나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51263 [2] 충청남도 당진시 순성면 갈산리 524-8 단독주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51263 [2] 충청남도 당진시 순성면 갈산리 524-8 단독주택 경매

물건 대표 이미지

서산지원 경매6계 2025타경51263 | 소재지: 충청남도 당진시 순성면 갈산리 524-8 | 감정가: 604,383,160원 | 최저가: 423,068,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 물건 정보

사건번호: 서산지원 2025타경51263 (2)

소재지: 충청남도 당진시 순성면 갈산리 524-8 외 (일괄매각)

용도: 단독주택 및 다가구주택 (복합 일괄매각 물건)

감정가: 604,383,160원

토지면적: 총 1093.00㎡ (약 330.62평)

건물면적: 공부상 $0.00 \text{m}^2$ 외 제시외 $150.78 \text{m}^2$ (사용승인된 건물 면적은 감정평가요항표 상 별도 존재하나, 단순 요약표에는 누락된 것으로 보임. 지상 2층 단독주택(기호 5) 및 지상 4층 다가구주택(기호 2)이 포함된 일괄매각 건임)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 농OOOOOOOOOOO (근저당권자에 의한 임의경매 추정)

1.2. 특이 및 주의 사항

특이사항: '법정지상권 성립 여지'가 명시되어 있어, 매수 시 권리분석에 고도의 주의가 필요합니다.

주의사항: 본건은 토지 및 건물의 '일괄매각' 건이며, 제시외 건물(데크, 베란다, 정자, 차고)과 제시외 수목(소나무 등)이 매각에 포함됩니다. 단, 목록(3) 지상에 위치한 '관정(펌프 2기)'은 매각에서 제외되므로 인접 토지 및 건물의 이용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 소재지 및 이용 현황

본건은 충남 당진시 순성면 갈산리 소재 '갈산리전원주택단지' 내에 위치하는 단독주택(기호 3~5)과, 별개의 지역인 당진시 대덕동 소재 '대덕초등학교' 인근에 위치한 다가구주택(기호 1, 2)이 묶여서 일괄매각되는 건입니다.

주된 물건인 갈산리 주택은 사다리형의 완경사 토지(기호 3, 4) 위에 지어진 '주거용 건부지'로 이용 중이며, 북동측과 남서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접해 있습니다. 주변은 전원주택 및 농경지 등이 소재하는 지대로, 제반 주위환경은 보통입니다.

대덕동 물건은 제2종일반주거지역 내의 사다리형 평지(기호 1) 위에 지어진 4층 다가구주택(기호 2)으로, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 토지이용계획 및 제한 상태

갈산리 물건(기호 3, 4): 계획관리지역, 성장관리계획구역(순성01 일반형)에 속하며, 가축사육제한구역(일부제한)입니다. 계획관리지역은 향후 개발 또는 증축 가능성이 열려 있는 비교적 양호한 용도지역입니다.

대덕동 물건(기호 1): 제2종일반주거지역에 속하여 아파트/다가구 등 공동주택 개발이 용이한 용도지역입니다.

3. 입지 및 환경 분석

3.1. 입지조건

갈산리(단독주택): '갈산리전원주택단지' 내에 위치하여 조용하고 쾌적한 전원생활이 가능한 입지입니다. 다소 외곽에 위치하나 차량 접근성이 보통이며, 주변이 농경지인 점을 고려할 때 도심의 소음에서 벗어나려는 실수요자에게 적합합니다.

대덕동(다가구): 대덕초등학교 인근의 주택가에 위치하며, 도심 지역으로서 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

3.2. 상권분석

갈산리: 전원주택단지 특성상 주변 상권은 미미하며, 일상적인 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필수적입니다.

대덕동: 일반주거지역 내에 위치하여 기본적인 근린생활시설은 도보권 내에 있을 가능성이 높습니다. 임대수익을 기대하는 다가구주택의 특성상, 학생 및 직장인 수요가 있을 수 있으나, 현장 조사를 통해 정확한 임대 수요 및 시세를 파악해야 합니다.

3.3. 생활정보

교통상황: 공히 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

혐오시설: 지도 서비스 검색 결과, 순성면 갈산리 일대는 전원주택 및 농경지가 주를 이루는 지역으로, 주거 환경을 저해할 만한 대형 혐오시설은 확인되지 않으나, 정확한 위치 및 규모는 현장 조사를 통해 최종적으로 확인해야 합니다.

4. 권리 및 리스크 분석

4.1. 권리분석

매각대상: 토지/건물 일괄매각이지만, **'법정지상권'** 문제가 명시되어 있어 권리적 리스크가 매우 높습니다. 법정지상권은 토지와 건물의 소유자가 다를 때 건물 소유자에게 토지를 사용할 수 있는 권리를 부여하는 것인데, 본건이 임의경매(채권자: 농OOOOOOOOOOO)라는 점을 고려할 때 복잡한 권리관계가 얽혀 있을 가능성이 큽니다.

법정지상권 성립 시: 매수인은 건물을 철거할 수 없으며, 건물 소유자에게 지료(토지 사용료)만 청구할 수 있어 토지 가치가 현저히 하락합니다.

제시외 건물/수목: 제시외 건물($150.78 \text{m}^2$)과 수목이 매각에 포함되므로, 이는 매수 후의 활용에 유리하게 작용할 수 있습니다.

관정 제외: 목록(3) 지상 관정(펌프 2기)은 매각에서 제외되므로, 토지 이용 및 생활용수 확보에 미치는 영향에 대한 확인이 필요합니다.

4.2. 잠재적 리스크

법정지상권 리스크: 본건의 최대 리스크이며, 법리 검토를 통해 성립 여부 및 해결 방안(철거 가능성, 지료 청구)을 반드시 마련해야 합니다. 성립 가능성이 높다면 낙찰가를 감정가 대비 크게 낮춰야 합니다.

복합 매각 리스크: 당진시 '대덕동(다가구)'과 '순성면(단독주택)' 두 지역의 물건이 하나로 묶여 있어, 개별 물건의 가치 평가가 복잡하고 매각 후 관리의 효율성이 떨어질 수 있습니다.

임대차 관계 미상: 임대관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유자가 있을 경우 명도(인도명령)에 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

5. 투자 제언

5.1. 투자 포인트

일괄매각의 가치: 두 지역의 부동산이 묶여 있어, 한 번의 투자로 도심형 다가구 임대수익(대덕동)과 전원생활용 주거(순성면)를 동시에 확보할 수 있는 복합 투자 기회입니다.

제시외 포함: 제시외 건물(데크, 정자, 차고) 및 수목이 포함되어, 기존 건물의 이용 가치가 높습니다.

5.2. 종합 의견

본건은 감정가 6억 438만원대의 규모 있는 물건으로, 토지 면적이 약 330평에 달하고, 다가구주택과 단독주택이 결합된 형태입니다. 그러나 **'법정지상권'이라는 치명적인 권리적 리스크**를 안고 있으므로, 일반 투자자에게는 진입 장벽이 높습니다. 법정지상권 성립이 불가피하다면, 토지만 매입하여 건물 소유자에게 지료를 청구해야 하며, 이때 토지 가치가 낮게 평가되어 낙찰가율이 현저히 떨어질 수밖에 없습니다.

**결론: 법정지상권의 성립 여부 및 그에 따른 리스크를 정확히 분석하고, 명도 문제까지 감안하여, 감정가 대비 30% 이상 낮은 선에서 입찰을 고려하는 '특수물건 전문 투자자'에게 적합한 물건으로 판단됩니다.**

법원 정보

서산지원 경매6계