나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10074 [1] 경기도 화성시 영천동 862-2 동탄아이티밸리2차1동 7층717호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10074 [1] 경기도 화성시 영천동 862-2 동탄아이티밸리2차1동 7층717호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경10074
• 주소: 경기도 화성시 동탄대로 706, 7층717호 (영천동,동탄아이티밸리2차1동)
• 감정가: 159,000,000원
• 최저가: 111,300,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 근린생활시설

수원지방법원 경매11계 2024타경10074 | 소재지: 경기도 화성시 동탄대로 706, 7층717호 (영천동,동탄아이티밸리2차1동) | 감정가: 159,000,000원 | 최저가: 111,300,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 수원지방법원 2024타경10074 (1)이며, 용도는 근린생활시설입니다. 본건은 경기도 화성시 영천동 862-2 동탄아이티밸리2차1동 7층717호에 소재하며, 토지 및 건물 일괄매각되는 부동산임의경매 물건입니다.

1.2. 면적 및 감정가 정보

감정가는 159,000,000원입니다. 건물면적은 33.99제곱미터 (약 10.28평)이며, 토지 지분은 대지권 미등기 상태입니다.

1.3. 소유자 및 채권 관계

소유자와 채무자는 최OO으로 동일하며, 채권자는 유동화 물건 특성상 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 화성시 영천동 "기흥동탄IC" 남동측 인근에 위치한 동탄아이티밸리2차 지식산업센터 내 근린생활시설입니다. 주위는 대규모 아파트단지와 여러 지식산업센터, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 업무 시설 및 주거 배후 수요가 풍부한 곳으로 판단됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 특히, 기흥동탄IC 인접으로 광역 교통망 접근성이 우수하여 물류 이동 및 출퇴근이 편리하다는 장점이 있습니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 중 7층이며, 2020년 11월 24일에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 외벽은 강화유리 등 커튼월 마감으로 현대적이며, 현재 지식산업센터 용도로 이용 중입니다. 기본적인 위생, 급배수 설비, 엘리베이터 및 소화전 설비 등을 갖추고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건이 속한 토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 세장형 토지이며, 준주거지역(동탄2지구)에 해당합니다. 북서측으로 노폭 약 40미터 내외의 광로3류 포장도로와 접하고 있어 접근성이 매우 양호합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 종류 및 채권 관계

본건은 부동산임의경매 사건으로, 근저당권을 실행하는 경매입니다. 소유자 및 채무자가 동일하므로 복잡한 채무 관계는 없을 것으로 보입니다. 다만, 채권자가 유동화회사인 '유동화물건'의 특성상 빠른 매각을 기대할 수 있으며, 채무자와의 협의나 매각 조건 조정의 여지가 적을 수 있습니다.

3.2. 임차인 현황 및 명도

현재 임대관계는 미상으로 보고되어 있습니다. 낙찰 후 임차인이 존재할 경우 매수인이 직접 명도 절차를 진행해야 하므로, 입찰 전 현장 조사를 통해 실제 점유자 및 임차인의 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다. 임차인 존재 시에는 명도에 소요되는 시간 및 비용을 고려해야 합니다.

4. 상권 분석 및 주변 시설 정보

4.1. 상권 특성

동탄아이티밸리2차는 지식산업센터 내 근린생활시설로, 오피스 상권의 성격을 가집니다. 주변에 다수의 지식산업센터와 대규모 아파트 단지가 밀집되어 있어, 업무 종사자 및 주거민을 대상으로 하는 근린생활시설(식당, 카페, 편의점, 기타 서비스 업종)의 잠재 수요가 높은 지역입니다.

4.2. 생활 정보 및 편의 시설

지식산업센터 내부의 기본적인 편의시설 외에도 인근 아파트 단지 및 상업지구와 연계된 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다. (실제 혐오시설 유무는 검색 및 현장 방문을 통해 추가 확인이 필요하나, 신도시 내 주거/업무 복합 지역의 특성상 일반적인 혐오시설은 없을 것으로 추정됩니다.)

5. 잠재적 리스크

5.1. 대지권 미등기 리스크 (최대 리스크)

본 물건의 가장 큰 리스크는 '대지권 미등기' 상태라는 점입니다. 대지권의 유무를 알 수 없다고 명시되어 있으며, 다만 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있습니다. 대지권이 미등기인 경우, 소유권이전등기 시 대지권을 확보하지 못하거나, 향후 대지권 관련하여 분쟁이 발생할 수 있습니다. 입찰 전에 반드시 해당 지식산업센터의 대지권 정리 여부 및 법적 문제를 면밀히 검토해야 합니다.

5.2. 임대차 관계 미상 리스크

임대관계가 미상인 바, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 점유자를 만나거나, 대항력 있는 임차인으로 인해 추가적인 인수 금액이 발생할 가능성에 대비해야 합니다.

6. 종합 의견

본 경매 물건은 동탄 2지구 내 준주거지역에 위치한 비교적 신축의 근린생활시설로, 주변 업무시설 및 아파트 단지를 배후로 하는 입지적 장점을 갖추고 있습니다. 감정가 159,000,000원은 해당 지역의 면적 대비 가격을 고려할 때 매력이 있으나, **대지권 미등기라는 치명적인 리스크**를 안고 있습니다. 따라서, 입찰을 고려할 경우 대지권이 확보 가능한지 여부를 확인하기 위한 전문적인 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다. 리스크를 정확히 판단하고, 이를 반영한 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

7. 투자 포인트

최고의 입지: 기흥동탄IC 인접, 준주거지역 내 광로와 접한 우수한 교통 및 도로 접근성.

건물 상태: 2020년 사용승인된 신축급 건물로, 별도의 대규모 수리 비용 부담이 적음.

배후 수요: 지식산업센터 밀집 지역 및 대규모 아파트 단지를 배후로 하는 안정적인 수요층.

유찰 가능성: 대지권 미등기라는 특수성으로 인해 유찰될 가능성이 있어, 저가 매수의 기회를 노릴 수 있음.

법원 정보

수원지방법원 경매11계