나이스옥션 법원경매 안산 2025타경533 [2] 경기도 시흥시 정왕동 2706-11 거북섬타워 4층409호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예인 · 평가일 2025.05.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 '거북섬 별빛공원' 북서측 인근에 위치하며, 주위로 아파트, 오피스텔, 호텔, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하나, 원거리에 버스정류장이 소재하여 도보로 이용하기에는 다소 불편한 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내 제4층 제408호 및 제409호로서,
(사용승인일 : 2022.08.04)

규 모 : 지하2층, 지상10층

외 벽 : 석재 타일붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등

창 호 : 새시창 등임.

이용상태

공히 기호 1 (제408호), 기호 2 (제409호) 기준시점 현재 공실 상태임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 승강기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로 근린생활시설 부지임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 폭 약 8미터, 남서측으로 폭 약 20미터 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(2022-03-15)(대로 엠티브이2-19)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-07-14)(중로 엠티브이 2-7)(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

대지권목적 토지에 별도등기(금지사항등기)있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경533 (2)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2706-11 거북섬타워 4층 409호 (신주소: 경기도 시흥시 거북섬둘레길 5-7 (정왕동))

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

건물개요: 철근콘크리트구조, 10층 건물 중 4층 409호. 2022년 8월 4일 사용승인. 건물 규모 지하 2층, 지상 10층.

토지면적: 15.61㎡ (약 4.72평). 해당 토지 지분 면적: 15.61㎡ (약 4.72평).

건물면적: 69.30㎡ (약 20.96평). 해당 건물 지분 면적: 69.3㎡ (약 20.96평).

총 대지면적: 2098.9㎡

총 건물 연면적: 15732.19㎡

감정가: 380,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 위치: 본 건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 '거북섬 별빛공원' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 인근 지역은 아파트, 오피스텔, 호텔, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 복합 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 도로 상태: 본 건 건물은 동측으로 폭 약 8미터, 남서측으로 폭 약 20미터의 아스팔트 포장도로에 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

* 토지 이용 계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로2류(폭 30m~35m) 및 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다. 또한, 가축사육제한구역, 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 12월 6일 농협은행주식회사가 설정한 근저당권 (채권액 758,400,000원)이 말소기준권리입니다.

* 등기부상 권리 현황:

* 소유권 변동: 한국수자원공사(보존) → 주식회사씨엔디(이전) → 주식회사로보트엔지니어링(이전) → 김태호(이전) 순으로 소유권이 이전되었습니다.

* 근저당: 농협은행주식회사 (말소기준)

* 임의경매: 농협은행주식회사 (말소)

* 압류: 시흥시 (2회, 말소)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 본 경매 절차에서 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 기재되어 있지 않습니다.

* 주의사항: 대지권 목적 토지에 별도등기(금지사항 등기)가 존재합니다. 이는 본 물건의 권리 관계에 영향을 줄 수 있는 중요한 사항이므로, 입찰 전 반드시 추가적인 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 확인됩니다. 금액이 미상이라도 대항력 있는 임차인이 존재할 수 있으므로, 명도 관련 사항은 사전에 철저히 조사하고 대비해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본 건은 '거북섬 별빛공원' 인근에 위치하며, 관광, 상업, 주거 시설이 복합적으로 발달하는 지역입니다.

* 주변 상업 시설: 인근에는 다양한 편의시설과 식당들이 입점해 있어 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

* 건물 용도: 제2종근린생활시설로서, 주변의 아파트, 오피스텔, 호텔 등으로부터의 수요를 흡수할 수 있는 입지입니다.

* 상권 잠재력: 거북섬 지역 개발과 함께 지속적인 상권 활성화 및 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량을 이용한 접근은 용이합니다. 가장 가까운 버스 정류장이 도보로 약 5~10분 거리에 위치하며, 여러 노선을 통해 주변 지역 및 지하철역으로의 이동이 가능합니다.

* 주변 편의시설: 거북섬 별빛공원을 비롯하여 다수의 상업 시설, 식당, 카페 등이 도보로 이용 가능한 거리에 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 혐오시설 유무: 본 건 건물 주변 반경 내에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대지권 관련 별도 등기: 대지권 목적인 토지에 '금지사항 등기'가 있다는 점은 잠재적인 법적 문제 발생 가능성을 내포하므로 각별한 주의가 요구됩니다.

* 미상 임대 관계: 임대 관계가 불명확하여, 예상치 못한 명도 저항이나 추가적인 법적 절차 발생 가능성이 있습니다.

* 공실 위험: 현재 본 건(408호, 409호)은 공실 상태이므로, 신규 임차인 확보 및 공실 장기화에 대한 위험을 고려해야 합니다.

* 지역 개발 변동성: 지역 개발 계획의 변경이나 지연 시 상권 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 이용 불편: 버스 정류장까지의 도보 거리가 다소 있어 대중교통 이용 시 불편함이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2022년에 사용승인된 비교적 신축 건물에 해당하는 근린상가입니다. 거북섬 개발이라는 긍정적인 개발 호재를 바탕으로 향후 상권의 성장 가능성을 기대해 볼 수 있습니다. 하지만 '대지권 목적 토지의 별도 등기(금지사항 등기)'와 '미상 임대 관계'는 반드시 사전에 철저히 파악하고 해결 방안을 모색해야 할 주요 위험 요소입니다. 또한, 현재 공실 상태임을 감안하여 적극적인 임차인 확보 전략이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 사용승인 건물로, 초기 유지보수 비용 부담이 적고 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 개발 호재: 거북섬 일대 개발 계획으로 인한 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 취득하여 권리 관계를 명확히 할 수 있습니다. (단, 별도 등기 사항은 확인 필요)

* 수익성 확보 가능성: 안정적인 임차인 확보 시, 꾸준한 임대 수익 창출을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 380,000,000원입니다. 본 건은 인수 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 그러나 실제 입찰가 결정 시에는 다음과 같은 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 현재 시장 시세 및 유사 물건 거래 현황.

* 건물의 현재 공실 상태와 향후 예상 임대 수익률.

* 명도 진행 시 소요될 수 있는 추가 비용 및 시간.

* 대지권 목적 토지의 별도 등기(금지사항 등기)와 관련된 잠재적 리스크 해소 비용.

* 주변 상권의 실제 활성화 정도 및 미래 성장 가능성.

상기 요소들을 면밀히 분석하여, 본 건의 실제 가치와 위험 요소를 상계한 합리적인 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.