나이스옥션 법원경매 대전 2024타경1149 [1] 대전광역시 서구 괴정동 83-13 주상복합 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2024타경1149 [1] 대전광역시 서구 괴정동 83-13 주상복합 경매

• 사건번호: 2024타경1149
• 주소: 대전광역시 서구 괴정동 83-13
• 감정가: 1,479,052,030원
• 최저가: 1,035,336,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 주상복합

대전지방법원 경매7계 2024타경1149 | 소재지: 대전광역시 서구 괴정동 83-13 | 감정가: 1,479,052,030원 | 최저가: 1,035,336,000원 | 용도: 주상복합

4. **Analyze Search Results & Integrate:**

* The search results primarily show other local auction items and general business/facility lists for the area (Daejeon Seo-gu 괴정동).

* One result mentions "대전광역시 서구 괴정동 83-13" with a future auction date (2025-12-23) and a 70% minimum bid, confirming the property's relevance. (Note: The provided case number is 2024타경1149 (1) and the result is 2024타경5677, but the address is a match for the subject property's general location and the context is relevant).

* No *specific, major* nuisances (e.g., crematorium, major industrial waste facility, large power plant) were explicitly found near 83-13. The area is described as mixed-use (다가구/상가/주상복합) including the "한민시장막창골목," which implies a busy commercial/residential district with dining establishments, which might be seen as a minor nuisance (noise/smell) but is generally characteristic of the area.

* I will state that no major *external* nuisances were found, but note the commercial activity.

5. **Structure the Report (Following the user's format):**

* 1. 물건 개요 및 기본 정보

* 1.1. 사건 기본 정보

* 1.2. 물건 및 면적 정보 (Include $\text{m}^2$ and 평)

* 2. 입지 및 환경 분석

* 2.1. 최고의 입지

* 2.2. 교통 여건

* 2.3. 토지이용계획 및 제한사항

* 2.4. 상권 분석 및 생활정보 (Combining these, referencing 한민시장)

* 2.5. 혐오시설 및 주변 시설 (Use search result findings)

* 3. 물건 현황 및 건축 구조

* 3.1. 건물 현황 및 이용 상태

* 3.2. 건물 구조 및 설비

* 4. 권리 분석 및 잠재적 리스크

* 4.1. 경매 권리 관계

* 4.2. 잠재적 리스크 및 주의사항 (Use appraisal notes: 미확인 내부구조, 임대관계 미상, 소로3류 접함 등)

* 5. 종합 의견 및 투자 포인트

* 5.1. 종합 의견

* 5.2. 투자 포인트

6. **Draft the Content (Applying line break rules and tone):** *Drafting process in Korean, focusing on professional consultant tone and required formatting.* (Self-Correction: Ensure *every* title/subtitle is followed by *one* line break, and body text is followed by *two* line breaks.)

7. **Final Review:** Check against all user constraints:

* Accurate information based *only* on the provided data. (Yes)

* Consultant style. (Yes)

* No consultant info. (Yes)

* Format: 1.Title (one line break) 1.1.Subtitle (one line break) Body (two line breaks). (Yes)

* No markdown/bolding (**). (Yes)

* Area in $\text{m}^2$ and 평. (Yes: $301.90\text{㎡} \approx 91.32$평, $502.69\text{㎡} \approx 152.07$평)

* Include required sections (입지조건, 권리분석, 상권분석, 생활정보, 잠재적 리스크, 종합 의견, 투자 포인트). (Yes)

* Search for nuisances and cite the search result. (Yes, noted the search was performed and cited lack of major nuisances, mentioning commercial density. )

This systematic process ensures all constraints are met and the required professional report is generated.1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

대전지방법원 2024타경1149 (1) 부동산 임의경매 사건으로, 채무자 박OO의 소유 물건에 대하여 채권자 세OOOOOO의 청구에 의해 진행되는 물건입니다.

1.2. 물건 및 면적 정보

본 물건은 대전광역시 서구 괴정동에 위치한 주상복합 건물로서, 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

총 감정가는 1,479,052,030원이며, 세부 면적은 다음과 같습니다.

토지면적: 301.90㎡ (약 91.32평)

건물면적: 502.69㎡ (약 152.07평)

*참고: 아파트가 아닌 주상복합(다가구+근생시설) 건물이므로 전용/분양면적 구분이 아닌 연면적을 기준으로 작성되었습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 대전광역시 서구 괴정동 행정복지센터 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다가구주택, 단독주택, 상가주택, 근린생활시설, 아파트 단지 등으로 형성된 지역입니다. 주용도인 다가구주택 및 일부 근린생활시설 부지로서의 주위 환경은 양호한 편으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하고 있어 대중교통 이용에는 비교적 무난합니다. 주용도가 다가구주택임을 감안할 때 일반적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 분석됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

토지는 제2종일반주거지역(2023-11-24 지정)에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접합되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역(전부제한구역) 및 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역(2023-08-21 포함)으로 지정되어 있어, 향후 건축 및 증축 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

2.4. 상권 분석 및 생활정보

본건 인근은 한민시장막창골목과 인접해 있어 상업시설 및 근린생활시설의 이용이 용이하며, 주거시설(다가구/단독주택)이 혼재되어 있어 유동인구가 꾸준히 확보될 수 있는 지역입니다. 1층이 소매점(제1종근린생활시설)으로 이용 중인 점을 고려할 때, 주거 배후 수요와 상업 수요를 모두 충족시킬 수 있는 입지적 강점을 가지고 있습니다.

2.5. 혐오시설 및 주변 시설

현장 조사 및 주변 시설 검색 결과, 대형 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 인근에 한민시장 및 막창골목 등 상업지역이 혼재되어 있어 심야 시간대 소음 및 위생 부분에 대한 잠재적 민원 발생 가능성은 존재합니다.

3. 물건 현황 및 건축 구조

3.1. 건물 현황 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지상 4층 건물이며, 2009년 10월 6일 사용 승인되었습니다.

일반건축물대장상 주용도는 다가구주택(13가구) 및 제1종근린생활시설로 등재되어 있습니다.

층별 이용 현황은 다음과 같습니다.

1층: 제1종근린생활시설(소매점), 주차장

2층: 다가구주택 (5가구)

3층: 다가구주택 (5가구)

4층: 다가구주택 (3가구)

3.2. 건물 구조 및 설비

외벽은 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되었으며, 창호는 새시창호를 사용하고 있습니다. 위생 설비, 급탕/급배수 설비, 도시가스 설비 및 난방 설비 등을 갖추고 있어 기본적인 건물 설비 상태는 양호한 것으로 판단됩니다. 부합물 및 종물로는 옥상에 제시외 옥탑(계단실, 물탱크실 추정)이 있으며, 건물 일부에 발코니와 가추 등이 소재합니다.

4. 권리 분석 및 잠재적 리스크

4.1. 경매 권리 관계

본건은 부동산 임의경매 사건이며, 토지 및 건물이 일괄 매각 대상입니다. 소유자와 채무자가 동일인(박OO)이므로 권리관계가 비교적 단순할 수 있으나, 말소기준 권리 이후의 임차인 현황 및 기타 권리 분석은 매각물건명세서를 통해 반드시 상세히 확인해야 합니다.

4.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

1. 내부 이용 구조 미확인: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 건물의 내부 구조, 용재, 설비, 실제 이용 상태 등이 미확인 상태입니다. 입찰 참여 전 이에 대한 별도 확인이 필요합니다.

2. 임대 관계 미상: 임대차 현황이 미상이므로, 낙찰 후 임차인(대항력 있는 임차인 포함)에 대한 명도 및 인수할 보증금 등에 대한 철저한 분석이 필수적입니다.

3. 도로 현황 확인 요망: 본건은 토지이용계획확인서상 소로3류(폭 8m 미만)에 접합되어 있으나, 감정평가서에 따르면 본건 진행 시 상세 로폭, 구조, 성격 등에 대해 별도 확인을 요한다고 명시되어 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 대전 서구 괴정동의 주거 및 상업 혼재 지역에 위치한 주상복합(다가구+근린생활시설) 건물입니다. 총 13가구의 다가구 주택과 1층 상가(소매점)를 갖추고 있어 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있는 수익형 부동산으로 적합합니다. 다만, 임대관계 및 건물 내부 이용 구조 미확인 등 권리적/물리적 리스크에 대한 사전 조사가 중요합니다.

5.2. 투자 포인트

1. 안정적인 임대수익 구조: 1층 근린생활시설과 13가구의 다가구주택으로 구성되어 있어, 상가 임대료와 주택 월세를 통한 복합적인 현금 흐름 창출이 가능합니다.

2. 우수한 입지 조건: 괴정동 행정복지센터 인근, 한민시장막창골목 인접 등 주거 편의성과 상업 접근성이 양호한 지역에 위치하고 있습니다.

3. 제2종일반주거지역: 비교적 용적률이 높은 제2종일반주거지역에 위치하고 있어, 향후 재건축 또는 리모델링 시 사업성 확보에 유리할 수 있습니다.

4. 일괄 매각의 효율성: 토지와 건물이 일괄 매각되어 매입 후의 소유권 행사에 제약이 적습니다.

법원 정보

대전지방법원 경매7계