나이스옥션 법원경매 제주 2024타경35960 [1] 제주특별자치도 제주시 아라일동 2981 근린주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경35960 [1] 제주특별자치도 제주시 아라일동 2981 근린주택 경매

• 사건번호: 2024타경35960
• 주소: 제주특별자치도 제주시 도남로 168-15 제이케이하우스
• 용도: 근린주택

제주지방법원 경매3계 2024타경35960 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 도남로 168-15 제이케이하우스 | 감정가: 2,823,093,100원 | 최저가: 1,976,165,000원 | 용도: 근린주택

1. 제주지방법원 2024타경35960 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경35960 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 아라일동 2981

용도: 주상복합

감정가: 2,823,093,100원

토지면적: 949.00㎡ (약 287.1평)

토지지분: 949㎡

건물면적: 817.21㎡ (약 247.3평)

건물지분: 817.21㎡

건물 제시외면적: 0.90㎡ (보일러실)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 제OOOOOOOOOO

2. 물건 현황 및 입지 분석

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 이도동 소재 '이도초등학교' 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 전, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용상태 및 형상

인접 도로와 완경사를 이루는 부정형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중에 있습니다.

2.4. 인접 도로 상태

북측으로 약 3m 내외의 아스콘포장 도로에 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 건축계획심의대상구역(저촉)에 해당합니다.

3. 건물 상세 내역

3.1. 건물 구조 및 사용승인일

본 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하 1층, 지상 2층으로 구성되어 있으며, 2020년 8월 6일에 사용승인이 완료되었습니다.

외벽은 스타코 및 석재 마감, 내벽과 천장은 인테리어 및 페인팅 마감, 바닥은 에폭시 및 타일 마감, 창호는 시스템 창호 및 새시 창호 등으로 시공되었습니다.

3.2. 건물 이용상태

지하 1층은 근린생활시설로 현재 공실 상태입니다.

1층은 근린생활시설(공실 상태) 및 다가구주택으로 이용 중입니다.

2층은 다가구주택으로 이용 중입니다.

3.3. 설비 내역

건물 내 기본 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 시스템에어컨설비, 가스보일러에 의한 난방설비(주택 부분) 등이 설치되어 있습니다.

3.4. 부합물 및 종물

별도 '지적 및 건물개황도' 참조가 필요하나, 통상적으로 수목, 조형물 등의 조경시설, 저수조 시설, 시스템에어컨 등이 평가 대상에 포함되었습니다.

3.5. 공부와의 차이

토지 및 건물 공부상 현황과 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

3.6. 기타 참고사항

현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 곤란하여, 유사 건물 및 관련 공부, 탐문 사항, 외부 관찰 등을 통해 평가가 이루어졌으므로, 이용 상황 및 관리 상태에 대한 재확인이 필요합니다. 임대 관계는 미상입니다.

4. 매각 대상 및 특이사항

4.1. 매각 포함/제외 사항

일괄매각 대상이며, 제시외 건물(2-1 보일러실 경량철골구조 0.9㎡) 및 수목, 조형물 등 조경시설, 저수조 시설, 시스템에어컨 냉난방설비는 평가에 포함되었습니다.

단, 지상 제시외 건물(창고 판넬조 2.9㎡) 및 이동식 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.

4.2. 특이사항

본건에는 법정지상권이 성립될 가능성이 있습니다. 이는 권리분석 시 매우 중요하게 고려해야 할 사항입니다.

5. 권리분석

5.1. 말소기준권리

경매 구분 상 부동산 임의경매이므로, 일반적으로 말소기준권리 이후의 권리는 소멸될 가능성이 높습니다. 그러나 법정지상권은 말소되지 않는 물권으로, 해당 권리의 존재 여부 및 범위에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.

5.2. 법정지상권

등기부등본 상 권리관계 및 현장 조사를 통해 법정지상권의 성립 여부를 반드시 확인해야 합니다. 법정지상권이 성립하는 경우, 토지 소유주와 건물 소유주가 달라지며, 토지 사용에 대한 별도의 합의가 필요할 수 있습니다.

6. 상권분석 및 생활정보

6.1. 상권 분석

본건이 위치한 제주시 이도동 및 인근 지역은 단독주택, 공동주택 등 주거시설과 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 인근 '이도초등학교'가 위치하여 학군 수요가 존재하며, 상업 시설 역시 밀집되어 있어 기본적인 상권 기능을 갖추고 있습니다. 최근 제주 지역 상권은 관광객 감소 및 내국인 소비 패턴 변화 등으로 인해 전반적인 위축세를 보이고 있으나, 주거 및 근린 상업 기능이 혼합된 지역은 비교적 안정적인 수요를 유지할 수 있습니다.

6.2. 생활 정보

주변에 이도초등학교 등 교육 시설이 있으며, 근린생활시설이 있어 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. 다만, 구체적인 편의시설(마트, 병원 등) 및 교통 접근성(대중교통 노선 등)은 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 법정지상권

앞서 언급된 바와 같이, 본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 법정지상권 성립 가능성입니다. 이는 건물 이용 및 향후 재건축/재개발 시 심각한 제약이 될 수 있습니다.

7.2. 건물 상태 및 공실

건물 사용승인일이 2020년으로 비교적 신축에 속하나, 현장 방문 시 내부 확인이 어려웠다는 점과 1층 근린생활시설의 공실 상태는 임대 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

7.3. 토지이용계획 및 제한

자연녹지지역, 가축사육제한구역, 공항시설법에 따른 장애물제한표면구역, 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역, 건축계획심의대상구역(저촉) 등 다양한 법적 제한이 존재합니다. 이는 향후 건축 행위 등에 제한을 줄 수 있습니다.

7.4. 혐오시설

주변 지역에 대한 상세 검색 결과, 명확하게 드러나는 혐오시설(고물상, 폐기물 처리장 등)은 확인되지 않았습니다. 그러나 주변 지역의 개발 계획이나 민원 발생 가능성 등은 별도로 확인이 필요합니다.

8. 종합 의견

본건은 제주특별자치도 제주시 아라일동(이도동 인근)에 위치한 주상복합 건물로, 비교적 신축(2020년 사용승인)이며 토지와 건물이 일괄 매각되는 물건입니다. 토지 및 건물 면적이 상당하며, 다가구주택과 근린생활시설로 구성되어 있어 다양한 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다. 인근에 학교가 있고 생활 편의 시설 이용이 비교적 용이한 입지입니다.

그러나 가장 중요한 위험 요소는 법정지상권 성립 가능성입니다. 이 부분에 대한 철저한 권리 분석이 선행되어야 하며, 법정지상권이 성립할 경우 상당한 투자 부담으로 작용할 수 있습니다. 또한, 1층 상가 공실 및 현장 방문 시 내부 확인의 한계점 등도 고려해야 할 사항입니다.

9. 투자 포인트

9.1. 신축 건물 및 확장 가능성

2020년에 사용승인된 비교적 신축 건물이라는 점은 장점입니다. 법정지상권 문제를 해결하거나, 토지 이용 규제를 준수하는 범위 내에서 추가적인 개발 또는 리모델링을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9.2. 다양한 임대 수익 기대

다가구주택과 근린생활시설이 혼합된 구조로, 주거 임대 수익과 상가 임대 수익을 동시에 기대할 수 있습니다. 1층 상가 공실을 해소하고 안정적인 임대 수요를 확보한다면 안정적인 현금 흐름을 창출할 수 있습니다.

9.3. 제주 지역 부동산 가치

제주도는 꾸준한 관광객 유입과 함께 부동산 가치 상승 잠재력이 있는 지역입니다. 본건의 입지 조건과 향후 지역 개발 가능성을 고려하여 투자 가치를 판단할 수 있습니다.

9.4. 법정지상권 해결 시 가격 메리트

법정지상권의 위험성 때문에 입찰 경쟁이 치열하지 않을 수 있으며, 만약 법정지상권 문제가 합리적으로 해결될 수 있거나, 감수하고도 투자할 만한 가치가 있다고 판단될 경우, 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매3계