나이스옥션 법원경매 천안 2024타경116552 [1] 충청남도 천안시 동남구 병천면 관성리 234-4 전 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2024타경116552 [1] 충청남도 천안시 동남구 병천면 관성리 234-4 전 경매

물건 대표 이미지

천안지원 경매9계 2024타경116552 | 소재지: 충청남도 천안시 동남구 병천면 관성리 234-4 | 감정가: 234,952,000원 | 최저가: 160,642,000원 | 용도: 전

1. 물건 기본 정보

1.1. 사건 개요

사건번호는 천안지원 2024타경116552 (1)이며, 경매구분은 '공유물분할을위한경매'입니다.

본 경매는 공유자 간의 합의 또는 법원의 판결에 의해 공유물을 분할하기 위해 진행되는 절차입니다.

채무자와 소유자는 정OO이며, 채권자는 박OO입니다.

1.2. 물건 현황

소재지는 충청남도 천안시 동남구 병천면 관성리 234-4입니다.

지목은 '전'이지만, 현황은 '자연림지 및 분묘단지(묘지)'로 이용되고 있습니다.

토지면적은 5464.00㎡ (약 1652.86평)의 대형 필지입니다.

감정가는 234,952,000원입니다.

2. 입지 조건 및 현황 분석

2.1. 지리적 위치

'냉정마을' 북측 인근 또는 '아우내 관광농원 캠핑장' 동측 인근에 위치하며, 주위는 산간 농경 및 임야지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 접근성 및 교통 상황

본건 토지까지 차량의 접근은 불가능하며 '맹지' 상태입니다.

캠핑장 부근에 주차한 후 캠핑장을 경유하여 걸어서 이동해야 하는 등 접근성이 매우 취약합니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

토지 형태는 부정형(不定形)이며, 지세는 완경사지입니다.

대부분의 면적은 장기간의 휴경으로 인해 자연림지로 변하였으며, 북동측 부위에는 예비적으로 상하 계단식 4개 단지의 분묘단지가 조성되어 있고, 최하단에는 납골묘 1기가 존재합니다.

지목은 '전'이나 현황은 '자연림지 및 묘지'로 공부와의 차이가 있습니다.

2.4. 용도지역 및 제한 사항

용도지역은 '비도시지역'의 '보전관리지역'입니다.

타법령상 제한으로는 '가축사육제한구역' 및 '공장설립승인지역'으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 제한이 따릅니다.

2.5. 주변 시설 및 혐오 시설

주변은 산간 임야 및 캠핑장으로 구성된 한적한 지역입니다.

다만, 본건 토지 자체에 '분묘단지'와 '제시외 납골묘'가 존재하며, 이는 물건 이용에 가장 큰 제한 요소이자 현황상 혐오시설로 작용합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 권리 특이 사항

본건은 '공유물분할을위한경매'로, 복잡한 채권 관계보다는 공유 지분 해소에 목적이 있습니다. 권리관계는 비교적 깨끗할 가능성이 높으나, 낙찰 후 공유자 간의 새로운 분쟁 가능성을 배제할 수 없습니다.

3.2. 핵심 위험 요소 (분묘기지권)

가장 큰 특이사항은 '분묘기지권' 및 '제시외 납골묘(소유미상) 1기'입니다.

감정평가서에 납골묘의 제한받는 가격이 반영되었다고 명시되어 있으나, 매수인이 해당 분묘단지 또는 납골묘를 인수할 경우, 소유권 행사(개발, 이용)에 심각한 제한을 받을 수 있습니다.

납골묘를 처리(이장)하기 위해서는 많은 시간과 비용, 그리고 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

3.3. 법률적 현황

지목은 전이지만 현황이 자연림지/묘지이므로 농지법상 '농지취득자격증명(농취증)' 발급이 필요 없을 가능성이 높으나, 법원의 최종 판단을 확인해야 합니다. 만약 '전'으로 간주되어 농취증이 필요할 경우, 현황상 농업경영이 불가능하여 매입이 어려워질 수 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건 토지는 산간 임야지대로 분류되며 차량 접근이 불가능한 맹지입니다. 따라서 상업 시설이 형성될 수 있는 입지가 아니므로 상권 분석은 의미가 없습니다.

4.2. 생활 정보

기본 생활 시설(마트, 병원, 학교 등)과의 접근성은 극히 낮으며, 도보로만 접근 가능하여 전원생활용으로도 활용이 어렵습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 개발 행위의 제한

맹지(도로 접촉 불가)로서 건축법상 건축 행위가 원칙적으로 불가능합니다. 추후 개발을 위해서는 인접 토지 소유주의 동의를 얻어 도로를 개설하거나, 사실상 도로로 인정받는 노선을 확보해야 합니다.

용도지역 또한 '보전관리지역'으로 건폐율 및 용적률이 낮아 개발이 제한적입니다.

5.2. 분묘 처리 리스크

제시외 납골묘 및 분묘단지의 존재는 향후 토지 이용을 위한 가장 큰 걸림돌입니다. 이장 협의 및 비용 부담은 전적으로 낙찰자의 몫이 될 수 있으며, 분쟁 가능성이 높습니다.

5.3. 높은 취득 난이도

토지의 특성상 대출이 어려울 수 있으며, 전체 면적에 대한 활용도가 낮아 자금 회수에 시간이 오래 걸릴 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 5,464㎡에 달하는 넓은 임야형 토지이나, '맹지'라는 근본적인 문제와 '분묘기지권'이 성립 가능한 제시외 납골묘 및 분묘단지라는 치명적인 권리상의 하자를 동시에 안고 있습니다. 따라서 단기 시세차익이나 일반적인 주택 및 개발 목적의 투자로는 부적합합니다.

6.2. 투자 포인트

제시된 감정가는 이러한 제한 사항(납골묘, 맹지 등)을 반영한 가격입니다.

투자 포인트는 오직 다음의 경우로 한정됩니다.

- 장기적으로 보전 또는 임야 형태로 보유할 의사가 있는 경우.

- 인접 토지 소유자가 매입하여 기존 토지의 단점을 보완하고자 하는 경우.

- 공유물분할경매의 특성상 낮은 가격으로의 취득을 목표로 하는 경우.

- 분묘 문제 해결을 위한 명확한 법적 지식과 자금력이 확보된 전문 투자자.

법원 정보

천안지원 경매9계