나이스옥션 법원경매 고양 2024타경87552 [1] 경기도 파주시 금촌동 52-45 천년가골든뷰 10층비동1008호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유일 · 평가일 2025.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 금촌동 소재 금촌역 남동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 공
동주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지대로, 주위환경 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며, 인근에 버스승강장 및 경의중앙선 금촌역이 소재하는 등 제반
교통상황 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 26층건 내 10층 비동1008호로,
외벽 : 복합판넬, 석재붙임, 몰탈 위 페인팅 등
내벽 : 벽지 및 타일마감 등
바닥 : 내장바닥재 및 타일붙임 등
창호 : 새시창호 등입니다.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-원룸형)입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비 등 되어
있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

북하향 완경사의 유사 사다리형 토지로 공동주택 및 업무시설 등 부지입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 북동측으로 노폭 약 8-9m 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육
제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부구조, 이용상태 등을 확인할 수 없어 건축물대장
현황도를 참고하였으며, 임대내역 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 황인수)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.03.27.자 인수 조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2024타경87552 (1)

소재지: 경기도 파주시 금촌동 52-45, 천년가골든뷰 10층 비동 1008호 (신주소: 경기도 파주시 마무리길 77, 10층 B동 1008호)

건물용도: 도시형생활주택 (원룸형)

토지면적: 5.18㎡ (약 1.57평)

건물면적: 20.25㎡ (약 6.13평) - 전용면적 기준

감정가: 127,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건물규모: 철근콘크리트구조, 26층 건물 중 10층 B동 1008호, 사용승인일: 2021년 7월 6일

2. 입지조건

주변 환경: 본건은 경기도 파주시 금촌동 소재 금촌역 남동측 인근에 위치하며, 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장 및 경의중앙선 금촌역이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

토지 이용 계획: 도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8-10m) 및 중로2류(폭 15-20m)에 접합. 가축사육제한구역입니다.

3. 권리분석

권리 내용:

* 신청 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

* 등기부상 선순위 임차권(주택임차권)이 존재합니다.

* 해당 주택임차권자는 황인수이며, 전입일자 및 확정일자는 2021년 10월 20일, 보증금은 120,000,000원, 차임은 0원입니다.

* 강제경매 개시 결정은 2024년 12월 18일에 이루어졌습니다 (고양지원 2024타경87552).

권리 분석 결과:

* 신청채권자인 주택도시보증공사(구 임차권자 황인수)는 2026년 3월 27일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다'는 내용의 인수 조건 변경 확약서를 제출하였습니다. [cite: provided text]

* 이로 인해 임차인 황인수 씨의 대항력은 소멸되며, 임차보증금 120,000,000원 중 배당을 통해 변제받지 못한 금액은 인수 대상이 되지 않을 것으로 판단됩니다.

* 말소될 권리: 선순위 주택임차권(을1)은 HUG의 인수 조건 변경 확약에 따라 말소될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

주변 상업 시설: 금촌역 인근의 상업 지역으로, 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

주변 시세:

* 제공된 JSON 정보는 주로 다세대 주택(빌라)의 거래 사례를 포함하고 있으며, 본건(도시형생활주택)과는 직접적인 비교가 다소 어렵습니다.

* 1990년식 35.4㎡(약 10.7평) 다세대 주택이 2026년 5월 6천만원에 거래되었습니다. (평당 약 560만원) [cite: based on JSON data]

* 2022년식 71.93㎡(약 21.7평) 다세대 주택이 2026년 5월 2억 3천만원에 거래되었습니다. (평당 약 1,060만원) [cite: based on JSON data]

* 2017년식 72.09㎡(약 21.8평) 다세대 주택이 2026년 5월 1억 8천 5백만원에 거래되었습니다. (평당 약 850만원) [cite: based on JSON data]

* 본건은 20.25㎡(약 6.13평)의 소형 도시형생활주택이며, 2021년 사용승인을 받은 신축 건물입니다. 감정가 127,000,000원 (평당 약 2,071만원)은 최신 도시형생활주택의 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

주변 편의시설: 금촌역 인근의 상업 지구에 속하여 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

교통: 경의중앙선 금촌역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선을 통해 시내 및 광역 이동이 가능합니다.

주거 환경: 26층 건물 중 10층에 위치하여 일조 및 조망은 양호할 것으로 예상됩니다. (단, 향 및 동 배치에 따라 차이 발생)

건물 내 시설: 위생 및 급배수 설비, 승강기, 난방 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 옥내 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

건축물 용도 불일치: 건축물대장 상 본건의 주된 용도는 '업무시설'로 기재되어 있으나, 실제 이용 상태는 '도시형생활주택-원룸형'으로 사용 중입니다. 이는 건축법상 용도 위반에 해당할 수 있으며, 향후 이행강제금 부과 등 행정 처분의 대상이 될 수 있습니다. [cite: based on provided architectural register JSON data]

명도 관련 불확실성: HUG의 대항력 포기 확약으로 명도 부담은 크게 줄었으나, 만일의 법적 분쟁 발생 가능성에 대한 지속적인 확인이 필요합니다.

내부 확인 불가: 현장 방문 시 폐문으로 인해 내부 구조 및 이용 상태 확인이 어려웠습니다. (건축물대장 현황도 참고)

주변 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과상, 본건 인근에 직접적으로 인접한 대규모 혐오시설(폐기물 처리 시설, 유해 화학 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경의중앙선 금촌역 역세권에 위치한 신축 도시형생활주택으로, 소형 면적으로 1인 가구의 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

가장 큰 쟁점이었던 선순위 임차인의 대항력 문제는 HUG의 조건 변경 확약으로 인해 사실상 해소되어, 인수 부담이 없는 명도 리스크를 기대할 수 있습니다.

다만, 건축물대장상 업무시설로 표기된 용도와 실제 주거용 사용 간의 불일치는 잠재적 리스크 요인이므로, 관련 법규 및 행정 처분 가능성에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

적절한 가격으로 취득 시, 안정적인 임대 수익 창출 및 향후 시세 상승을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 명도 리스크 해소: HUG의 대항력 포기 확약으로 인해 명도 관련 부담이 현저히 낮아졌습니다.

* 역세권 입지: 금촌역 초역세권에 위치하여 교통 편의성과 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 신축 건물: 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 즉시 사용 및 임대가 용이합니다.

* 소형 평형: 20.25㎡(약 6.13평)의 소형 면적으로, 1인 가구 임대 시장에 최적화되어 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 127,000,000원

시장 분석:

* 제공된 주변 시세 정보는 다세대 주택으로, 본건의 도시형생활주택과 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

* 본건의 감정가(127,000,000원)는 20.25㎡ 면적 대비 평당 약 2,071만원으로, 이는 금촌역 인근 신축 도시형생활주택의 시세를 반영한 것으로 보입니다.

* 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려 대상이 아닙니다.

* 현재 부동산 시장 상황, 본건의 소유권 및 권리 관계, 건축물대장상 용도 불일치 등 잠재적 리스크를 종합적으로 고려해야 합니다.

제안:

* 보수적인 접근으로 감정가의 80% ~ 90% 수준(약 101,600,000원 ~ 114,300,000원)을 고려할 수 있습니다.

* 다만, 향후 임대 수익률 및 시세 상승 가능성을 높게 평가한다면, 115,000,000원 ~ 125,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

* 최종 입찰가는 법원 기일 변경, 경쟁 입찰 상황, 본인 자금 계획 등을 종합적으로 검토하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.