나이스옥션 법원경매 부산 2024타경5706 [1] 부산광역시 동래구 온천동 178-7 벽산아스타 102동 30층3002호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경5706 [1] 부산광역시 동래구 온천동 178-7 벽산아스타 102동 30층3002호 아파트 경매

물건 대표 이미지

부산지방법원 경매1계 2024타경5706 | 소재지: 부산광역시 동래구 중앙대로1473번길 13, 102동 30층3002호 (온천동,벽산아스타) | 감정가: 756,000,000원 | 최저가: 529,200,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 경매 사건 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경5706 (1)

소재지: 부산광역시 동래구 온천동 178-7 벽산아스타 102동 30층 3002호

용도: 아파트 (공동주택)

경매구분: 부동산임의경매 (토지/건물일괄매각)

소유자/채무자/채권자: 류OO / 제OOOOOOOOOOOOOO / 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 756,000,000원

건물 전용면적: 135.82㎡ (약 41.08평)

*추정 분양면적: 약 176.57㎡ (약 53.42평, 전용률 약 77% 가정)

토지 지분: 18.65㎡ (약 5.64평)

매각대상: 토지 및 건물 전부

2. 물건 상세 분석

2.1. 물건 현황 및 구조

본건은 49층 건물 중 30층에 위치한 고층 아파트입니다.

건물의 구조는 철근콘크리트구조에 (철근)콘크리트 지붕이며, 외부 마감은 페인트 마감 등입니다.

창호는 샷시 및 복층 강화유리 구조로 되어 있어 초고층 주상복합의 장점을 살린 설계가 적용된 것으로 보입니다.

철골기둥식 구조(라멘식 구조)로 시공되어 일반 벽식 구조 아파트 대비 층간소음 및 벽간소음이 적고 내부 구조 변경이 비교적 용이한 고급 아파트의 특징을 갖추고 있습니다.

이용상태는 공동주택(아파트)이며, 급·배수 및 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비 등 기본적인 설비는 양호하게 갖추어져 있습니다.

2.2. 토지 및 도로 상태

본건 토지는 인접지와 등고 평탄한 2필 일단의 부정형 토지로 아파트 부지로 이용 중입니다.

북동측 폭 약 10m, 북서측 폭 약 4m, 남서측 폭 약 5m 도로에 접하여 차량 접근성이 양호합니다.

용도지역은 일반상업지역 및 방화지구에 속하며, 여러 폭의 도로(광로2류, 소로1류, 중로2류 등)에 접하고 온천지구에 포함되는 등 입지 조건의 제약이 다소 존재합니다.

3. 입지 및 주변 환경 분석

3.1. 최고의 입지

본건이 위치한 동래구 온천동 '벽산아스타'는 부산도시철도 1호선 온천장역 남서측 인근에 위치하며, 도보 이용 가능한 거리에 온천장역과 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 매우 편리합니다.

부근은 아파트 단지, 중소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이었으나, 최근 재개발이 진행되면서 주변 환경이 주거지역으로 변화하고 있어 긍정적인 평가를 받고 있습니다.

본 아파트는 동래고, 용인고, 내성고 등 명문 학군을 갖춘 전통적인 주거 선호 지역에 속합니다.

3.2. 상권분석 및 생활정보

*주변 환경: 인근에 마트, 병원, 카페, 약국 등 다양한 편의시설이 밀집되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

*친환경적 요소: 시내에 위치하면서도 금정산, 구월산, 금강공원 등의 조망권 확보가 가능하여 친환경적인 생활이 가능한 입지의 강점을 가집니다.

*단지 내부: 태생이 고급 아파트를 표방하여 휘트니스, 사우나, 골프연습장, 스카이라운지(101동) 등 우수한 커뮤니티 시설을 갖추고 있어 입주민 만족도가 높습니다.

3.3. 혐오시설 및 잠재적 리스크 (입지 관련)

*혐오시설: 과거 상업지역 특성상 주변에 모텔 및 유흥업소가 많았던 점이 비판받았으나, 최근 일대 재개발로 인해 대부분 철거되면서 주변 환경이 주거지역으로 개선되고 있는 추세입니다.

*잠재적 리스크: 용도지역이 '일반상업지역'에 해당하여 상업시설로 인한 유동인구가 많을 수 있습니다. 또한, 초고층 아파트 특성상 강풍 등 기후 변화에 대한 설계 기준이 높게 적용되었으나 (7.0 이상 강진 설계, 300년 재현주기 풍동 설계 등) , 연식이 2008년으로 다소 되었으므로 건물 관리 상태에 대한 현장 확인이 필요합니다.

4. 권리 및 특이사항 분석

4.1. 권리분석 (제시된 정보 기준)

본건은 '부동산임의경매' 물건으로, 통상적으로 채권자의 담보권 실행에 의한 경매입니다.

매각대상은 '토지/건물일괄매각'으로 진행되므로 토지 지분 및 건물의 소유권 모두 확보하는 데 법적인 문제(건물만 매각되는 경우 발생하는 법정지상권 문제 등)는 없을 것으로 판단됩니다.

채무자와 소유자가 일치하는 것으로 보아 단순 채무 불이행에 따른 경매로 추정됩니다.

4.2. 특이사항 및 주의사항

*특이사항: '유동화물건'으로 명시되어 있어, 채권자가 유동화전문회사(SPC) 또는 이에 준하는 기관일 가능성이 높습니다. 이는 권리관계의 복잡성을 의미하기보다는 매각 절차가 비교적 명확하게 진행될 수 있음을 시사합니다.

*주의사항: 임대관계가 미상이므로 (감정평가서), 점유 현황 및 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 입찰 전 반드시 확인해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 있다면 낙찰자가 인수할 금액이 발생할 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건 '벽산아스타 102동 30층' 물건은 부산 동래구 온천동의 우수한 교통 환경(온천장역 역세권)과 학군을 갖춘 초고층 고급 아파트입니다. 내부 구조의 유연성 및 우수한 커뮤니티 시설 등 태생적인 고급 단지의 장점을 보유하고 있습니다. 최근 주변이 주거지역으로 재개발되면서 주변 환경까지 개선되고 있어 미래 가치가 향상되고 있습니다. 감정가는 756,000,000원으로, 실제 시장 거래 가격과 비교하여 적정성을 판단한 후 입찰 전략을 수립해야 합니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 부산 지하철 1호선 온천장역 인근의 초역세권 입지로, 교통 편의성이 매우 뛰어납니다.

면적의 희소성: 중대형 평형(전용 135.82㎡, 약 41.08평) 위주로 구성된 고급 단지로서, 실거주 만족도가 높고 부유층 수요를 흡수하는 특징이 있습니다.

미래 가치: 주변 재개발을 통해 주거 환경이 개선되고 있어, 향후 지역 내 위상이 더욱 공고해질 잠재력이 높습니다.

층 및 조망: 49층 중 30층에 위치하여 안정적인 조망권(고층에서는 광안대교 등 조망 가능)을 확보하고 층간소음 문제가 적은 철골 구조의 장점을 가집니다.

법원 정보

부산지방법원 경매1계