나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경479 [3] 서울특별시 금천구 가산동 549-1 한라원앤원타워 제지2층 제지204호 창고시설 경매

매각기일: 2026-01-20

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경479 [3] 서울특별시 금천구 가산동 549-1 한라원앤원타워 제지2층 제지204호 창고시설 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매8계 2025타경479 | 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 549-1 한라원앤원타워 제지2층 제지204호 | 감정가: 69,000,000원 | 최저가: 55,200,000원 | 용도: 창고시설

1. 경매 물건 종합 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경479 (3)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 549-1 한라원앤원타워 제지2층 제지204호 (창고시설)

용도: 창고시설 (지식산업센터 지원시설로 추정됨)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 69,000,000원

1.2. 면적 정보 및 건물 개요

토지면적: 6.47㎡ (약 1.96평)

건물면적 (전용면적): 24.20㎡ (약 7.32평)

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (2022.07.11. 사용승인), 지상 19층 건물 내 제지2층

이용상태: 산업시설(창고)로 이용 중이며, 위생, 급배수, 승강기, 주차설비 등을 갖춘 신축급 건물임.

2. 물건 상세 분석

2.1. 최고의 입지 조건

교통 상황: 지하철 1호선 및 7호선 환승역인 "가산디지털단지역" 남서측 인근에 위치하며, 도보로 이용 가능한 역세권입니다. 또한 경인고속도로, 서부간선도로와 인접하여 서울 도심 및 수도권으로의 차량 이동이 매우 용이하여 물류 및 업무 접근성이 최상급입니다.

주위 환경: 본건이 소재한 한라원앤원타워는 가산디지털단지 내에 위치하며, 주변은 아파트형공장, 지식산업센터, 각종 근린생활시설 등이 밀집한 첨단 산업단지입니다.

법적 제한: 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 국가산업단지 등으로 지정되어 있어 산업시설로서의 입지 조건은 확보되어 있습니다. (기타 상세 법규는 보고서 내 기재된 토지이용계획 참조)

2.2. 상권 분석 및 잠재 가치

상권 유형: 본건은 대규모 지식산업센터 내에 위치한 전형적인 오피스 상권입니다. 가산디지털단지 상권은 15만 명 이상의 상주 인구 및 유동 인구를 기반으로 합니다.

수요 특징: IT 및 중소 벤처기업들이 밀집해 있으며, 대부분의 회사가 구내식당을 운영하지 않아 외부 F&B 및 기타 지원시설에 대한 평일 수요가 매우 꾸준한 지역으로 평가받습니다.

창고 시설의 가치: 지식산업센터 내 창고 시설은 일반적인 오피스 시설보다 희소성이 있으며, 주변의 많은 기업체들이 재고 보관, 샘플 보관, 기타 물품 보관을 위한 필수적인 공간으로 활용하기 때문에 공실 위험이 낮고 안정적인 임대 수요를 확보할 수 있습니다.

2.3. 권리 분석

경매 유형: 본건은 "부동산임의경매" 사건으로, 채권자 농협을 포함한 채권자들이 채무자 겸 소유자인 변OO의 담보 부동산을 경매를 통해 매각하는 사건입니다.

매각 대상: 토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 매수인이 소유권을 안정적으로 취득하는 데 문제가 없습니다.

임차 관계: 감정평가서 상 임대관계는 미상으로 확인되어 있으나, 통상적인 임의경매 사건의 경우 말소기준권리 이후의 임차인은 낙찰로 인해 대항력을 상실합니다. 명확한 권리 분석을 위해서는 현황조사서 및 매각물건명세서 확인이 필수적입니다.

소유자/채무자: 소유자 및 채무자가 동일인(변OO)이므로, 명도 과정에서 소유자 이외의 복잡한 임차인 문제는 적을 가능성이 높으나, 인도명령 신청 및 강제집행 절차는 예상해야 합니다.

2.4. 생활 및 주변 정보

주변 시설: 본건이 속한 한라원앤원타워는 2022년 준공된 신축급 지식산업센터로, 건물 내 근린생활시설, 업무시설, 지원시설 등이 잘 갖추어져 있어 편리합니다. 인근에 마리오 아울렛 등 대형 쇼핑몰 및 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

혐오 시설: 해당 지역은 산업단지 및 오피스 상권으로 형성되어 있어, 현재까지 확인된 정보로는 인근에 투자 가치를 저해할 만한 대규모 혐오시설(쓰레기 소각장, 대규모 장례식장 등)은 존재하지 않는 것으로 판단됩니다.

3. 투자 전략 및 종합 의견

3.1. 잠재적 리스크 및 주의사항

주말 상권 침체: 가산디지털단지 상권은 평일 직장인 수요에 절대적으로 의존하므로, 주말에는 유동 인구 및 상권 활성화가 급격히 감소하는 특징이 있습니다.

용도 제한: 창고 시설은 일반적인 오피스나 근린생활시설로 용도 변경이 어렵거나 제한적일 수 있으므로, 매입 후 사용 목적을 창고 또는 관련 지원 시설로 한정해야 합니다.

높은 초기 투자 비용: 신축급 건물이기 때문에 감정가가 주변 시세에 비해 높게 책정되었을 가능성이 있으며, 입찰 전 철저한 시세 비교가 필요합니다.

3.2. 투자 포인트

최상급 접근성: 1·7호선 환승역 역세권이며 광역 도로망 접근성이 뛰어나 물류 거점 및 기업 지원 시설로 활용 가치가 높습니다.

신축급 건물: 2022년 준공된 건물로, 건물 상태가 최상급이며 설비도 잘 갖춰져 있어 추가적인 유지보수 비용 부담이 적습니다.

안정적인 임대 수요: 지식산업센터 내 창고 시설은 업무 시설을 지원하는 필수 시설로, 주변 기업체들의 안정적인 수요를 바탕으로 꾸준한 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

3.3. 종합 의견

본 물건은 서울 서남부 산업벨트의 핵심인 가산디지털단지 내 신축급 지식산업센터에 위치한 소형 창고 시설입니다. 평당 700만원대의 감정가(6,900만원 / 7.32평)는 비교적 합리적으로 보일 수 있으나, 창고 시설의 시세를 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

안정적인 수익형 부동산을 찾는 투자자, 또는 가산디지털단지 내에서 소규모 물품 보관 및 창고 공간이 필요한 실수요자에게 적합한 물건입니다. 리스크를 최소화하기 위해 충분한 시세 조사 후 입찰가 산정이 필요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매8계