나이스옥션 법원경매 부산 2024타경64583 [1] 부산광역시 중구 보수동1가 33-124 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경64583 [1] 부산광역시 중구 보수동1가 33-124 대지 경매

• 사건번호: 2024타경64583
• 주소: 부산광역시 중구 보수동1가 33-124
• 감정가: 48,344,200원
• 최저가: 33,840,940원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 대지

부산지방법원 경매1계 2024타경64583 | 소재지: 부산광역시 중구 보수동1가 33-124 | 감정가: 48,344,200원 | 최저가: 33,840,940원 | 용도: 대지

1. 물건 기본 정보

1.1. 사건 및 소재지

본건은 부산지방법원 2024타경64583 (1) 사건의 부동산강제경매 물건으로, 소재지는 부산광역시 중구 보수동1가 33-124입니다.

1.2. 개요 및 감정가

매각대상은 토지(대지)이며, 토지면적은 74.00㎡ (약 22.39평)입니다. 건물은 매각에서 제외됩니다.

감정가는 48,344,200원으로 책정되었으며, 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인하여 제한받은 가격임을 유의해야 합니다.

2. 입지조건 및 주변 환경

2.1. 위치 및 접근성

본건은 부산광역시 중구 보수동1가 소재 "혜광고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 소규모 공동주택이 혼재된 주거지역입니다.

본건 토지까지 차량 접근은 불가하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.2. 토지 현황 및 제한 사항

본건은 완경사지 내 부정형의 토지로, 제시외 건물(주택)의 건부지 및 일부가 현황 '도로'로 이용되고 있습니다.

지적도상 맹지(盲地)이나, 남측 타인 소유의 폭 1m 내외 진입도로를 통하여 출입이 가능합니다.

토지는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(학교) 등에 해당되어 개발 및 건축에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각대상 명확화

본건은 토지매각 건으로, 토지 위에 존재하는 제시외 건물 중 주택(기호 ㄱ)은 매각에서 명시적으로 *제외*됩니다. 다만, 제시외 건물 중 다용도실(2-2)은 매각대상에 *포함*됩니다.

토지 전부(지분율 7400)를 일괄 매각합니다.

3.2. 법정지상권 리스크

가장 중요한 권리 리스크는 '법정지상권'입니다. 매각에서 제외되는 지상 건물(주택)에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하며, 성립 여부에 따라 토지의 사용 및 수익에 중대한 영향을 미치게 됩니다.

법정지상권이 성립하지 않을 경우 건물 철거 소송을 진행해야 하며, 성립할 경우 건물 소유자에게 지료를 청구할 수 있습니다.

4. 상권분석 및 생활 정보

4.1. 주변 환경 및 생활 편의성

본건은 주거 밀집 지역에 위치하고 있어, 주거를 위한 기본적인 편의시설(마트, 학원 등)은 인근에 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

학교 환경으로는 인근에 혜광고등학교가 위치하여 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

4.2. 혐오시설

제공된 감정평가서 요약 정보만으로는 주변 혐오시설의 존재 여부를 확인할 수 없습니다. 입찰 전, 반드시 현장 조사를 통해 주변 환경 및 시설을 확인해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 분쟁의 가능성

법정지상권 성립 여부 불분명으로 인해 낙찰 후 건물 소유자와의 명도 및 철거 또는 지료 청구 관련 법적 분쟁이 필연적으로 발생할 수 있으며, 이로 인해 시간과 비용이 소요됩니다.

5.2. 진입로 및 맹지 문제

지적도상 맹지이며, 타인 소유의 진입도로(폭 1m 내외)를 통해서만 출입이 가능합니다. 이는 건축 허가 및 향후 토지 사용에 제약을 가할 수 있으며, 통행을 위한 사법상의 분쟁이 발생할 위험이 있습니다.

5.3. 낮은 활용도

차량 접근이 불가하고 제시외 건물이 점유하고 있어 단기간에 토지를 효율적으로 활용하기 어려우며, 매수자의 자금력이 법정 분쟁까지 감당할 수 있어야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 법정지상권, 맹지, 차량 접근 불가라는 세 가지 큰 리스크가 존재하는 전형적인 특수물건입니다. 리스크가 최저가에 충분히 반영되었을 때 진입해야 하는 난이도 높은 물건입니다. 따라서 일반 투자자보다는 특수물건 처리 경험이 있거나, 법적 분쟁을 감수하고 장기적인 시각에서 접근할 수 있는 전문 투자자에게 적합합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지:

부산 중구라는 입지적 장점을 가지며, 장기적으로는 주거지역으로서의 가치 상승 여력은 존재합니다.

저가 매수 기회:

다수의 리스크로 인해 경쟁이 낮아져 감정가 대비 매우 낮은 가격에 낙찰받을 수 있는 기회가 있습니다.

전략적 접근:

토지 사용권 확보를 위한 법적 절차(법정지상권 및 통행권 분쟁)에 대한 명확한 전략과 전문가의 조언이 필수적입니다. 법률 자문료와 소송 기간을 포함하여 투자 계획을 수립해야 합니다.

법원 정보

부산지방법원 경매1계