나이스옥션 법원경매 서산 2025타경659 [2] 충청남도 당진시 석문면 삼봉리 249-46 전 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2025타경659 [2] 충청남도 당진시 석문면 삼봉리 249-46 전 경매

물건 대표 이미지

서산지원 경매6계 2025타경659 | 소재지: 충청남도 당진시 석문면 삼봉리 249-46 | 감정가: 636,103,000원 | 최저가: 445,272,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 서산지원 2025타경659 (2)

소재지: 충청남도 당진시 석문면 삼봉리 249-46

용도(공부상): 전 (실제 기호(2)는 임야이나 현황 답)

감정가: 636,103,000원

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 홍OOOOOO

1.2. 면적 세부 사항

토지면적: 3,809.00㎡ (약 1,152.22 평)

2. 입지조건 및 주변 환경

2.1. 위치 및 접근성

본건은 충청남도 당진시 석문면 삼봉리 소재 "삼봉3리회관" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로 전형적인 농촌지역의 특성을 보입니다.

2.2. 교통 상황 및 도로 조건

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 토지의 도로 접면 상태는 기호(1)은 남서측 폭 약 2m의 비포장도로, 기호(2)는 동측 폭 약 3m의 포장도로에 접하고 있어 접근로가 상이합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 현황

토지 대부분이 계획관리지역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 비교적 높습니다. 성장관리계획구역(석문20 산업형)에 포함되어 있어 향후 산업단지 배후 개발 관련 기대감이 있습니다. 현황 이용 상태는 기호(1)은 부정형 완경사의 묵전(휴경지) 상태이며, 기호(2)는 부정형 완경사이며 답(논)으로 이용 중입니다. 특히 기호(2)는 공부상 지목은 임야이나 현황은 답으로 이용되고 있어, 지목 불일치에 대한 주의가 필요합니다.

2.4. 주변 시설 (혐오시설 정보)

제시된 감정평가서 요약에는 특정 혐오시설에 대한 언급은 없으나, 인근 지역의 개발 행위(폐기물 업체 관련 소송 등)에 대한 정보가 과거에 있었던 것으로 보아, 개발 사업 진행 시 주변 환경 변화에 대한 지속적인 관찰이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각의 종류

본건은 부동산임의경매 사건으로 채권자(홍OOOOOO)의 신청에 의해 개시되었습니다. 소유자(김OO)와 채무자(김OO)가 동일한 상태입니다.

3.2. 매각 대상 및 권리 관계

매각 대상은 '토지매각'으로 건물은 존재하지 않으며, 제시외 물건도 없습니다. 따라서 건물에 대한 법정지상권 성립 여지 등 복잡한 권리 관계는 배제됩니다. 채권자-채무자 간의 관계에 기인한 임의경매이므로 매각으로 소유권 이전에는 큰 문제가 없을 것으로 보이나, 토지 외에 등기부상 존재하는 기타 권리(근저당권, 가압류 등)에 대한 말소 여부를 등기부등본을 통해 최종적으로 확인해야 합니다.

3.3. 임대차 관계

임대 관계는 '미상'으로 조사되었으므로, 낙찰 후 실제 점유자가 있을 경우 명도 진행 시 인수할 사항(임차인의 대항력 등)이 있는지 여부를 철저히 조사해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건은 계획관리지역 내의 전(답) 및 임야로 이루어진 농지이므로, 일반적인 상권 분석은 적합하지 않습니다. 다만, 토지이용계획상 성장관리계획구역(석문20 산업형)으로 지정되어 있어, 향후 인근의 산업단지 개발이 구체화될 경우 배후 주거지 또는 지원 시설 부지로의 용도 변경 및 개발 압력은 높아질 가능성이 있습니다. 현재는 농경지 및 자연림이 혼재하는 지역입니다.

5. 생활정보

본건은 농경지 및 자연림이 혼재된 농촌지역으로, 일상 생활에 필요한 근린생활시설은 인근 '삼봉3리회관' 주변을 제외하고는 미흡할 것으로 판단됩니다. 차량 접근성은 보통이고 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 가능하나, 도심지 대비 생활 편의성은 낮습니다. 주변에 일부 식당 등의 시설이 확인되나, 주거지역으로서의 인프라는 부족합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지목과 현황의 불일치

기호(2)는 공부상 지목이 '임야'이나, 현황은 '답'(논)으로 이용 중입니다. 이는 농지법 또는 산지관리법상 형질변경(농지전용) 허가 없이 무단으로 이용한 것일 수 있어, 낙찰자가 농지취득자격증명(농취증) 발급이나 원상회복 명령, 또는 벌금 등 법적 리스크를 안을 수 있습니다. 이에 대한 사전 법률 검토가 필수적입니다.

6.2. 임대차 관계 미상

임대 관계가 '미상'이므로, 현장 조사 및 탐문을 통해 실제 경작자나 점유자가 있는지, 있다면 그 권리가 낙찰자에게 대항할 수 있는지(농지 임대차 등)를 확인해야 명도 리스크를 줄일 수 있습니다.

6.3. 개발 제한 사항

전체 토지가 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)으로 지정되어 있어, 축사 건축 등의 활용에는 제한이 있습니다. 기호(2)는 준보전산지로 지정되어 있어, 향후 개발 시 산지관리법에 따른 인허가 절차가 필요합니다.

6.4. 도로 접근성

일부 필지(기호(1))는 폭 2m 내외의 '비포장도로'에 접하고 있어, 개발이나 건축 행위 시 도로 확보 문제가 발생할 수 있으며, 지가 상승에도 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 당진시 석문면의 계획관리지역 내 농지(및 임야) 물건으로, 토지 면적이 3,809.00㎡(약 1,152.22 평)에 달해 대규모 투자가 용이합니다. 특히 '성장관리계획구역(석문20 산업형)' 지정은 향후 산업단지 배후 지역으로의 개발 호재를 내포하고 있습니다. 다만, '임야이나 현황 답'인 지목과 현황의 불일치는 농지 취득 및 향후 개발에 가장 큰 잠재적 리스크로 작용하므로, 이에 대한 법적 해결 방안 및 비용을 사전에 면밀히 검토한 후 입찰해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 희소성 높은 계획관리지역

토지 대부분이 계획관리지역으로 향후 건폐율 40% 이하로 개발행위가 가능하여, 농지 및 임야임에도 불구하고 개발 여지가 크다는 것이 최대 장점입니다.

8.2. 성장관리계획구역의 호재

석문20 산업형 성장관리계획구역에 포함되어 있어, 석문국가산업단지 등 인근의 개발 계획에 따른 인구 유입 및 지원 시설 수요 증가 시 지가 상승의 잠재력이 높습니다.

8.3. 토지매각으로 권리 관계 단순

건물이 없어 건물에 대한 복잡한 권리(법정지상권) 문제가 없으며, 매각 대상이 토지에 한정되어 있어 권리분석이 상대적으로 단순합니다. (단, 임대차 관계 미상으로 명도 리스크는 별도 확인 필요)

법원 정보

서산지원 경매6계