나이스옥션 법원경매 천안 2024타경116552 [1] 충청남도 천안시 동남구 병천면 관성리 234-4 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대로

토지감정요항표

위치 및 주위환경

충청남도 천안시 동남구 병천면 관성리 소재 "냉정마을" 북측 인근( 또는 "아우내 관광농원
캠핑장" 동측 인근 )에 위치하며, 주위는 "산간 농경 및 임야지대"임.

교통상황

본건까지 차량의 접근은 불가능함.( 캠핑장 부근에 주차한 후 캠핑장을 경유하여 걸어서 가야 함 )

형태 및 이용상태

< 지적형태 > "부정형(不定形)" < 지세(地勢) > "완경사지".
< 이용상태 > 대부분 면적은 오랫 동안의 휴경(休耕)으로 인해 "자연림지"로 변했고,
본건 중 북동측 부위에 예비적으로 "분묘단지"( 상하 계단식 4개 단지 )가 조성되어 있으며,
그 중 최하단에 "납골묘"1기가 평가일현재 존재함.

인접 도로상태

"맹지"임.

토지이용계획 및 제한상태

< 용도지역 > "비도시지역", "보전관리지역".

< 타법령상 제한 > "가축사육제한구역"( 가축분뇨의관리및이용에관한법률 ),
"공장설립승인지역"( 수도법 ).

제시목록 외의 물건

㉠ 납골묘 ( 소유미상 ) 1기. -- 붙임 "물건현황 사진" 참조 요망.

공부와의 차이

지목은 "전"이나, 현황은 "자연림지 및 묘지"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > " 미 상 " 임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

지목은 전, 현황은 자연림지 및 예비 분묘단지, 맹지임. 제시외납골묘의 제한받는 가격임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 천안지원 2024타경116552 (1)

3. 소재지: 충청남도 천안시 동남구 병천면 관성리 234-4

4. 용도: 전 (현황: 자연림지 및 예비 분묘단지)

5. 감정가: 23,495,200원

6. 토지면적: 5464.00㎡ (약 1652.71평)

7. 토지 제시외면적: 0.00㎡

8. 건물면적: 0.00㎡

9. 건물 제시외면적: 0.00㎡

10. 매각대상: 기타

11. 경매구분: 공유물분할을 위한 경매

12. 채권자: 박OO

13. 특이사항: 공유물분할경매, 분묘기지권, 제시외 납골묘

14. 주의사항: 지목은 전이나 현황은 자연림지 및 예비 분묘단지이며, 맹지임. 제시외 납골묘로 인해 가격 제한이 있음.

2. 입지조건

1. 위치 및 주위환경: 충청남도 천안시 동남구 병천면 관성리 소재 "냉정마을" 북측 인근 또는 "아우내 관광농원 캠핑장" 동측 인근에 위치하며, 주위는 산간 농경 및 임야지대입니다.

2. 교통상황: 본건까지 차량 접근이 불가능합니다. 캠핑장 부근에 주차한 후 캠핑장을 경유하여 걸어서 가야 합니다. 본건은 맹지입니다.

3. 지형 및 이용상태: 지적 형태는 부정형이며, 지세는 완경사지입니다. 대부분 면적은 장기간 휴경으로 인해 자연림지로 변해있고, 북동측 부위에는 예비적으로 분묘단지가 조성되어 있으며, 최하단에 납골묘 1기가 존재합니다.

4. 토지이용계획 및 제한상태: 용도지역은 비도시지역, 보전관리지역입니다. 타법령상으로는 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률) 및 공장설립승인지역(수도법)에 해당합니다.

3. 권리분석

1. 경매구분: 공유물분할을 위한 경매로 진행됩니다.

2. 말소기준권리: 2024년 12월 3일 접수된 박세창의 임의경매(갑18)입니다.

3. 토지 등기부 요약:

* 갑2 (2009-08-21): 정만순 (협의분할에 의한 상속)

* 갑3 (2009-09-02): 홍종만 (매매)

* 갑4 (2011-04-26): 홍순민 외 2명 (홍종만 지분 전부 이전, 협의분할에 의한 상속)

* 갑12 (2020-02-26): 정만순 (홍순삼 지분 전부 이전, 공매)

* 갑16 (2022-11-25): 박세창 (홍순웅 지분 전부 이전, 공매)

* 갑18 (2024-12-03): 박세창 (임의경매, 말소기준권리)

4. 매각으로 소멸되지 않는 권리: 분묘를 위하여 분묘기지권이 성립할 여지가 있습니다.

5. 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임차인 정보는 없습니다.

4. 상권분석

1. 주위환경: 본 물건은 산간 농경 및 임야 지대로, 인근에 아우내 관광농원 캠핑장이 위치하고 있습니다. 주변에는 병천순대타운, 독립기념관, 각원사 등이 있습니다.

2. 이용상태: 토지는 대부분 자연림지로 이용되고 있으며, 일부에는 예비 분묘단지가 조성되어 있습니다.

3. 접근성: 본건은 맹지이며 차량 접근이 불가능하여, 캠핑장을 경유하여 도보로 이동해야 하는 등 접근성이 매우 떨어집니다.

5. 생활정보

1. 인프라: 본 물건은 자연림지 및 임야 지역에 위치하고 있어, 일반적인 주거 생활을 위한 편의시설과는 거리가 있습니다.

2. 주변 시설: 인근에 아우내 관광농원 캠핑장이 있어 지역적 특성을 나타내며, 병천순대타운, 독립기념관 등의 관광 자원이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

1. 맹지 및 접근성 제한: 차량 진입이 불가능한 맹지로서, 토지 이용 및 개발에 큰 제약을 받습니다. 캠핑장을 경유해야 하는 불편함이 있습니다.

2. 분묘기지권 및 제시외 납골묘: 토지 내 분묘 존재 및 제시외 납골묘는 분묘기지권 성립 가능성을 내포하며, 이는 토지 소유권 행사 및 이용에 있어 복잡한 법적 문제를 야기할 수 있습니다.

3. 현황과 공부상 불일치: 지목은 '전'이나 현황은 '자연림지 및 묘지'로 이용되고 있어, 향후 토지 이용 계획 및 개발 시 문제가 될 수 있습니다.

4. 예비 분묘단지: 추가적인 분묘 설치 가능성이 있어, 장래 분묘 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

5. 공유물분할 경매: 물건의 소유권이 공유자들에게 나뉘어 있어, 공유물분할 절차 진행 시 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 수 있습니다.

6. 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 폐기물 사업장 등 잠재적 혐오시설의 직접적인 근접성은 확인되지 않았습니다. 다만, 산간 지역의 특성상 축사 등이 존재할 가능성은 있으나, 본 물건의 직접적인 입지에 영향을 미칠 만한 혐오시설은 현재까지 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 공유물분할을 위한 경매로 진행되는 토지로서, 맹지이며 차량 접근이 불가능한 점, 그리고 분묘 존재 및 예비 분묘단지라는 특수한 현황이 큰 단점으로 작용합니다. 감정가는 23,495,200원이나, 이러한 제반 사항을 고려할 때 투자 가치나 활용 방안이 매우 제한적인 물건입니다. 향후 도로 확보, 분묘 처리, 토지 이용 계획 수립 등이 선결 과제로 남아있습니다.

8. 투자 포인트

1. 토지 이용 규제 완화 및 도로 확보 시 잠재적 가치 상승 가능성 (낮음).

2. 인근 관광 자원(아우내 관광농원 캠핑장, 독립기념관 등)과의 연계 개발 가능성 (장기적 관점, 매우 불확실).

3. 저가 매수를 통한 분묘 문제 해결 후 장기적 개발 가능성 (전문적인 법률 및 개발 검토 필수).

9. 예상 입찰가

1. 인수 보증금: 0원

2. 평가액 반영 리스크: 맹지, 분묘기지권 성립 가능성, 자연림지 현황, 접근성 제한 등 다수의 하락 요인이 감정가에 반영되었을 것으로 보입니다.

3. 입찰가 산정: 본건은 맹지, 분묘 문제, 접근성 미비 등 투자 및 이용에 있어 상당한 제약이 있습니다. 따라서 감정가 대비 현저히 낮은 금액으로 입찰하는 것이 합리적입니다. 보수적인 접근을 위해서는 감정가의 50% 이하 수준에서 검토하거나, 장기적인 개발 가능성을 보고 매우 신중하게 접근해야 합니다. 정확한 입찰가 산정은 현장 실사, 분묘 관련 법률 검토, 도로 확보 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.