나이스옥션 법원경매 평택 2025타경599 [2] 경기도 평택시 팽성읍 객사리 108 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수 · 평가일 2025.04.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 팽성읍 송화리 소재 ""청담중학교"" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 또는 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

-일련번호1) 대체로 사다리형의 토지로서, 창고용지로 이용중임.
-일련번호3) 대체로 사다리형의 토지로서, 나지상태임.
-일련번호4) 대체로 사다리형의 토지로서, 나지상태임.
-일련번호5) 부정형의 토지로서, 현황 도로로 이용중임.

인접 도로상태

-일련번호1) 본건 남동측으로 노폭 약20미터의 도로에 접함.
-일련번호3) 본건 남동측으로 지적도상 도로에 접하나, 현황은 인접 필지를 통하여 접근가능함.
-일련번호4) 본건 남측으로 노폭 약6미터의 도로(일련번호5)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-일련번호1) 준주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(청담중고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(팽성유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발45m이하 협의업무위탁 2021.5.27)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 문화재보호구역기타(도지정300m이내지역-팽성읍객사)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.
-일련번호3) 제1종일반주거지역, 준주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(청담중고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(팽성유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발45m이하 협의업무위탁 2021.5.27)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 문화재보호구역기타(도지정300m이내지역-팽성읍객사)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.
-일련번호4) 준주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(청담중고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(팽성유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발45m이하 협의업무위탁 2021.5.27)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 문화재보호구역기타(도지정300m이내지역-팽성읍객사)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.
-일련번호5) 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(청담중고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(팽성유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발45m이하 협의업무위탁 2021.5.27)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 문화재보호구역기타(도지정300m이내지역-팽성읍객사)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

일련번호3)지상에 제시외건물 기호㉠이 소재함.
(후첨 ""사진용지"" 및 ""내부구조도"" 참고바람.)

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

알반철골구조 판넬지붕 1층 창고시설로

외 벽 : 판넬마감임.
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

창고 및 사무실로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비 등임.

부합물 및 종물

해당사항없음.

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상임.

물건 비고

-일괄매각(공유자우선매수권없음)
-본건 문화재보호구역이므로 입찰전 행위 제한 사항 확인 요망
-목록4.지상의 이동이 용이한 컨테이너는 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 평택지원 2025타경599 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 송OOOOOOO (등기부상 송탄농업협동조합으로 확인됨)

1.2. 물건 소재지 및 현황

소재지: 경기도 평택시 팽성읍 객사리 108

용도: 답 (이용상태는 토지감정평가서에 따라 다르게 기재되어 있음. 일련번호1은 창고용지, 일련번호3,4는 나지상태, 일련번호5는 현황 도로로 이용 중)

토지면적: 940.00㎡ (약 284.35평)

토지 지분: 880.0025㎡ (약 266.19평) - 토지 일부 지분 매각 대상임.

건물면적: 0.00㎡ - 건물은 매각 대상에서 제외됨. (단, 건물감정평가요항표상에는 창고 및 사무실로 이용 중인 철골구조 판넬지붕 1층 창고시설이 언급되어 있어 현장 확인 필요)

건물 지분: 0㎡

감정가: 105,370,600원

1.3. 매각 및 특이사항

매각대상: 토지 일부 지분 매각

특이사항: 공유자우선매수신고, 공동담보

주의사항:

- 일괄매각 (단, 주의사항에 '공유자우선매수권 없음'으로 명시되어 있어 관련 내용 확인 필수)

- 본건 문화재보호구역이므로 입찰 전 행위 제한 사항 확인 요망

- 목록 4. 지상에 제시외 물건인 이동 용이한 컨테이너는 매각 제외

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

본건은 경기도 평택시 팽성읍 객사리 108에 위치하며, 주변은 다세대주택, 일반주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임. 토지감정평가서상으로는 경기도 평택시 팽성읍 송화리 소재 "청담중학교" 북동측 인근에 위치한다고 기재되어 있음.

2.2. 교통 및 접근성

본건 또는 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

- 일련번호 1 토지는 남동측으로 노폭 약 20미터의 도로에 접함.

- 일련번호 3 토지는 남동측으로 지적도상 도로에 접하나, 현황은 인접 필지를 통하여 접근 가능함.

- 일련번호 4 토지는 남측으로 노폭 약 6미터의 도로(일련번호 5)에 접함.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

본건 토지는 복합적인 용도지역 및 각종 규제 사항에 해당함.

- 용도지역: 제1종일반주거지역, 준주거지역

- 도로: 중로1류(폭 20m~25m), 소로3류(폭 8m 미만)

- 기타 제한사항:

- 가축사육제한구역 (전부제한구역)

- 상대보호구역 (청담중고, 팽성유치원)

- 비행안전제6구역 (전술, 해발 45m 이하 협의업무위탁)

- 문화재보호구역기타 (도지정 300m 이내 지역-팽성읍 객사)

이러한 제한사항은 토지 이용 및 건축 행위에 제약을 줄 수 있으므로, 입찰 전 반드시 관련 법규 및 관할 관청에 문의하여 구체적인 내용을 확인해야 함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 토지의 등기부등본상 말소기준권리는 2011년 10월 7일 접수된 송탄농업협동조합의 근저당권이며, 이외 다수의 근저당 및 지상권 설정 등기가 존재하나 모두 말소될 예정임.

- 총 등기부채권액: 3,320,000,000원

3.2. 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요"라고 기재되어 있음. 이는 통상적인 경매 절차에서 매각으로 소멸되는 권리와 달리, 낙찰자가 인수해야 할 권리가 존재할 수 있음을 시사함. 그러나 등기부상 지상권설정 등기는 '말소' 처리되어 있어, 해당 권리의 존속 여부 및 인수 여부에 대한 명확한 확인이 반드시 필요함. (법원 현황 조사 보고서 또는 현장 조사를 통해 상세 확인 필요)

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원으로 확인되었음. 즉, 별도의 임차인이 존재하지 않거나, 존재하더라도 대항력 있는 임차인이 없는 것으로 보임.

4. 상권분석

현재 제공된 정보만으로는 상세한 상권 분석이 어려우나, 주위 환경에 다세대주택, 일반주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 기반은 갖추어진 지역으로 판단됨.

정확한 상권 분석을 위해서는 반경 1km 이내의 주거 밀집도, 상업 시설 현황, 유동 인구, 주요 업종 등을 추가적으로 조사할 필요가 있음.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

- 청담중학교 (상대보호구역)

- 팽성유치원 (상대보호구역)

주변에 학교가 있어 교육 환경은 양호한 편이나, 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 행위 제한 사항이 있을 수 있음.

5.2. 교통시설

- 인근 버스정류장: (정확한 노선 정보는 지도 검색 등 추가 조사 필요)

차량 접근이 용이한 편이나, 대중교통 이용 편의성은 버스 노선 및 배차 간격에 따라 달라질 수 있음.

5.3. 주변 시설 (외부 조사 필요)

정확한 주변 편의시설(마트, 병원, 공원 등) 및 혐오시설 유무는 별도의 지도 검색 및 현장 조사가 필요함. 특히, 비행안전구역 및 문화재보호구역임을 고려할 때, 주변 환경에 대한 종합적인 판단이 요구됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 충돌 가능성

- "공유자우선매수신고" 특이사항과 "일괄매각(공유자우선매수권 없음)" 주의사항 간의 상충은 입찰 전 반드시 명확히 소명되어야 할 부분임. (공유자 우선매수권 행사 가능 여부 및 절차 확인 필수)

- "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권" 언급과 등기부상 지상권 '말소' 처리 간의 불일치는 낙찰 후 예상치 못한 부담으로 이어질 수 있으므로, 법원에 명확한 유권해석을 질의하거나 전문가의 검토를 받는 것이 매우 중요함.

6.2. 행위 제한

- 문화재보호구역: 토지 이용 및 개발 행위에 대한 제약이 클 수 있으므로, 사전에 문화재청 등 관련 기관에 문의하여 정확한 제한 범위를 확인해야 함.

- 비행안전제6구역: 건축물의 높이 제한 등 항공 작전에 영향을 줄 수 있는 사항에 대한 확인이 필요함.

- 가축사육제한구역: 특정 업종의 건축 및 운영에 제한이 있을 수 있음.

6.3. 건물 존재 여부 불확실성

건물면적이 0㎡로 명시되어 있으나, 건물감정평가서에는 창고 및 사무실로 이용 중인 건물이 언급되어 있어, 실제 현황과 공부상 내용이 일치하는지에 대한 현장 확인이 반드시 필요함.

7. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 팽성읍 객사리에 위치한 토지 일부 지분 매각 물건으로, 주변에 주거 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있습니다. 또한, 준주거지역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성도 잠재하고 있습니다.

그러나 본건은 여러 가지 복합적인 제한사항(문화재보호구역, 비행안전구역 등)과 함께, 권리관계에 있어 명확한 확인이 필요한 사항들(공유자우선매수권 여부, 지상권 인수 여부)이 존재합니다. 특히, "공유자우선매수권 없음"이라는 주의사항과 "공유자우선매수신고"라는 특이사항, 그리고 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"이라는 문구는 입찰 전 반드시 면밀하게 검토하고 전문가의 도움을 받아야 할 중대한 리스크 요소입니다. 또한, 건물면적 0㎡와 감정평가서상의 건물 이용 현황 간의 차이도 현장 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

- 평택 지역 개발 잠재력: 평택시는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있음.

- 복합 용도 지역: 준주거지역 등 지정으로 인한 다양한 개발 가능성.

- (사전 리스크 해소 시) 잠재적 가치: 위에 언급된 권리관계 및 행위 제한 사항을 명확히 파악하고 해소할 경우, 해당 토지의 잠재적 가치가 부각될 수 있음.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 예상 입찰가는 부동산의 시장 가치, 유사 물건의 거래 사례, 권리 분석 결과, 입찰 참여자들의 경쟁 심리 등 다양한 요인을 종합적으로 고려하여 결정되어야 합니다. 특히 본건의 경우, 권리관계의 불확실성 및 각종 제한사항으로 인해 정확한 가치 평가를 위해서는 전문가의 정밀한 분석이 필요합니다. 따라서 본 보고서에서는 예상 입찰가를 제시하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.