나이스옥션 법원경매 부산 2024타경6198 [1] 부산광역시 금정구 장전동 604-12 윤성리버티 8층805호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국제 · 평가일 2024.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 장전동 소재 "금정초등학교" 남동측 직선거리 약 380m 지점
에 위치하고 있는 윤성리버티 8층 805호로서, 인근 주변은 공동주택·숙박시설·단독
주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통수준임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선
(온천장역)이 각각 소재하고 있어 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하2층, 지상19층 건물 내 8층 805호로서,

- 외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 및 화강석 치장 등
- 내벽 : 시멘몰탈위 벽지 마감 등
- 창호 : 샷시이중창 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관관리기,
기계식 주차설비 및 도시가스보일러에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인근지세는 대체로 등고·평탄하며, 공동주택(아파트) 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로는 약 6m 내외, 남동측으로는 약 4m 내외 폭의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이115m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역
(최고높이150m)<건축법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 부산지방법원 2024타경6198 (1)

소재지: 부산광역시 금정구 장전동 604-12, 윤성리버티 8층 805호

용도: 아파트

감정가: 185,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

특이사항: 대항력있는임차인 존재

주의사항: (별도 기재 없음)

특수물건정보: 대항력있는임차인 존재

1.2. 면적 정보

토지면적: 9.51㎡ (약 2.88평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 49.75㎡ (약 15.05평)

건물지분: 49.7526㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 장전동 소재 "금정초등학교" 남동측 약 380m 지점에 위치한 윤성리버티 8층 805호입니다. 주변은 공동주택, 숙박시설, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 또한 부산도시철도 1호선 온천장역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 주변 시설

* 금정초등학교: 약 380m 거리

* 온천장역: 부산도시철도 1호선

* 윤성리버티 아파트: 2019년 6월 준공, 총 19층 건물

* 주변 상권: 온천장역 일대는 음식점, 생활편의, 근린 업종이 분포하며 배후 주거지를 기반으로 한 생활 밀착형 상권. 홈플러스, CGV, 농심호텔, 허심청 등 기존 상권과 연계성이 좋습니다.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부등본상 말소기준권리인 근저당권(을1, 심장현, 2019-10-10 접수, 43,890,000원)보다 선순위인 주택임차권(을2, 이정운, 2019-10-10 접수, 175,000,000원)이 존재합니다.

3.2. 임차인 정보

* 임차인: 이정운

* 보증금: 175,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-09-30

* 확정일자: 2019-09-05

* 배당신고일자: 2024-10-10

* 대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리

집합건물 등기부 요약 및 물건명세서에 따르면, 매수인에게 대항할 수 있는 을구 2번 임차권등기(임대차보증금 175,000,000원, 전입일자 2019.09.30., 확정일자 2019.09.05.)가 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 따라서 해당 임차인의 보증금 175,000,000원은 낙찰자가 인수해야 하는 금액입니다.

4. 상권분석

4.1. 토지이용계획

* 용도지역: 일반상업지역

* 기타 제한사항: 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 (기준높이115m, 최고높이150m)

4.2. 주변 상권

온천장역 일대는 전통적인 생활 상권으로, 외식업, 판매 소매업, 생활 서비스업이 주를 이루며, 미용실, 부동산, 식당, 카페 등이 밀집해 있습니다. GS25, 뚜레쥬르, 롯데리아, 메가커피 등 프랜차이즈 브랜드가 많아 유동 인구가 꾸준합니다. 주변에 대형 쇼핑몰이 있는 명륜역 일대와 비교 시, 온천장역 상권은 30~50대 소비 비중이 높으며, 음식업과 소매업 중심의 상권입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

* 구조: 철근콘크리트구조 평지붕, 지하 2층, 지상 19층 건물 내 8층 805호

* 외벽: 시멘트 몰탈위 페인팅 및 화강석 치장 등

* 내벽: 시멘트 몰탈위 벽지 마감 등

* 창호: 샷시 이중창 구조

* 이용 상태: 공동주택 (아파트)

* 준공일: 2019년 6월 24일

5.2. 설비 내역

급배수 및 위생 설비, 화재 탐지 및 소화전 설비, 승강기, 공동현관 관리기, 기계식 주차 설비, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

본 물건에는 대항력 있는 임차인 이정운 씨가 존재하며, 보증금 175,000,000원을 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 그 잔액을 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

6.2. 기타 법적 제한

* 방화지구

* 가축사육제한구역

* 가로구역별 최고높이 제한지역 (기준높이 115m, 최고 높이 150m)

7. 종합 의견

본 물건은 부산 금정구 장전동에 위치한 아파트로, 온천장역 역세권의 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 2019년 준공된 비교적 신축 건물이며, 주변 환경 또한 양호한 편입니다. 그러나 등기부등본 및 물건명세서상 대항력 있는 임차인이 존재하여, 임차인의 보증금 175,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 점이 주요한 인수 부담으로 작용합니다. 해당 금액을 포함한 총 투자 비용을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산도시철도 1호선 온천장역 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 신축급 아파트: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물입니다.

* 편리한 생활 인프라: 주변에 다양한 편의시설과 상권이 발달해 있습니다.

* 일반상업지역: 향후 용도 변경 또는 개발 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 185,000,000원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 175,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하므로, 총 부담액은 (입찰가 + 인수 보증금)이 됩니다. 따라서 예상 입찰가는 감정가 및 임차인 인수 금액을 종합적으로 고려하여 산정해야 하며, 최소 감정가 이상으로 입찰 시에는 인수 금액을 포함한 총 매입가가 매우 높아질 수 있습니다. 본 건의 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 순수 낙찰가 기준으로, 주변 시세, 임차인의 보증금 인수 금액, 향후 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

본 보고서의 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 순수 낙찰가 기준으로, 낙찰자가 실제로 부담하게 될 총액은 (순수 낙찰가 + 175,000,000원)이 됩니다. 따라서, 본 건의 낙찰가는 최소 185,000,000원 이상으로 입찰 시, 총 실질 매입가는 360,000,000원을 초과하게 됩니다. 이러한 점을 감안하여 보수적으로 입찰가를 산정할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.