나이스옥션 법원경매 진주 2024타경39877 [1] 경상남도 진주시 상평동 269-57 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에코 · 평가일 2024.12.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1) 토지는 경상남도 진주시 상평동 소재 "진주시 생활체육관" 북측 인근에 위치하는 토지로서, 주변은 단독주택, 공동주택, 공공시설, 근린생활시설 등이 소재하는 지대이며 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 일반버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

정방형 평지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로가 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반)(상대) , 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(진주기계공업고등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.

2) 기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호(2) 건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건으로서,
(사용승인일: 2012.07.19.)

외벽: 치장석재 붙임 등.
창호: 새시창호 등 마감임.

이용상태

다가구주택으로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소방 관련설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.

2) 기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각.
-임차인 대항력 주의 요함.
-제시외 건물(감정서상 ㄱ) 매각포함.
-인접필지와 정확한 위치․경계확정은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 진주지원 2024타경39877 (1) 사건의 경매 물건에 대한 정보를 기반으로 작성되었습니다.

* 사건번호: 진주지원 2024타경39877 (1)

* 소재지: 경상남도 진주시 상평동 269-57 (도로명 주소: 경상남도 진주시 솔밭로79번길 6)

* 물건종별: 다가구주택

* 감정평가액: 1,491,019,380원

* 토지 면적: 339.50㎡ (약 102.7평)

* 건물 면적: 620.46㎡ (약 187.7평)

* 제시외 건물 면적: 186.02㎡ (약 56.3평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 성민규 (성OO)

* 건축물 사용승인일: 2012년 7월 19일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 진주시 상평동 소재 "진주시 생활체육관" 북측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 단독주택, 공동주택, 공공시설, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지대이며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본건 토지는 남측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 직접 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)(상대)로 지정되어 있습니다. 또한, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(진주기계공업고등학교)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 을13 근저당권 (새고성농업협동조합, 2023.09.07. 접수, 444,000,000원)입니다. 이는 갑10 강제경매개시결정(성민규, 2024.12.05. 접수)보다 선순위입니다.

* 매수인 인수 권리: 아래의 권리들은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수됩니다.

* 을구 순위 12번 전세권 (정의석, 2021.08.03. 접수, 35,000,000원)

* 을구 순위 17번 주택임차권 (김선규, 2024.07.15. 접수, 40,000,000원) - 대항력 있으며, 보증금 잔액 인수 및 등기 인수.

* 을구 순위 18번 주택임차권 (김지희, 2024.10.04. 접수, 60,000,000원) - 대항력 있으며, 보증금 잔액 인수 및 등기 인수.

* 을구 순위 20번 주택임차권 (박홍렬, 2025.01.03. 접수, 40,000,000원) - 대항력 있으며, 보증금 잔액 인수 및 등기 인수.

* 을구 순위 21번 주택임차권 (한국토지주택공사(입주자 김민정), 2025.03.28. 접수, 65,000,000원) - 대항력 있으며, 보증금 잔액 인수 및 등기 인수.

* 을구 순위 22번 주택임차권 (김길수, 2025.06.16. 접수, 35,000,000원) - 대항력 있으며, 보증금 잔액 인수 및 등기 인수.

* 을구 순위 23번 주택임차권 (한국토지주택공사(입주자 김옥이), 2025.09.22. 접수, 60,000,000원) - 대항력 있으며, 보증금 잔액 인수 및 등기 인수.

* 건물 등기부 을4 전세권 (성민규, 2017.11.17. 접수, 40,000,000원) - 등기부상 '말소: 인수'로 명시되어 매수인에게 인수됩니다.

* 총 인수 보증금(추정): 약 375,000,000원 (3500만원 + 4000만원 + 6000만원 + 4000만원 + 6500만원 + 3500만원 + 6000만원 + 4000만원)

* 임차인 현황 (대항력 유무 및 인수 여부):

* 구호경: 보증금 5,000,000원, 차임 280,000원, 전입/확정 2021-07-26, 대항력 있음.

* 김길수: 보증금 35,000,000원, 차임 50,000원, 전입/확정 2020-10-29, 대항력 있음 (인수 대상).

* 한국토지주택공사(입주자 김민정): 보증금 65,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-12-27, 확정 2021-12-17, 대항력 있음 (인수 대상).

* 김선규: 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-07-08, 확정 2024-07-04, 대항력 있음 (인수 대상).

* 김옥이: 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 2018-10-15, 확정 2024-07-04, 대항력 있음. (주의: 한국토지주택공사(입주자 김옥이) 60,000,000원은 인수 대상 권리로 등기되어 있어, 본 임차인과의 관계 및 보증금 액수 확인 필요).

* 김지희: 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-06-22, 확정 2022-05-31, 대항력 있음 (인수 대상).

* 박성빈: 보증금 140,000,000원, 차임 100,000원, 전입/확정 2018-10-24, 대항력 있음.

* 박홍렬: 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2023-02-20, 대항력 있음 (인수 대상).

* 성민규: 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2017-11-20, 대항력 있음 (전세권 40,000,000원 인수 대상).

* 육지성: 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2024-01-15, 대항력 없음.

* 이동하: 보증금 3,000,000원, 차임 350,000원, 전입 2023-10-04, 확정 2024-10-11, 대항력 없음.

* 정기훈: 보증금 500,000원, 차임 300,000원, 전입 2024-09-30, 확정일자 미상, 대항력 없음.

* 정의석: 보증금 35,000,000원, 차임 0원, 확정 2021-08-03, 전입일자 미상, 대항력 없음 (단, 35,000,000원 전세권이 인수 대상).

* 조용태: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-01-31, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사(입주자 김옥이): 보증금 60,000,000원, 차임 100,000원, 전입/확정 2018-10-15, 대항력 있음 (인수 대상).

* 한국토지주택공사(입주자 황종명): 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-02-18, 확정 2022-02-09, 대항력 있음.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 진주시 상평동의 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 주변에 다양한 형태의 주택과 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

* "진주시 생활체육관"이 인근에 위치하여 지역 주민들의 여가 및 생활 편의성이 높습니다.

* 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 안정적인 주거 수요가 기대되며, 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승 가능성도 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근의 근린생활시설을 통해 식당, 편의점 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 단지 남측으로 8m 도로가 접해 있고, 인근 버스정류장을 통해 시내 접근이 용이하여 교통 여건이 양호합니다.

* 주거 환경: 주변이 주거 시설 위주로 형성되어 있어 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. "진주시 생활체육관"이 가까워 체육 활동 등 여가 생활을 즐기기 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 다수의 대항력 있는 임차인 및 인수되는 권리: 총 인수 보증금 및 전세금 합계가 약 3억 7천 5백만원에 달하여, 낙찰자가 부담해야 할 상당한 금액이 발생합니다. 이는 투자 비용 증가로 직결되므로 신중한 검토가 필요합니다.

* 권리 인수: 전세권 및 주택임차권 등 등기된 권리 중 일부가 말소되지 않고 매수인에게 인수되므로, 이에 대한 정확한 파악 및 잔금 납부 시 인수 금액 정산이 필수적입니다.

* 제시외 건물: 감정평가서상 'ㄱ'으로 표시된 제시외 건물(186.02㎡)이 매각에 포함되었으나, 정확한 위치 및 경계 확인을 위해서는 별도의 측량이 요구될 수 있습니다.

* 정확한 경계 확인: 인접 필지와 본건 토지의 정확한 위치 및 경계를 확정하기 위해 측량이 필요할 수 있습니다.

* 임차인 정보 확인: '김옥이' 임차인(보증금 4000만원)과 '한국토지주택공사(입주자 김옥이)' 임차인(보증금 6000만원)의 정보가 상이하게 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 보증금 액수에 대한 명확한 사실관계 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 진주시 상평동의 장점을 가진 다가구주택으로, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있는 물건입니다. 하지만, 다수의 대항력 있는 임차인 및 인수되는 권리로 인해 총 인수 금액이 상당한 점은 이 물건의 가장 큰 위험 요소입니다. 낙찰자는 인수되는 보증금 및 전세금을 추가 비용으로 감안해야 하며, 이를 고려한 수익률 분석이 필수적입니다. 제시외 건물 및 인접 필지 경계 확인 등 추가적인 확인 사항도 존재합니다. 권리 분석과 현장 조사를 철저히 하여 인수되는 권리와 실제 임차 관계를 정확히 파악하는 것이 성공적인 투자를 위한 핵심입니다.

1.7. 투자 포인트

* 진주시 상평동이라는 안정적인 주거 지역에 위치하여 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 다가구주택으로서 층별 분할 임대를 통한 높은 임대 수익률 달성 가능성이 있습니다.

* 주변 시세와 인수되는 보증금을 종합적으로 고려하여 적정 가격에 낙찰받을 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* "진주시 생활체육관" 인접으로 인한 우수한 생활 편의성과 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 1,491,019,380원에서 인수되는 총 보증금 및 전세금 375,000,000원을 제외한 금액을 기초로 산정해야 합니다. 또한, 주변 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 예상 임대수익률, 공실률, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어려우나, 인수되는 권리 금액을 반드시 고려하여 수익률을 확보할 수 있는 범위 내에서 입찰가를 책정하는 것이 중요합니다. 투자자는 상세한 시장 조사와 수익성 분석을 통해 자체적인 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.