나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63595 [2] 경기도 고양시 덕양구 대자동 산103 임야 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63595 [2] 경기도 고양시 덕양구 대자동 산103 임야 경매

물건 대표 이미지

고양지원 경매5계 2025타경63595 | 소재지: 경기도 고양시 덕양구 대자동 산103 | 감정가: 55,728,430원 | 최저가: 39,010,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 고양지원 2025타경63595 (2)이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다. 본 매각 대상은 경기도 고양시 덕양구 대자동 산103에 위치한 임야(토지)의 일부 지분입니다. 감정가는 55,728,430원입니다. 소유자와 채무자는 이OO로 동일하며, 채권자는 주OOOOOOOOOOOO입니다. 본건은 지분매각 물건이므로 이에 대한 충분한 이해와 추가적인 권리 분석이 필요합니다.

1.2. 물건 현황 및 면적

소재지는 경기도 고양시 덕양구 대자동 산103이며, 용도는 임야입니다. 전체 토지면적은 8,835.00㎡ (약 2,672.64평)이며, 매각 대상은 이 토지의 일부 지분입니다. 건물은 없으며, 제시 외 면적 또한 없습니다. (참고: 본건은 임야이므로 아파트 전용면적 및 분양면적 표시는 해당 사항이 없습니다.) 토지 현황은 부정형 완경사의 자연림으로 이용 중입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위 환경 (입지조건)

본건 토지(기호 '2', 대자동 산103)는 '중남미문화원병설박물관' 남측 인근에 위치합니다. 주변은 전형적인 임야, 농경지 및 잡종지 등이 혼재하는 지역입니다. 자연녹지지역 및 개발제한구역(그린벨트) 내에 있어 주거 밀집 지역과는 거리가 있으며, 투자 목적 외의 실사용성보다는 장기적인 개발 가능성에 초점을 맞추어야 하는 입지입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본건은 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 대중교통 상황은 보통 수준입니다. 본건 토지(산103)는 북측으로 포장도로와 접하고 있어 맹지는 아니지만, 임야의 특성상 내부 진입 및 이용에는 제한이 있을 수 있습니다.

3. 법적 제한 사항 및 권리 분석

3.1. 토지이용계획 및 제한 상태

본건은 자연녹지지역, 개발제한구역(그린벨트), 공익용산지, 과밀억제권역 등 다수의 규제를 받고 있습니다. 특히 개발제한구역과 공익용산지라는 이중 규제로 인해 단기적인 개발 또는 형질 변경은 사실상 불가능합니다. 또한 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있어 환경 규제 또한 적용받습니다. 가축사육제한구역으로 일부 제한되지만, 임야인 점을 감안할 때 큰 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

3.2. 권리분석

본 경매는 '부동산강제경매'이며 '토지일부지분매각'입니다. 소유자(이OO)의 채무로 인해 지분이 경매로 나오게 되었으며, 등기부상 권리관계는 매각으로 인해 소멸될 것으로 보이나, **지분매각**이라는 특성상 향후 다른 공유자들과의 협의(공유물 분할 청구 소송 등)를 통해 최종적인 소유권을 확보해야 하는 과제가 남아있습니다.

3.3. 잠재적 리스크

잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

지분매각 위험: 다른 공유자들과의 관계 정립 및 협의가 필수적이며, 협의가 불가능할 경우 법적인 절차가 필요하여 시간 및 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

개발 제한 위험: 개발제한구역 및 공익용산지로 지정되어 있어 현행법상 개발 행위에 대한 제약이 매우 강합니다.

분묘 소재 가능성: 감정평가서에 '소유자 미상의 분묘 소재 가능성'이 언급되어 있습니다. 분묘가 확인될 경우 처리 문제(분묘기지권 등)가 발생할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 재확인이 필요합니다.

혐오시설 가능성: 본건은 외곽의 임야지역이므로, 주변 환경 및 용도에 따라 고압선, 종교시설, 혹은 지역적으로 기피되는 기타 시설이 존재할 가능성이 있습니다.

4. 투자 타당성 검토

4.1. 상권 및 생활 정보

본건은 개발이 제한된 임야이므로, 상업 시설이나 생활 편의 시설은 전무합니다. 상권분석 및 생활정보는 사실상 무의미하며, 오직 토지의 장기적인 가치 변화만을 보고 투자해야 합니다.

4.2. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견

본 물건은 고양시 덕양구 대자동의 개발제한구역 내 임야 지분 물건으로, 낮은 감정가로 참여하여 장기적인 관점에서 개발제한구역 해제 기대감을 보고 투자하는 '규제 투자'의 성격을 갖습니다. 지분 매각 특성상 권리관계가 단순하지 않으며, 투자 전 분묘 및 공유자 문제 해결 방안을 반드시 수립해야 합니다.

투자 포인트

장기적인 개발 기대감: 수도권 서북부 지역의 개발압력 및 택지 수요 증가로 인해 향후 그린벨트(개발제한구역) 해제 가능성이 잠재적으로 존재합니다.

저가 매수 기회: 지분매각 물건은 유찰이 거듭될 가능성이 높아 일반적인 단독 필지 매매보다 낮은 가격으로 진입할 기회가 생길 수 있습니다.

토지 외곽 지역 투자: 서울 및 고양시 도심과 인접한 외곽 지역의 임야는 장기적인 자산 보전 및 수도권 토지 확보라는 관점에서 고려해 볼 수 있습니다.

법원 정보

고양지원 경매5계