나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경1699 [1] 서울특별시 성북구 동선동1가 121-6 코아루센타시아 지하2층비207호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경1699 [1] 서울특별시 성북구 동선동1가 121-6 코아루센타시아 지하2층비207호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

서울북부지방법원 경매1계 2024타경1699 | 소재지: 서울특별시 성북구 동소문로20나길 47, 지하2층비207호 (동선동1가,코아루센타시아) | 감정가: 499,600,000원 | 최저가: 399,680,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경1699 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 동선동1가 121-6 코아루센타시아 지하2층 비207호

용도: 근린생활시설

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 조OO

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 및 감정가

토지면적: 22.98㎡ (약 6.95평)

건물 전용면적: 102.84㎡ (약 31.11평)

감정가: 499,600,000원

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 서울 지하철 4호선 및 우이신설선 "성신여대입구역" 동측 인근에 위치합니다. 지하철역과 버스승강장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 매우 양호합니다. 차량 진출입 역시 가능하며, 토지의 모든 면에 포장도로가 접한 각지에 위치하고 있어 접근성이 우수합니다.

2.2. 지역 환경

주변은 각종 상업시설, 아파트, 오피스텔 등이 혼재된 전형적인 상업지대입니다. 성신여대입구역 상권은 대학가 상권의 특성과 중심 상업지구의 특성을 동시에 지니고 있어 주위 환경은 보통 이상으로 평가됩니다.

3. 물건 현황 및 이용 상태

3.1. 건물 개요

본 건물(코아루센타시아)은 2010년 6월 25일에 사용승인된 철근콘크리트구조의 지하 5층~지상 11층 건물입니다. 해당 물건은 지하 2층 비207호에 해당합니다.

3.2. 이용 상태

기준시점 현재 인접호와 일단으로 이용되었던 STRIKEZON(스크린 야구장)의 일부로, 야구게임실, 흡연실, 창고 등으로 이용되었으나, 현재는 휴업 상태입니다.

3.3. 특이한 물리적 구조

대상호는 지하 3층 주차장으로 내려가는 램프 상단에 위치하며, 바닥면이 지하 2층 일반 바닥보다 다소 높은 계단식으로 조성되어 있습니다. 이 물리적 특징이 향후 용도 변경이나 인테리어 시 고려되어야 할 부분입니다.

4. 권리 분석

4.1. 매각 구분 및 채권 관계

토지 및 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 사건입니다.

4.2. 특이사항 (유동화물건)

본건은 유동화물건으로 진행되고 있습니다. 유동화물건은 일반 채권자가 아닌 유동화 전문 회사가 채권을 인수하여 진행하는 경우가 많습니다. 이는 주로 채권 관계가 비교적 깔끔하게 정리되어 신속한 매각을 목적으로 하는 경우가 많으므로, 권리 관계 자체는 비교적 단순할 가능성이 높습니다.

4.3. 임대차 관계

관계인 부재 및 휴업 중으로 임대차 조사가 이루어지지 않았습니다. 낙찰자는 인도 명령 신청 전 반드시 점유 현황 및 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 면밀히 재확인해야 합니다. 특히 유치권 등 성립 여부도 확인이 필요합니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

5.1. 상권 특징

성신여대입구역 상권은 성신여대를 중심으로 젊은 유동인구가 매우 풍부한 대학가 핵심 상권입니다. 메인 상권에 인접해 있어 주점, 음식점, 각종 레저 시설, 패션 관련 업종 등이 밀집해 있으며, 소비력이 높은 20~30대 고객층을 주요 타겟으로 합니다.

5.2. 혐오 시설 및 주변 환경

해당 지역은 상업시설이 밀집된 지역으로, 소음이 발생하거나 유동인구가 많은 환경입니다. 주변에는 통상적인 상업지역 시설물(주점, 노래방 등)이 존재할 수 있으나, 보고서에 명시된 주요 혐오시설(폐기물 처리시설, 화장장 등)은 인근에 소재하지 않는 일반적인 번화가 상권입니다. 다만, 상대보호구역에 일부 포함되어 있어 교육 관련 시설과의 거리 제한 규정을 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크 및 주의 사항

6.1. 이용 상태 리스크

현재 휴업 상태이며, 과거 '야구게임실'로 이용되던 특수 목적의 시설입니다. 추후 새로운 용도로 변경 시 원상 복구가 필요할 수 있으며, 기존의 야구게임 설비 및 개별 냉난방 설비의 가동 여부가 미상인 점은 인수 후 시설 투자 비용 증가의 리스크로 작용할 수 있습니다.

6.2. 물리적 구조 리스크

주차장 램프 상단에 위치한 계단식 구조는 일반적인 상가 평면과 다르므로, 향후 입점할 업종의 인테리어나 고객 동선에 제약이 될 수 있습니다. 이에 대한 명확한 설계 및 시공 계획 수립이 필요합니다.

6.3. 용도 및 규제 리스크

본건은 준주거지역 내 근린생활시설이며, '상대보호구역'에 속해 있습니다. 이는 학원, PC방, 노래방 등 일부 업종의 입점에 제한이 있을 수 있으므로, 희망하는 업종의 가능 여부를 성북구청 교육지원청 등에 사전 확인해야 합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 물건은 성신여대입구역 인근의 핵심 상권 내에 위치하고 있어 뛰어난 입지적 장점을 가지고 있습니다. 지하 2층이지만, 전용면적이 102.84㎡ (약 31.11평)으로 넓은 공간을 확보할 수 있습니다. 다만, 현재 휴업 상태, 특수한 구조(램프 상단 계단식), 특수 목적 시설(스크린 야구장)의 잔존 여부는 리스크 요인입니다. 성공적인 투자를 위해서는 입찰가 산정 시 예상 원상복구 및 인테리어 비용을 충분히 반영해야 합니다.

7.2. 투자 포인트

최고의 입지: 성신여대입구역 초역세권 상권으로, 안정적인 유동인구 및 높은 접근성 확보.

넓은 전용 면적: 30평이 넘는 공간으로, 피트니스, 스튜디오, 대형 음식점 등 다양한 업종 고려 가능.

대학가 특성: 소비 성향이 높은 젊은 층을 타겟으로 한 엔터테인먼트, F&B 관련 업종에 적합.

시세 대비 저렴한 취득 기회: 경매를 통해 시세보다 낮은 가격으로 핵심 상권의 물건을 확보할 수 있는 기회입니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매1계