나이스옥션 법원경매 성남 2025타경50737 [1] 경기도 광주시 능평동 381-12 펠리스빌 105동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류 · 평가일 2025.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 ""능평초등학교"" 북동측 근거리에 위치하며 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 4층 건물 내 제3층 제302호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인트 마감 및 치장 벽돌 쌓기 마감 등임.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등임.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.(후첨 '내부구조도' 참고 바람.)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수시설, 난방설비, 소화기 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남측 하향의 완경사지를 자체 평탄하게 조성한 사다리 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로가 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 감정평가개요 5. 그 밖의 사항 참고 바람.
- 제시외 경량철골조 테라스(약 9.18㎡)가 소재함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 고강수)로부터 2026.03.06.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경50737 (1)

소재지: 경기도 광주시 능평동 381-12 펠리스빌 105동 3층302호

토지/건물 면적: 토지 63.00㎡ (약 19.05평), 건물 56.72㎡ (약 17.16평)

용도: 다세대주택

감정가: 242,000,000원

건축년도: 2016년 11월 22일 (사용승인일 기준)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

1.1. 입지조건

위치: 경기도 광주시 능평동 소재 "능평초등학교" 북동측 근거리에 위치.

주변 환경: 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재된 주거지대. 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능함. 교통 상황은 보통 수준임.

도로: 본건 서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리(갑8: 압류, 2021-11-12)보다 늦게 등기된 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

낙찰자가 인수하는 권리: 인수 보증금 합계 0원으로, 임차인의 보증금을 인수하지 않음.

주택도시보증공사(HUG) 확약서 내용:

* 임차인 고강수(주택도시보증공사)는 2026.03.06. HUG로부터 받은 확약서에 따라 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하였음.

* 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주기로 함.

* 이에 따라, 임차인의 보증금 252,000,000원은 낙찰자가 인수할 부담이 없음.

기타 임차인: 신가람 (전입일자 2024-02-16, 대항력 없음). 보증금 및 차임은 미상이나 대항력이 없어 인수 부담은 없음.

등기부채권 총액: 294,518,730원.

1.3. 상권분석

주변 상권: 본건은 다세대주택 밀집 지역으로, 인근에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

광역 상권: 더 넓은 범위의 상업시설 이용을 위해서는 광주시 시내 또는 인근 용인시 기흥구의 상업 지구로 이동이 필요함.

1.4. 생활정보

교육: 능평초등학교가 북동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편임.

편의시설: 인근 근린생활시설 및 대중교통망을 통한 생활 편의시설 접근성이 보통 수준임.

주변 환경: 본건은 주거지대에 위치하여 비교적 조용한 환경이나, 주변 개발 계획 등을 종합적으로 고려할 필요가 있음.

1.5. 잠재적 리스크

제시외 건물: 감정평가서상 건물 외 별도로 경량철골조 테라스 약 9.18㎡ (약 2.78평)가 소재함. 이는 매각 대상에 포함되지 않으며, 명도 시 철거 관련 분쟁이 발생할 가능성이 있음.

HUG 확약서 해석: 임차인 고강수(주택도시보증공사) 관련 HUG의 확약서 내용이 법적으로 명확히 효력을 발휘하는지, 실제 말소 과정에서 예상치 못한 변수가 발생하지는 않는지 추가적인 법률 검토가 필요함.

초기 정보 혼동 가능성: 특이사항 및 특수물건정보에 '대항력있는임차인'으로 언급되었으나, HUG의 확약서 제출로 인해 대항력이 포기된 것으로 판단됨. 이로 인해 초기 정보와 실제 권리관계 간의 혼동이 발생할 수 있으므로 주의가 요구됨.

혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 직접적인 혐오시설(대규모 폐기물 처리 시설, 소각장 등)의 근접성은 확인되지 않았음. 그러나 장기적인 지역 개발 및 환경 변화 가능성은 항상 염두에 두어야 함.

1.6. 종합 의견

본 건은 경기도 광주시 능평동에 위치한 다세대주택으로, 2026년 3월 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 인해 임차인 보증금 252,000,000원에 대한 인수 부담이 없는 것이 가장 큰 특징임. 건물 상태 및 주변 환경은 일반적인 다세대주택 수준으로 평가되며, 능평초등학교가 인근에 위치함. 다만, 최근 유사 물건의 매매 시세에 비해 본 건의 감정가가 높게 책정되어 있어, 시세 조사를 통한 신중한 입찰가 산정이 필수적임.

1.7. 투자 포인트

임차보증금 미인수: HUG의 확약서 덕분에 252,000,000원의 임차보증금 인수 부담이 없음.

높은 토지 지분율: 56.72㎡의 건물 면적 대비 63㎡의 토지 지분은 다세대주택으로서 비교적 양호한 편에 속함.

지역 개발 잠재력: 능평동 지역은 지속적인 도시 개발이 이루어지고 있는 곳으로, 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 가지고 있음.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

* 감정가: 242,000,000원

* 최근 매매사례 (2026년 5월 기준):

* 포레스빌(103동): 53.84㎡, 160,000,000원 (약 297,173원/㎡)

* 두루미인3차(바동): 59.96㎡, 164,000,000원 (약 273,515원/㎡)

* 필하우스 (2019년식): 52.3㎡, 247,000,000원 (약 472,275원/㎡)

본건 펠리스빌은 2016년식으로, 2012~2013년식인 포레스빌 및 두루미인3차와 비교 시 연식은 조금 더 신축임. 면적 또한 이들 물건과 유사하거나 중간 정도임. 2019년식 필하우스의 거래 가격은 본건 감정가와 유사하나, 연식 차이를 고려하면 직접적인 비교에는 한계가 있음.

주변 시세를 종합적으로 고려할 때, 본건의 현재 시세는 약 160,000,000원에서 170,000,000원 사이로 추정됨. 감정가 242,000,000원과 최근 시세의 큰 괴리가 존재하므로, 감정가보다 낮은 가격으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적임. 제시외 테라스 면적(9.18㎡)의 가치를 일부 고려할 수 있으나, 이는 매각 대상에 포함되지 않아 신중한 접근이 필요함.

* 추정 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 170,000,000원

(본 추정 입찰가는 제공된 정보와 최근 시세 분석에 기반한 것이며, 현장 조사, 명도 가능성, 추가적인 권리 분석 등을 통해 조정이 필요함)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.