나이스옥션 법원경매 대전 2024타경1149 [1] 대전광역시 서구 괴정동 OOOOO 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2024.02.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 행정복지센타 남동측 인근에 위치하며 주위는 다가구주택, 단독주택, 상가주택, 주상용건물, 근린생활시설, 아파트, 한민시장막창골목 등으로 형성되 었으며 다가구주택및일부근린생활시설부지로서의 주위환경 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스승강장등이 위치하며 주용도 다가구주택기준 일반적인 대중교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1,2)일체이용 기준 가로장방형 토지로 인접도로대비 대체로 등고 평탄하며 일반건축물 대장상 주상용건부지(기호1) 및 지적도상 가각정리된 도로(기호2)로 이용중임.

인접 도로상태

본건과 동일 가로변 인접지들은 세로에 접하고 본 건은 남서측 및 남동측으로 세로로 보이는 도로에 접하나 토지이용계획확인서상 소로3류(폭8m미만)(접함)으로 표기되어 있는바 본건 진행시 상세 로폭,구조,성격 등에 대해 별도확인을 요하며 일반적인 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) 제2종일반주거지역(2023-11-24) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역( 2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-08-21)<교육환경 보호에 관한 법률>임.
기호2) 제2종일반주거지역(2023-11-24) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(20 17-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보 호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-08-21)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 기호(1)지상 북측 일부에 후첨 사진용지와 같이 수목, 수전 등 소규모 정원시설 소재 함.

공부와의 차이

대체로 부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상이며 본건의 지적경계, 면적, 지목, 도로, 용도지역 확인 등은 토지대장, 지적 도등본, 토지이용계획확인원 등에 의하였는바 본건 진행시 참고바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층건(사용승인일:2009.10.6)으로서
외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽: 벽지, 타일, 인테리어 내장재 등 마감.
창호: 새시창호 등임.

이용상태

일반건축물대장상 주용도 다가구주택(13가구),제1종근린생활시설{1층: 제1종근린생활시설(소 매점),주차장, 2층: 다가구주택(5가구), 3층: 다가구주택(5가구), 4층: 다가구주택(3가구)} 로서 실제 내부 이용구조 미확인상태임.

설비내역

급탕, 급배수등 위생설비, 도시개스설비, 난방설비 등 됨.

부합물 및 종물

본 건물 옥상에 제시외 옥탑이 소재하고 일반건축물대장 건축물현황도상 계단실,물탱크실로 추정되나 실제 내부이용구조 미확인 상태이며 본 건물 일부에 발코니,가추등 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 내부구조, 용재및 설비, 이용상태 등은 일반적인 이용을 기준으로 일반건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 인근탐문조사 등에 의하였는바 본건 진행시 별도확인을 요함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대전지방법원 2024타경1149 (1)

소재지: 대전광역시 서구 괴정동 83-13 (새주소: 대전광역시 서구 도솔로322번길 17)

용도: 주상복합 (다가구주택 13가구 및 제1종근린생활시설)

감정가: 1,479,052,030원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 세종새마을금고

1.2. 면적 정보

토지면적: 301.90㎡ (약 91.33평)

건물면적: 502.69㎡ (약 152.07평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 대전광역시 서구 괴정동 행정복지센터 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다가구주택, 단독주택, 상가주택, 주상용건물, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재된 지역으로, 다가구주택 및 근린생활시설 부지로서의 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상태

본건은 남서측 및 남동측으로 폭 8m 미만의 소로(폭 8m 미만)에 접하고 있습니다. 도로의 정확한 폭, 구조, 성격 등은 현장에서 별도 확인이 필요합니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한 상태

* 기호 1) 및 2) 토지: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역입니다.

2.5. 건물 구조 및 이용 상태

* 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지상 4층 건물 (2009년 10월 6일 사용승인)

* 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감

* 내벽: 벽지, 타일, 인테리어 내장재 등 마감

* 창호: 새시창호

* 이용 현황: 일반건축물대장상 주용도는 다가구주택(13가구) 및 제1종근린생활시설(소매점, 주차장)로 등재되어 있습니다. 1층은 근린생활시설 및 주차장, 2층부터 4층까지는 다가구주택으로 이용 중입니다. (내부 이용구조는 현장 확인 필요)

2.6. 부합물 및 종물

* 토지: 기호(1) 토지 지상 북측 일부에 수목, 수전 등 소규모 정원시설이 소재합니다.

* 건물: 옥상에 제시외 옥탑(계단실, 물탱크실 추정)이 소재하며, 건물 일부에 발코니, 가추 등이 소재합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2022년 8월 19일 접수된 세종새마을금고의 근저당권 (660,000,000원)입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 등기부채권 총액 (토지): 900,000,000원 (근저당 2건)

* 등기부채권 총액 (건물): 1,670,000,000원 (근저당 2건, 주택임차권 7건)

* 참고: 건물 등기부상 주택임차권은 매각으로 소멸될 예정이나, 일부는 보증금 인수 여부가 발생할 수 있습니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 전체 임차인 총 14명 (금액 기재된 임차인 13명)

* 대항력 있는 임차인: 유준상 (보증금 100,000,000원, 전입일자 2023-01-27, 확정일자 2022-12-15) - 보증금 100,000,000원 인수 가능성 있음.

* 보증금 미상 임차인: 김삼현 (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-01-08), 연수인 (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-09-30), 최리아 (보증금 0원, 차임 0원) - 이들의 보증금 및 권리 관계는 추가 확인 필요하며, 잠재적 인수 부담이 발생할 수 있습니다. (주의 필요)

3.3. 인수 대상 보증금 (추정)

"미배당 보증금 매수인 인수" 항목에 명시된 금액을 합산한 결과입니다.

* 김서영: 50,000,000원

* 오청미: 140,000,000원

* 유준상: 100,000,000원 (대항력 있으나, 배당받지 못할 경우 인수)

* 이기석: 90,000,000원

* 임의진: 50,000,000원

* 정기욱: 50,000,000원

* 한국토지주택공사(입주자김삼현): 23,000,000원 (예상 배당금으로 보아 미배당분 인수 가능성)

* 한국토지주택공사(입주자연수인): 95,000,000원

* 한국토지주택공사(입주자최은경): 100,000,000원

* 총 인수 예상 보증금 합계: 708,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 상가 현황

본 물건은 주상복합 건물로서 1층에 제1종근린생활시설(소매점)이 포함되어 있습니다. 주변은 재래시장(한민시장), 상가 밀집 지역, 주거 지역이 혼합된 상권으로, 다수의 소규모 점포 및 상가들이 영업 중입니다.

4.2. 건물 활용도

다가구주택 13가구와 근린생활시설을 갖춘 건물로, 임대 수익 창출이 가능한 구조입니다. 지역 특성상 주거 수요와 근린생활시설 수요가 공존하는 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근에 한민시장, 각종 근린생활시설, 행정복지센터 등이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

* 상대보호구역으로 지정된 교육시설과의 관계를 고려해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련 위험

* 총 14명의 임차인이 존재하며, 이 중 대항력 있는 임차인(유준상)과 다수의 임차인이 보증금 인수 부담을 발생시킬 수 있습니다. 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 소요될 가능성이 있습니다.

* 보증금이 미상인 임차인(김삼현, 연수인, 최리아)이 존재하며, 이들의 권리 관계 및 보증금 미확인으로 인한 위험 부담이 있습니다.

6.2. 건물 상태 및 하자

* 건물 사용승인일이 2009년으로 약 15년 경과하여 노후화에 따른 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 내부 이용 구조, 설비 상태 등에 대한 상세 확인이 필요합니다. (현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인 불가)

* 지상 일부에 정원시설, 옥탑, 발코니, 가추 등 제시외 물건이 존재하며, 이들에 대한 처리 방안을 고려해야 합니다.

6.3. 기타

* 인접 도로 상태(소로 3류)에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전 서구 괴정동의 주상복합 건물로, 다가구주택 및 근린생활시설로 활용 중입니다. 감정가는 약 14.8억 원 수준이나, 다수의 임차인으로 인한 보증금 인수 부담이 상당한 점이 주요 리스크 요인입니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 원과 미배당 보증금 인수분 합계 약 7.08억 원은 입찰자가 추가로 부담해야 할 잠재적 비용입니다. 건물 노후화 및 제시외 물건 등도 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 대전 서구 지역의 주거 및 상업 시설 수요가 있는 입지입니다.

* 다가구주택으로서 안정적인 임대 수익 창출이 가능한 구조입니다.

* 성공적인 명도 및 재건축/리모델링 시 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,479,052,030원입니다.

등기부상 총 채무액(근저당, 임의경매)은 900,000,000원이며, 말소기준권리 이후 설정된 권리 중 인수될 수 있는 보증금은 총 약 708,000,000원(대항력 있는 유준상 임차인 포함)으로 추정됩니다.

대항력 있는 임차인 및 미배당 보증금 인수분을 고려할 때, 실질적인 취득가격을 보수적으로 산정해야 합니다.

일반적인 시세 및 경매 시장 상황을 고려할 때, 본 물건의 실질적 가치는 감정가에서 인수 예상 보증금을 차감한 금액을 기준으로 산정할 수 있습니다.

* 보수적 예상 취득가액 = 감정가 - 인수 예상 보증금

* 1,479,052,030원 - 708,000,000원 = 771,052,030원

따라서, 본 물건의 현재 시세 및 제반 위험 요소를 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 약 7.7억 원 ~ 9.5억 원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. (단, 최종 입찰가는 현장 조사, 권리 관계 재확인, 명도 가능성 분석 등을 통해 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.