에 조성되어 있어 실거주 시 접근성 및 주차에 일부 불편함이 있을 수 있습니다.

4.2. 투자 포인트

재개발 프리미엄 기대:

영도구 청학동 일대 정비사업 추진 분위기와 맞물려 향후 재개발 완료 시 신축 아파트 입주권 또는 높은 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

토지 면적:

전용 $127.21\text{m}^2$ (약 38.48평)의 대형 평형이므로, 재개발 시 감정평가 및 권리가액 산정에서 유리한 위치를 점할 수 있습니다.

4.3. 종합 의견

본 물건은 비교적 저렴한 감정가(3.12억)로 재개발 구역 내 대형 평형 아파트를 선점할 수 있는 기회입니다.

'재개발구역'이라는 특이사항은 장기적 관점에서 높은 투자 가치를 부여하지만, 이는 동시에 사업 진행의 불확실성이라는 잠재적 리스크를 내포합니다. 투자를 결정하기 전 해당 구역의 현재 재개발 추진 단계, 조합 설립 여부, 비례율 등을 심층적으로 확인하는 것이 필수적입니다.

4.4. 투자 제언

**공격적 투자자:**

장기적 시각으로 안정적인 현금 흐름보다는 높은 시세 차익을 목표로 하는 투자자에게 적합합니다. 재개발 구역 내 대형 평형의 지분을 확보하는 것이 핵심 전략입니다.

**리스크 헷지:**

입찰 전 반드시 해당 구청 또는 정비사업 관계자에게 정확한 정비구역 정보를 확인하고, 입찰 후 명도 과정에서 임차인 유무 및 권리관계를 철저히 분석해야 합니다.

법원 정보

부산지방법원 경매1계