나이스옥션 법원경매 안양 2024타경110167 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 438-7 청명더에이스 5층504호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안양 2024타경110167 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 438-7 청명더에이스 5층504호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경110167
• 주소: 경기도 안양시 만안구 만안로77번길 8, 5층504호 (안양동,청명더에이스)
• 감정가: 336,000,000원
• 최저가: 268,800,000원
• 유찰 횟수: 신건
• 용도: 오피스텔

안양지원 경매2계 2024타경110167 | 소재지: 경기도 안양시 만안구 만안로77번길 8, 5층504호 (안양동,청명더에이스) | 감정가: 336,000,000원 | 최저가: 268,800,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 및 물건 정보

사건번호는 안양지원 2024타경110167 (1)이며, 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 경매구분은 부동산강제경매로 진행되며, 매각대상은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

소재지는 경기도 안양시 만안구 안양동 438-7 청명더에이스 5층 504호이며, 감정가는 336,000,000원입니다.

1.2. 면적 및 구조 현황

본건의 전용면적은 70.76㎡ (약 21.41평)이며, 대지권 면적은 13.41㎡ (약 4.06평)입니다. 해당 건물은 철근콘크리트 구조의 14층 업무시설 및 공동주택 중 5층에 위치하며, 이용상태는 주거용 구조를 갖춘 오피스텔입니다. 2020년 12월에 사용승인된 비교적 신축급 건물입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지 및 교통 환경

본건은 주접지하차도 서측 인근, 만안로 주변에 위치하여 차량 접근성이 우수하며, 남측 폭 8미터 포장도로에 접해 있어 통행이 무난합니다. 대중교통 이용은 전철 1호선 명학역까지 약 700미터 거리로 도보 이용이 가능하며, 간선도로인 만안로 주변에 버스 정류장이 있어 대중교통 접근성이 양호합니다.

2.2. 주위 환경 및 시설

주위는 근린생활시설 및 공동주택이 혼성된 주상복합지대로, 상업시설과 주거시설이 공존하는 일반상업지역에 해당합니다. 주변에는 마트, 병원, 약국, 카페 등 다양한 편의시설이 도보 5분 이내 거리에 모여 있어 생활 편의성이 높습니다.

2.3. 혐오시설 검토

인근 지역 검색 결과, 대상 물건이 위치한 청명더에이스는 일반상업지역에 위치하며, 간선도로인 만안로에 인접해 있어 차량 통행으로 인한 소음이 발생할 수 있습니다. 다만, 생활에 직접적인 영향을 미치는 주요 혐오시설(예: 대규모 쓰레기 처리장, 화장장 등)은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 종류 및 소유 관계

본 경매는 부동산강제경매이며, 소유자는 백OO, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 강제경매의 경우 통상적으로 채무자가 점유하고 있을 가능성이 높지만, 현재 채무자 정보는 공란입니다.

3.2. 점유 관계 및 임대차 현황

감정평가서상 '임대관계 미상'으로 기재되어 있어, 현재 점유자가 소유자인지, 아니면 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부가 불분명합니다. 이는 매각 후 명도 과정 및 추가 비용 발생의 가능성을 내포하고 있습니다. 매수인은 이 부분에 대한 철저한 현장 조사 및 권리 분석이 필수적입니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건이 속한 일반상업지역은 명학역세권 및 만안로 주변의 배후수요를 기반으로 근린생활시설 상권이 발달되어 있습니다. 오피스텔 용도이므로 주거 수요 외에도 인근 중소형 업무 시설 종사자들의 임차 수요가 존재할 수 있습니다.

4.2. 생활 편의

건물 주변에 편의점, 마트, 병원, 약국 등 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주 및 임차인 확보에 유리한 조건입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 점유자 미상 리스크

가장 큰 리스크는 '임대관계 미상'입니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다. 또한, 소유자 또는 점유자를 상대로 한 명도 진행 시 예상치 못한 시간이 소요되거나 명도 저항에 따른 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

5.2. 지역 특성 리스크

일반상업지역에 위치하여 주거 전용 지역 대비 주변 상가의 소음 및 주차 환경이 다소 불편할 수 있습니다. 건물 내 주차 공간의 협소함이 거주 후기에서 언급된 바 있으므로, 주차 편의성은 현장 확인이 필요합니다.

6. 투자 포인트

6.1. 신축급 오피스텔

본건은 2020년 12월에 사용승인된 신축급 건물로, 준공된 지 얼마 되지 않아 건물 내외부 상태가 양호하여 높은 임차 선호도를 기대할 수 있습니다.

6.2. 우수한 교통 및 생활 인프라

1호선 명학역 도보 거리의 역세권 입지와 만안로를 통한 차량 접근성이 우수합니다. 또한, 주변 편의시설의 밀집도는 임차인 모집에 긍정적인 요소로 작용합니다.

6.3. 희소성 있는 중형 면적

전용면적 70.76㎡는 일반적인 원룸/1.5룸 오피스텔보다 넓은 중형 평형으로, 2~3인 가구에게 적합하여 임차 수요층을 확대할 수 있는 장점을 가집니다.

7. 종합 의견

본건 청명더에이스 오피스텔은 명학역 인근 일반상업지역에 위치한 신축급 주거용 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성 면에서 우수한 입지를 가지고 있습니다. 주거용 구조를 갖추고 있어 실수요자와 임대 투자자 모두에게 매력적인 물건입니다. 다만, 강제경매로 진행되며 임대차 관계가 미상인 점이 최대 리스크 요인이므로, 입찰 전 점유 관계에 대한 심층적인 조사(전입세대 열람 등)가 선행되어야 합니다. 철저한 권리 분석과 명도 계획 수립이 동반된다면, 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

안양지원 경매2계