나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경120931 [1] 서울특별시 금천구 독산동 963-5 다중주택 경매

매각기일: 2026-01-20

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경120931 [1] 서울특별시 금천구 독산동 963-5 다중주택 경매

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서울남부지방법원 경매8계 2024타경120931 | 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 963-5 | 감정가: 2,095,890,200원 | 최저가: 1,676,712,000원 | 용도: 다중주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경120931 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 963-5

용도: 다중주택

감정가: 2,095,890,200원

1.2. 면적 정보

토지 면적: 215.80㎡ (약 65.28평)

건물 면적: 406.72㎡ (약 123.03평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 매각 및 소유 정보

경매 구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 박OO

채권자: 서OOOOOOOOOOOOOO

건물 사용승인일: 2023.02.23.

2. 입지 조건 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

대상물건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "독산3동주민센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반 주거지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고, 도보 약 7분 거리에 마을버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 현황 및 제한 상태

토지는 정방형의 단독주택(다중주택) 건부지로 이용 중입니다.

동측으로 독산로101길의 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)에 속하며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(진입표면구역), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등의 제한을 받고 있습니다. 특히 교육환경보호구역 관련 사항은 남부교육청에 반드시 확인이 필요합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 매각 조건

본 건은 채권자에 의한 부동산임의경매이며, 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

3.2. 특이 및 주의 사항

일괄매각 건으로, 토지와 건물을 분리하여 매각하지 않습니다.

건물의 현황과 공부(건축물대장) 상의 차이가 존재합니다. 공부상의 지하1층, 지상3층 구조이나, 실제 현관문 표시는 지하1층이 101호로 시작하여 최종 호수는 405호(3층)로 사용되고 있어, 실제 층수 표시에 유의해야 합니다.

공부상 지하1층 일부는 "공동주방"으로 되어 있으나, 실제 현관문은 103호로 표시되어 있어 사용 목적 및 구조 확인이 필수적입니다.

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4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석 (임대수익 관점)

용도가 다중주택인 점을 고려할 때, 주된 투자 목적은 임대수익 창출입니다. 2023년 신축 건물로 건물 상태가 양호하며, 총 17개호(지하1층 2개호 + 공동주방 1개호, 1~3층 각 5개호)의 구성으로 임대 운영 효율성이 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 임대사항은 미상(미확인)이므로, 입찰 전 임차인 현황 및 주변 시세 조사를 통한 임대수익률 분석이 중요합니다.

4.2. 생활 정보

주변에 독산3동주민센터가 인접해 있어 행정 편의성이 높습니다.

주택가에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설(근린생활시설) 이용에 어려움이 없습니다.

**주변 시설 (검색 기반 정보):**

주요 시설: 독산3동주민센터, 주변 단독/다세대 주택가, 근린생활시설 등

혐오 시설: 인근에 특기할 만한 대규모 혐오시설은 확인되지 않으나, 주거지역 특성상 미세한 소음 및 기타 환경적 요인은 현장 확인이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 현황 및 구조상의 리스크

**임대차 미상:** 임대차 관계가 미상이므로, 명도(인도) 과정에 대한 철저한 분석과 계획이 필요합니다.

**내부 구조 불확실성:** 거주자 부재로 내부 구조 조사가 불가하였으며, 현황도는 건축물대장상의 현황도를 기준으로 작성되어 실제와 다소 차이가 있을 수 있습니다. 실제 사용 현황과 호실 구분이 공부와 다르므로, 명도 이후 내부 구조 및 호실 배치에 대한 재확인 작업이 수반되어야 합니다.

**공부와의 차이:** 지하층의 호실 표시 및 공동주방의 실제 사용 현황에 대한 건축법적/현황적 리스크를 검토해야 합니다.

5.2. 행정적 리스크

교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등 다양한 행정적 제한이 존재하므로, 향후 재건축 또는 용도 변경 시 관련 법규 검토가 필수적입니다.

6. 종합 의견

본 물건은 2023년 건축된 신축 다중주택으로, 노후 주택이 많은 독산동 주택가에서 높은 경쟁력을 가질 수 있는 투자 물건입니다. 토지/건물 일괄매각이며, 제2종일반주거지역에 위치하여 주거용 임대수익을 창출하기에 적합합니다.

다만, 임대차 관계가 미상인 점과 공부상과 실제 사용상의 호실 및 층 표시 차이가 존재하는 점은 입찰자가 충분히 인지하고 사전에 명도 및 구조 변경(필요시) 비용과 리스크를 계산해야 합니다. 적정 입찰가 산정을 통해 명도와 구조 이슈를 해결한다면 안정적인 현금흐름(Cash Flow)을 기대할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

**신축 건물:** 사용승인일이 2023년으로 건물 상태가 최상이며, 향후 수년간 관리 비용 부담이 적습니다.

**다세대 밀집 지역의 안정적 임대수익:** 다중주택(총 17실 상당)으로 구성되어 있어, 임대수요가 꾸준한 주거지역에서 안정적인 임대수익 창출이 가능합니다.

**제2종일반주거지역:** 비교적 용적률이 확보되는 지역으로, 장기적으로 토지 가치 상승도 기대할 수 있습니다.

**일괄매각:** 토지와 건물을 동시에 확보하여 권리 관계가 단순합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매8계