나이스옥션 법원경매 대전 2023타경8822 [1] 대전광역시 유성구 전민동 361-4 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정 · 평가일 2023.11.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대전광역시 유성구 전민동 소재 "대전문지중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위
는 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설, 주상용 건물 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위
환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통
임.

형태 및 이용상태

세장형 평지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

대상물건 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-20)(문지중학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-20)(전민고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(문지초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에
관한 법률>, 연구개발특구<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 일반주거구역(대덕연구개발
특구)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 지역균형개발및중소기업육성미분류(연구단지)
<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

별지 "사진용지"와 같이 수목 등이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 건물로서,

외벽 : 치장벽돌쌓기, 석재붙임 및 드라이비트 등 마감,
창호 : 새시창호 등 마감임.

이용상태

1층은 제2종근린생활시설(일반음식점, 상호 : 도시락49)으로, 2층 - 4층은 다중주택으로
이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 "지적개황도", "건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외건물이 소재함.

공부와의 차이

기호(1) 건물 4층의 대장상 용도는 ＂단독주택(다중주택 : 1호)＂이나, 현황 다중주택 2가구
로 이용 중인 것으로 조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.

2) 현장 조사시 소유자 및 이해관계인의 부재로 대상물건의 내부확인이 곤란하여 외부관찰,
주변탐문 및 건축물현황도 등을 통한 표준적인 이용상황 등을 고려하여 감정평가하였으
며, 별지 "건물개황도"의 내부 이용상황과 현황은 상이할 수 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(각층 발코니 및 보일러실) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2023타경8822 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 전민동 361-4

용도: 다중주택

감정가: 1,260,532,740원

토지면적: 202.20㎡ (약 61.16평)

건물면적: 337.65㎡ (약 102.14평)

건물 제시외면적: 77.70㎡ (약 23.51평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한밭새마을금고

1.1. 입지조건

대상 물건은 대전광역시 유성구 전민동 소재 "대전문지중학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설, 주상용 건물 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

대상 물건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 양호한 편입니다.

토지는 세장형 평지로서 주상용 건부지로 이용 중에 있습니다.

대상 물건 동측으로는 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

1.2. 건물 현황

건축구조는 철근콘크리트구조이며, 지상 4층 건물입니다. 외벽은 치장벽돌쌓기, 석재붙임 및 드라이비트 등으로 마감되었고, 창호는 새시창호 등으로 마감되어 있습니다.

현재 1층은 제2종근린생활시설(일반음식점)로, 2층부터 4층까지는 다중주택으로 이용 중입니다.

위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

건물 현황과 공부상 내용에 약간의 차이가 있습니다. 4층의 경우, 공부상 용도는 "단독주택(다중주택: 1호)"이나, 현황은 다중주택 2가구로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

일괄매각 대상에 각 층의 발코니 및 보일러실과 같은 제시외 건물도 포함됩니다.

1.3. 토지 이용계획 및 제한상태

해당 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 속합니다.

소로2류(폭 8m-10m)에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당합니다.

또한, 문지중학교, 전민고등학교, 문지초등학교 인근에 위치하여 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역입니다.

국가산업단지 및 연구개발특구 내 일반주거구역으로 지정되어 있어 관련 법률의 적용을 받습니다.

2. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행되었으며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

토지 등기부에는 소유권 이전, 근저당권(엠씨아이대부주식회사, 690,000,000원), 임의경매(한밭새마을금고), 압류(북대전세무서) 등이 등기되어 있었으나, 이들은 매각으로 인해 말소될 것으로 보입니다. 특히, 엠씨아이대부주식회사의 근저당권이 말소기준권리입니다.

건물 등기부 역시 소유권 보존, 근저당권(엠씨아이대부주식회사, 690,000,000원), 임의경매(한밭새마을금고), 압류(북대전세무서) 등이 등기되어 있었으며, 이 역시 말소될 예정입니다.

건물 등기부에 주택임차권(허성렬, 차민재, 조용보, 김리연) 및 전세권설정(서동영)이 등기되었으나, 이들 또한 매각으로 말소되는 것으로 표시되어 있습니다.

2.1. 임차인 현황

제공된 자료에 따르면, 등기부상 말소된 임차권 외에 현재 거주 중인 임차인들은 다음과 같습니다. 모든 임차인은 '대항력 없음'으로 명시되어 있으며, 이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없음을 의미합니다. 인수 대상 보증금 합계는 0원입니다.

* 201호: 차민재 (보증금 95,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-03-15, 확정 2021-02-02, 배당 2023-11-14, 대항력 없음)

* 202호: 조용보 (보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-08-22, 확정 2022-07-19, 배당 2023-12-27, 대항력 없음)

* 203호: 문설희 (보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-07-31, 확정 2020-07-31, 배당 2023-11-20, 대항력 없음)

* 204호: 김효성 (보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-08-06, 확정 2020-07-30, 배당 2023-12-08, 대항력 없음)

* 301호: 김리연 (보증금 50,000,000원, 차임 150,000원, 전입 2020-08-13, 확정 2020-07-22, 배당 2023-10-13, 대항력 없음)

* 301호: 손의림 (보증금 20,000,000원, 차임 450,000원, 전입 2023-03-02, 확정 2023-03-02, 배당 2023-11-20, 대항력 없음)

* 302호: 서동영 (보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-12-29, 확정 2022-12-09, 배당 2024-01-12, 대항력 없음)

* 303호: 허성렬 (보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-07-31, 확정 2020-07-31, 배당 2023-11-21, 대항력 없음)

* 304호: 손주환 (보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-08-03, 확정 2020-08-03, 배당 2024-01-05, 대항력 없음)

* 401호: 최지현 (보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-12-06, 확정 2021-12-06, 배당 2023-11-07, 대항력 없음)

* 402호: 황보유정 (보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-02-28, 확정 2023-02-03, 배당 2023-11-10, 대항력 없음)

* 1층: 천장현 (보증금 15,000,000원, 차임 730,000원, 전입 2022-04-05, 확정 2023-12-18, 배당 2023-12-18, 대항력 없음)

특이사항으로 '선순위임차권'이 언급되어 있으나, 모든 임차인이 '대항력 없음'으로 명시되어 있고 등기부상 관련 권리가 말소되었으므로, 낙찰자가 부담해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 이에 대한 철저한 현장 확인 및 법률적 검토가 필요합니다.

3. 상권분석

대상 물건이 위치한 전민동 지역은 대덕연구단지와 인접해 있어 연구원 및 관련 종사자들의 주거 수요가 꾸준한 지역입니다. 또한, 인근 학교들과의 접근성이 좋아 주거 기능이 안정적입니다.

1층의 근린생활시설(일반음식점)은 지역 주민 및 학교 주변 상권을 타겟으로 할 수 있으며, 다중주택으로서의 임대 수익 창출 잠재력도 갖추고 있습니다.

주변 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역 특성상, 지역 내 유동인구와 배후 수요를 고려한 상권 활성화 가능성이 있습니다.

4. 생활정보

대전문지중학교, 전민고등학교, 문지초등학교 등 교육 시설이 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

단지 북동측으로 학교가 위치하고 있어 해당 지역의 주거 선호도를 높이는 요인으로 작용할 수 있습니다.

차량 접근성이 좋고 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용 또한 편리합니다.

인근 지역은 연구단지 및 주거 지역이 혼재되어 있어 생활 편의 시설 접근성 또한 양호할 것으로 예상됩니다.

5. 잠재적 리스크

* 건물 공부상 용도와 현황 이용상 차이: 4층 일부 유닛의 실제 이용 현황이 공부와 다른 점은 향후 건축물 관련 문제 발생 시 고려해야 할 부분입니다.

* '선순위임차권' 언급과 '대항력 없음'의 상충: 특이사항에 '선순위임차권'이 명시되어 있으나, 모든 임차인 정보에는 '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다. 등기부상 권리도 말소된 것으로 보이나, 이에 대한 추가적인 확인 및 법률 검토가 반드시 필요합니다.

* 건물 전체의 임대 관계 미상: 상세한 임대 현황 및 공실률, 임대 수익률 등에 대한 정확한 파악이 필요합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 고압선로 등)은 파악되지 않았으나, 투자 결정 전 반드시 현장 방문을 통해 직접 확인해야 합니다.

6. 종합 의견

대전 유성구 전민동에 위치한 본 물건은 역세권은 아니지만, 연구단지와 학교가 인접하여 꾸준한 주거 수요를 기대할 수 있는 다중주택입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 1층 상가와 다수의 주거 공간을 갖추고 있어 임대 수익 창출 잠재력이 높습니다.

권리 분석상 인수할 보증금이 없는 것으로 판단되지만, '선순위임차권' 언급에 대한 부분은 주의 깊게 검토해야 합니다.

전반적으로 입지 조건, 건물 상태, 잠재적 수익성을 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 대덕연구단지 및 교육 시설 인근으로 안정적인 수요 확보 가능

* 복합 용도: 1층 상가와 다중주택으로 구성되어 다양한 수익 모델 창출 가능

* 토지/건물 일괄 매각: 추가적인 권리 관계나 분쟁 소지가 적은 완전한 소유권 확보

* 낮은 인수 부담: 임차인 보증금 인수 부담이 없는 것으로 판단 (단, 확인 필수)

8. 예상 입찰가

감정평가액 1,260,532,740원을 기준으로, 주변 시세 및 임대 수익률, 권리 관계 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

본 건은 인수할 임차 보증금이 없고, 채권액(690,000,000원)이 감정가보다 낮다는 점은 긍정적입니다.

다만, '선순위임차권' 언급에 대한 잠재적 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

현 시세 및 본 물건의 잠재적 가치를 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 대비 90% ~ 105% 범위에서 결정될 수 있습니다.

보수적으로 접근 시 약 1,134,479,466원 수준에서, 적극적으로 접근 시 약 1,323,559,377원 수준까지 고려해 볼 수 있습니다.

현장 답사 및 추가적인 시장 조사를 통해 최적의 입찰가를 결정하시길 권장하며, 본 보고서 작성 시점 기준 1,260,000,000원 을 목표가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.