나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10534 [2] 경상북도 경주시 양남면 하서리 1109-1 답 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10534 [2] 경상북도 경주시 양남면 하서리 1109-1 답 경매

물건 대표 이미지

경주지원 경매4계 2025타경10534 | 소재지: 경상북도 경주시 양남면 하서리 1109-1 | 감정가: 329,904,000원 | 최저가: 230,933,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 기본 정보

사건번호는 경주지원 2025타경10534 (2)이며, 소재지는 경상북도 경주시 양남면 하서리 1109-1입니다. 매각대상은 토지이며, 용도는 답(농지)입니다. 경매 구분은 부동산임의경매이며, 일괄매각 조건입니다.

총 토지면적은 1616.30$\text{m}^2$ (약 489.04평)이며, 감정가는 329,904,000원으로 책정되었습니다. 현재 소유자는 박OO이며, 채권자는 주OOOOOOOOOOOOO입니다.

1.2. 최고의 입지

본건 토지는 경주시 양남면 하서리 "망정마을" 서측 및 북측 일원에 위치하며, 부근은 농경지, 단독주택, 소규모 공장, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

감정평가서에 따르면, 일괄매각 물건 중 일부(기호(2,4))는 차량 접근이 가능하며 서측으로 세로가 개설되어 있어 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 이처럼 도로 접근성이 확보된 토지가 포함되어 있어 향후 활용도 측면에서 긍정적입니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산임의경매 사건으로, 채권자가 담보권 실행을 위해 진행하는 경매입니다. 등기부상 권리 관계는 매각으로 인해 소멸될 가능성이 높으나, 최종적인 낙찰 후 인수되는 권리 여부는 매각물건명세서 등을 통해 최종 확인해야 합니다.

현재 임대관계는 미상(확인되지 않음)이므로, 낙찰 후 명도(인도) 과정에서 발생할 수 있는 점유자 또는 임차인의 유무 및 이들의 권리 관계를 사전에 철저히 파악하여 명도 리스크를 최소화해야 합니다.

1.4. 상권분석 및 생활정보

본건은 농경지 및 주택, 소규모 공장이 혼재된 농촌지역에 위치하고 있어, 일반적인 상업지역으로서의 상권은 형성되어 있지 않습니다. 다만, 일부 토지가 일반공업지역에 포함되어 있어(기호(2,3)), 향후 소규모 공장 또는 산업 관련 시설 부지로의 활용 가능성을 내포하고 있습니다.

교통상황은 차량 접근이 가능한 필지가 있으며 제반교통사정은 보통으로, 기본적인 접근성은 확보된 것으로 보입니다. 이는 농지로서의 생산활동 또는 공장 부지로서의 이용에 큰 제약은 없을 것으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크 및 주의사항

가장 큰 리스크는 "일괄매각"에 따른 물건별 상이한 조건입니다.

1. 토지 이용계획의 복잡성: 매각 대상 토지는 농림지역(농업진흥구역), 일반공업지역, 가축사육제한구역(일부 제한) 등 다양한 용도지역이 혼재되어 있어, 전체 필지에 대한 통일된 개발 계획 수립에 제약이 있을 수 있습니다.

2. 맹지 및 도로 저촉 필지: 기호(1,3)은 지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)로 타지번을 경유하여 출입해야 하는 접근성 문제가 있습니다. 또한, [목록2]는 도시계획시설 도로에 일부 저촉되어 있어 해당 부분의 이용에 제한이 있으며, 이는 이미 감정가에 반영되어 있습니다. 맹지의 활용 및 도로 저촉에 따른 제약 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

3. 면적 대비 지분율: 토지 지분율이 161629.7495로 표시되어 있어, 실제 토지 면적(1616.30$\text{m}^2$)과의 관계를 추가로 확인하여 정확한 매각 지분을 파악할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

본 경매 물건은 경주시 양남면의 농경지 및 공장 혼재 지역 내에 위치한 "답(농지)"으로, 다양한 용도지역이 포함된 일괄매각 토지입니다.

토지 전체 면적은 1616.30$\text{m}^2$ (약 489.04평)이며 감정가 대비 투자 가치를 면밀히 분석해야 합니다.

투자 포인트:

1. 혼재된 용도지역의 잠재력: 일부 필지가 일반공업지역에 속해 있어, 향후 공장, 창고 등 산업용 부지로의 개발 가능성을 염두에 둔 실수요자 또는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

2. 일괄매각 조건 활용: 맹지(기호(1,3))와 도로 접합 필지(기호(2,4))가 함께 매각되므로, 맹지를 도로 접합 필지와 함께 활용하거나 재배치하는 방식으로 전체 토지의 가치를 높이는 전략을 고려할 수 있습니다.

3. 농업 및 산업 동시 고려: 농림지역(농업진흥구역) 필지는 안정적인 농업 활동을 지속하면서, 공업지역 필지를 통해 추가적인 산업적 수익을 추구하는 '하이브리드'형 투자 모델을 설계할 수 있습니다.

**결론: 본 물건은 맹지 및 도로 저촉 필지가 포함된 일괄매각 토지이지만, 일반공업지역이 혼재되어 있어 단순 농지 이상의 잠재적 가치를 지닌 투자처입니다. 용도지역별 개발 제한 사항과 맹지 처리 방안에 대한 구체적인 계획을 수립 후 입찰하는 것이 성공적인 투자의 핵심입니다.

법원 정보

경주지원 경매4계