나이스옥션 법원경매 안산 2025타경533 [2] 경기도 시흥시 정왕동 2706-11 거북섬타워 4층409호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2025타경533 [2] 경기도 시흥시 정왕동 2706-11 거북섬타워 4층409호 근린생활시설 경매

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안산지원 경매5계 2025타경533 | 소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2706-11 거북섬타워 4층409호 | 감정가: 380,000,000원 | 최저가: 266,000,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 안산지원 2025타경533 (2)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2706-11 거북섬타워 4층409호

용도: 근린생활시설

감정가: 380,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 농OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 15.61㎡ (약 4.72평)

건물 면적: 69.30㎡ (약 20.96평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제4층 제409호 (사용승인일: 2022.08.04)

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 현재 공실 상태임. (감정평가서상 408호, 409호 공히 공실)

주의사항: 대지권목적 토지에 별도등기(금지사항등기) 있음. (입찰 전 반드시 등기부 확인 및 법률 전문가의 권리분석이 필요함.)

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지조건 분석 (위치 및 교통)

본건은 경기도 시흥시 정왕동 '거북섬 별빛공원' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 호텔, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 신흥 해양레저 복합단지 지역입니다.

교통 상황은 본건까지 차량 접근은 가능하나, 대중교통(버스정류장) 이용은 원거리에 소재하여 다소 불편한 편입니다. 주요 도로인 동측 약 8m, 남서측 약 20m 아스팔트 포장도로에 접해 있어 차량 접근성은 양호합니다.

2.2. 권리분석

경매구분은 '부동산 임의경매'이며, 소유자 및 채무자가 김OO으로 동일합니다.

가장 큰 주의사항은 "대지권목적 토지에 별도등기(금지사항등기) 있음"입니다. 이는 토지 등기부등본에 소유권 외의 권리(저당권, 가압류 등)가 설정되어 있을 가능성이 높으며, 이는 낙찰 시 토지 소유권을 온전하게 취득하는 데 영향을 줄 수 있으므로, 입찰 전 반드시 해당 등기의 내용을 면밀히 확인하고 말소 여부를 분석해야 합니다.

현재 건물 이용상태는 '공실'이므로, 낙찰 후 명도(인도명령 대상)는 비교적 수월할 수 있으나, 점유자가 있을 경우 이에 대한 명도 계획 수립이 필요합니다.

2.3. 상권분석 및 주변 환경

거북섬 일대는 세계 최대 규모의 인공 서핑장인 웨이브파크 등 대규모 해양레저 시설을 중심으로 조성된 지역입니다.

*주변 환경*: '거북섬 별빛공원' 인근에 위치하며, 신축 건물들이 혼재합니다.

*상권 현황*: 개발 초기 높은 기대를 모았으나, 현재는 대규모 공실로 인해 소위 '유령 상가'라는 오명을 안고 상권 침체가 심각한 상황입니다. 입점 점포 수가 매우 낮고, 상권 활성화에 시간이 필요한 단계로 판단됩니다.

*시 차원의 노력*: 시흥시는 거북섬 상권 활성화를 위해 TF팀을 운영하고 국제 스포츠 대회 및 문화 축제 유치, 인프라 확충(공영주차장, 대중교통 확대 등), 지역특화발전 특구 지정 추진 등 다각적인 노력을 기울이고 있습니다.

2.4. 생활정보 및 혐오시설

본건은 일반상업지역 및 지구단위계획구역 내에 위치하며, 건물은 2022년 사용승인된 신축급 건물입니다. 기본적인 위생, 급배수시설 및 승강기 등이 구비되어 있습니다.

지도 검색 결과, 인공섬 형태로 개발된 해양레저 복합단지 특성상 주변에 일반적인 대형 혐오시설(예: 화장장, 쓰레기 처리장 등)은 없는 것으로 파악되나, 상권의 심각한 침체로 인한 대규모 '공실' 자체가 현재 가장 큰 부정적 요인입니다.

3. 종합 의견 및 투자 포인트

3.1. 잠재적 리스크

상권 침체: 가장 큰 리스크는 현 상권의 '유령 상가' 오명 및 대규모 공실 상태입니다. 단기적인 임차인 확보 및 수익 창출이 매우 어렵습니다.

권리 위험: "별도등기(금지사항등기)"는 권리상 리스크를 내포하고 있으므로, 입찰 전 반드시 법적 분석을 통해 인수 여부 및 비용을 확인해야 합니다.

대중교통 불편: 대중교통 이용이 원활하지 않아 유동인구 유입에 한계가 있을 수 있습니다.

3.2. 종합 의견

본 물건은 신축급의 건물(2022년 사용승인)과 해양레저 복합단지라는 장기적인 개발 호재를 가지고 있으나, 현재 상권이 극도로 침체되어 있어 '고위험-고수익' 성격의 투자 물건입니다.

현재 감정가 3억 8천만 원은 상권 침체가 반영되지 않은 신축 분양 시점의 가치일 가능성이 높습니다. 수차례 유찰을 통해 충분히 저렴해진 가격에 낙찰받는다면, 장기적인 관점에서 시흥시의 상권 활성화 노력 및 인프라 확충이 결실을 맺을 경우 큰 시세차익을 기대할 수 있습니다.

3.3. 투자 포인트

장기 투자 관점: 단기적인 임대수익보다는 시흥시의 거북섬 상권 활성화 정책(웨이브파크 연계, 국제 행사 유치 등)이 성공하여 상권이 회복될 때까지 장기적으로 보유할 투자자에게 적합합니다.

신축 및 면적: 비교적 넓은 면적(전용 69.30㎡)의 신축급 근린생활시설로, 상권 회복 시 다양한 업종 유치에 유리합니다.

권리 분석 철저: '별도등기'에 대한 철저한 분석과 대처 방안 마련이 필수적이며, 권리 분석을 통해 예상보다 낮은 가격에 입찰할 기회를 포착해야 합니다.

법원 정보

안산지원 경매5계