나이스옥션 법원경매 통영 2022타경27651 [3] 경상남도 고성군 삼산면 두포리 산221-4 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2022타경27651 [3] 경상남도 고성군 삼산면 두포리 산221-4 임야 경매

• 사건번호: 2022타경27651
• 주소: 경상남도 고성군 삼산면 두포리 산221-4
• 감정가: 24,396,000원
• 최저가: 17,077,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 임야

통영지원 경매3계 2022타경27651 | 소재지: 경상남도 고성군 삼산면 두포리 산221-4 | 감정가: 24,396,000원 | 최저가: 17,077,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2022타경27651 (3)

소재지: 경상남도 고성군 삼산면 두포리 산221-4

용도: 임야

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 천OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 분묘기지권

1.2. 면적 및 감정가 정보

감정가: 24,396,000원

토지면적: 8,132.00㎡ (약 2,453.77평)

2. 물건 상세 분석 (임야 기호 6)

2.1. 입지 조건 및 현황

위치 및 주위환경: 본 물건은 경상남도 고성군 삼산면 두포리에 소재하는 '용호저수지'의 서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 묘지 및 임야 등으로 형성된 전형적인 농촌 임야 지역입니다.

교통상황: 본 건 인근까지 차량 접근은 가능하지만, 접근 시 타인 소유의 토지(사유지)를 경유해야 하므로 차량 접근성은 곤란한 편입니다. 제반 교통 이용상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

형태 및 이용상태: 토지는 남서측 하향 경사지세 내에 위치한 부정형의 임야이며, 현재는 자연림 상태로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 임야도상 '맹지'입니다. 인접 토지를 경유하여 접근해야 하는 구조적 단점을 가지고 있습니다.

2.2. 토지 이용계획 및 제한사항

토지이용계획: 농림지역 및 보전관리지역에 걸쳐 소재하는 복합 용도지역 토지입니다. 또한 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한 및 젖소, 닭, 메추리, 개, 돼지, 오리 등 특정 축종 제한)으로 지정되어 있습니다.

제한상태: 산지관리법상 임업용산지 및 준보전산지에 해당하여 개발 행위에 상당한 제약이 따릅니다. 둘 이상의 용도지역에 걸쳐 있어 개발 시 각 용도지역별 면적 비율에 따라 가중평균된 제한사항을 적용받습니다.

2.3. 권리 분석

매각대상은 토지 전부에 대한 매각이며, 건물 면적은 0.00㎡으로 토지만 매각됩니다.

특이사항으로 '분묘기지권'이 명시되어 있으며, 주의사항에서도 육안으로 식별하기 어려운 분묘가 소재할 수 있고, 분묘 소재 시 분묘기지권이 성립할 여지가 있다고 경고하고 있습니다. 따라서 입찰자는 현장조사를 통해 분묘의 유무와 그 성립 여부를 철저히 확인해야 합니다.

또한, 지적 경계가 불확실하므로 정확한 경계 확인을 위해서는 '지적 측량'이 필수적으로 요구됩니다.

2.4. 상권분석 및 생활정보

상권분석: 본 물건은 용도상 임야이며 주위가 농경지 및 임야로 형성된 외곽 지역이므로 상권은 사실상 형성되어 있지 않습니다.

생활정보: 인근에 용호저수지가 소재하여 자연환경은 양호하나, 주거 편의시설이나 상업시설 접근성은 현저히 떨어집니다. 위치 특성상 주위에는 묘지가 형성되어 있어 해당 부분을 혐오시설로 간주할 경우 입지상 단점으로 작용할 수 있습니다.

3. 투자 분석

3.1. 잠재적 리스크

맹지 위험: 임야도상 맹지이며, 타인 소유지를 경유해야 접근이 가능합니다. 이는 건축허가 또는 개발 행위 시 가장 큰 장애 요인으로 작용하며, 추후 인접 토지 소유자와의 협의가 불가능할 경우 토지 이용 자체가 불가능해질 수 있습니다.

분묘기지권: 분묘기지권 성립 여지가 있다는 경고는 매수인이 분묘의 존재를 인지하고 인수해야 함을 의미합니다. 분묘기지권이 성립하는 분묘가 존재한다면 토지 이용에 제한을 받게 되며, 이장이나 법적 처리에는 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

지적 경계 불분명: 정확한 지적 측량 없이는 토지의 실제 경계를 확정할 수 없어 추후 인접 토지 소유자와의 경계 분쟁 가능성이 있습니다.

3.2. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본 임야는 감정가가 비교적 저렴하나, 임야도상 맹지라는 결정적인 단점과 농림지역 및 임업용산지 등 개발 행위에 대한 강력한 공법상 제한이 존재합니다. 또한 분묘기지권 및 지적 경계 문제 등 권리적, 사실적 리스크가 매우 높습니다. 따라서 일반적인 투자자에게는 적합하지 않으며, 임야 및 산지 개발 제한에 대한 깊은 이해와 리스크 관리 능력을 갖춘 전문가의 접근이 필요합니다.

투자 포인트:

1. 장기적 산림 투자: 맹지 및 개발 제한으로 인해 현재 가치가 낮으나, 장기적인 임업용 산림 보전 및 투자를 목표로 하는 경우에 적합합니다.

2. 인접 토지 매수: 이미 인근 토지를 소유하고 있거나, 인접 토지 매수를 통해 맹지 탈출을 시도할 수 있는 경우 투자 가치가 높아질 수 있습니다.

3. 저수지 인근 임야: 용호저수지 인근에 위치하여 향후 환경 변화에 따른 제한적인 이용(산림 휴양 목적 등)을 고려할 수 있습니다.

법원 정보

통영지원 경매3계