나이스옥션 법원경매 성남 2024타경61617 [1] 경기도 하남시 망월동 1127 미사역호반써밋 201동 2층2-105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선민 · 평가일 2024.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 "하남종합운동장" 남측 인근에 위치하며 주위는
아파트, 오피스텔, 상업시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건은 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 5호선 "미사역"이 소재하
여 대중 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층내 2층 2-105호로서,
(사용승인일: 2019-06-11)

외벽 : 석재붙임 및 강화유리 마감 등.
내벽 : 치장 및 일부 타일 등 마감.
창호 : 샷시 이중 창호임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 인근시설과 벽체 구분 없이 종교시설로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 소화설비, 도시가스설비, 주차시설, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 동측으로 노폭 약 25미터 포장도로와 남측으로 노폭 약 20미터의 보행자전용
도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로1류(폭 20m-25m)(접합),
중로2류(폭 15m-20m)(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역
<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조
의3제2호)<수도법>, 공장설립제한지역<수도법> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임
- 본건 내부구조도 및 이용상태 등은 외부관찰 및 집합건축물대장상 건축물현황도(표준적인
상황), 탐문조사 등에 의하였으므로 경매 진행시 참조바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 하남시 망월동 1127번지에 위치한 미사역호반써밋 201동 2층 2-105호 근린상가입니다.

사건번호는 성남지원 2024타경61617 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 385,000,000원이며, 토지 면적은 19.64㎡(약 5.94평)이고 건물 면적은 56.19㎡(약 16.99평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

건물 사용승인일은 2019년 6월 11일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 "하남종합운동장" 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 아파트, 오피스텔, 상업시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 5호선 "미사역"이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

북서측 및 동측으로는 노폭 약 25미터의 포장도로, 남측으로는 노폭 약 20미터의 보행자전용도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(미사지구)으로 지정되어 있으며, 관련 법규에 따른 각종 제한사항(가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 공장설립제한지역)이 존재합니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2019년 8월 29일에 접수된 경남은행의 근저당권(을1, 285,600,000원)입니다.

이후 소유권이전(갑2, 정은혜), 경남은행의 임의경매 개시결정(갑5, 223,882,657원), 하남시의 압류(갑9) 등이 등기되어 있습니다.

매각으로 인해 모든 등기부상의 권리는 소멸될 예정이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나 상세 내용은 확인되지 않았습니다.

임차인 현황상 인수할 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

미사역 역세권에 위치하여 유동인구 흡수에 유리한 입지입니다.

주변에 아파트 단지 및 오피스텔이 다수 분포하여 상업시설의 배후수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

하남종합운동장이 인근에 있어 관련 시설 이용객들의 방문도 기대해볼 수 있습니다.

본 건은 판매시설 용도로 등재되어 있으나, 감정평가요항표 상 현재는 종교시설로 이용 중이라는 특이사항이 있습니다.

5. 생활정보

교통 측면에서 지하철 5호선 미사역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 광역 이동 및 시내 이동이 편리합니다.

주변으로는 대규모 주거 단지와 상업 시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주변 시설로는 하남종합운동장이 있으며, 이는 지역 주민들의 문화 및 체육 활동 공간으로 활용됩니다.

제공된 정보만으로는 주변 혐오시설에 대한 직접적인 확인은 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 리스크는 현재 '공실' 상태라는 점입니다. 공실이 장기화될 경우 임대수익 발생에 차질이 생길 수 있습니다.

임대 관계가 미상으로 명시되어 있어, 실제 임차인이 존재할 경우 명도 절차에 예상치 못한 변수가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

신축 건물임에도 불구하고 공실인 점은 상권의 수요나 해당 상가의 경쟁력에 대한 추가적인 면밀한 분석이 필요함을 시사합니다.

집행부에서 제공하는 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'에 대한 추가적인 조사와 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 5호선 미사역 초역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 뛰어나다는 큰 장점을 가지고 있습니다.

2019년에 사용승인된 신축 건물로 건물 상태는 양호할 것으로 판단됩니다.

주변의 풍부한 배후수요는 상권 활성화에 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

다만, 현재 공실 상태이며 임대 관계가 불명확하다는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

따라서, 본건의 성공적인 투자를 위해서는 현재 공실의 원인을 파악하고, 향후 안정적인 임대수익을 확보할 수 있는 방안 마련이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

미사역 역세권이라는 탁월한 입지 조건은 미래 가치 상승의 중요한 기반이 됩니다.

2019년 신축 건물로, 건물 관리 및 유지보수에 따른 비용 부담이 상대적으로 적을 수 있습니다.

미사지구 개발이 지속됨에 따라 상권이 더욱 활성화될 잠재력이 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)가 있다면, 이는 추가적인 분석을 통해 리스크 요인 또는 투자 포인트로 작용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 감정가 385,000,000원을 기준으로 하되, 현재 공실 상태와 임대 관계 미상인 점, 그리고 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)의 존재 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려할 필요가 없습니다.

투자자는 본 물건과 유사한 조건의 주변 상가 시세, 예상 임대료, 공실률, 향후 미사지구 개발 계획 등을 면밀히 조사하여 수익률을 분석한 후, 본인의 투자 성향에 맞는 적정 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.