나이스옥션 법원경매 대전 2023타경10702 [1] 대전광역시 유성구 전민동 OOOOO 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우남 · 평가일 2023.12.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 전민동 소재 "한남대학교대덕밸리캠퍼스" 북동측 인근에
위치하며, 주위는 관공서, 학교, 다가구주택 등으로 형성된 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통임.

형태 및 이용상태

사다리형의 평지로서, 주거용 건부지임.

인접 도로상태

본건 동측 및 남측으로 각각 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합)
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>,
연구개발특구<연구개발특구의 육성에 관한특별법>,
일반주거구역(대덕연구개발특구)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>,
지역균형개발및중소기업육성미분류(연구단지)
<지역균형개발 및지방중소기업 육성에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로
외벽 : 벽돌 및 돌붙임 마감.

이용상태

주거용으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.
본건 2,3층에서는 발코니를 확장하여 주거용으로 사용중임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
-감정평가서에 의하면 목록2번 건물의 2,3층은 발코니를 확장하여 주거용으로 사용중이며 감정평가액은 확장형 발코니를 포함한 가격임.
-본건 지상의 바닥포장등은 토지에 포함하여 평가됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건및소재지정보

사건번호: 대전지방법원 2023타경10702 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 전민동 292-4 (도로명 주소: 대전광역시 유성구 유성대로1707번길 61-8)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 건물및토지현황

용도: 다가구주택

토지면적: 239.80㎡ (약 72.55평)

건물면적: 423.60㎡ (약 128.17평)

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물

1.3. 감정가및매각정보

감정가: 1,474,114,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

매각물건명세서 작성일: 2025년 11월 12일

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본 건은 대전광역시 유성구 전민동 소재 "한남대학교대덕밸리캠퍼스" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 관공서, 학교, 다가구주택 등으로 형성된 주거지대입니다.

2.2. 교통및도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

본 건은 동측 및 남측으로 각각 세로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)로 지정되어 있습니다.

가축사육제한구역, 국가산업단지, 연구개발특구, 일반주거구역(대덕연구개발특구) 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리및소멸인수관계

말소기준권리는 2021년 10월 7일 접수된 지평엔피엘자산대부주식회사의 근저당권 (을1)입니다.

경매 절차에 따라 대부분의 권리는 말소될 예정입니다.

다만, 매각물건명세서에 의하면 을구 순위 5번 임차권등기(2023년 11월 24일 등기)는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 해당 임차권은 김한진 씨의 것으로, 보증금 120,000,000원이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다.

3.2. 임차인현황및인수금액

총 12명의 임차인이 파악되었습니다. 이 중 김한진 씨를 제외한 대부분의 임차인은 대항력이 없습니다.

그러나 다수의 임차인에 대해 '미배당 보증금 매수인 인수'라는 기재가 있어, 배당 결과에 따라 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

각 임차인의 예상 배당금 및 미배당 예상 인수 금액은 다음과 같습니다.

* YUTSUNGTEH: 보증금 100,000,000원, 차임 100,000원. 전입/확정 2022-05-02. 배당신고 2023-11-29. 대항력 없음. 예상배당금 49,290,218원.

* 김용호: 보증금 0원, 차임 0원. 전입/확정 미등재. 대항력 없음.

* 김주영: 보증금 120,000,000원. 전입/확정 2021-10-14. 배당신고 2023-11-29. 대항력 없음. 예상배당금 59,148,262원.

* 김한진: 보증금 120,000,000원. 전입 2021-10-06, 확정 2021-10-14 (을5 임차권등기 2023-11-24). 배당신고 2023-12-27. 대항력 있음. 예상배당금 120,000,000원. (매각으로 소멸되지 않는 권리로, 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수)

* 서준호: 보증금 130,000,000원. 전입 2021-10-13, 확정 2021-10-05. 배당신고 2023-12-27. 대항력 없음. 예상배당금 130,000,000원.

* 안수빈: 보증금 110,000,000원. 전입/확정 2021-10-18. 배당신고 2023-12-04. 대항력 없음. 예상배당금 54,219,240원.

* 윤혜연: 보증금 100,000,000원. 전입/확정 2021-10-14. 배당신고 2024-02-08. 대항력 없음. 예상배당금 49,290,218원.

* 장현민: 보증금 110,000,000원. 전입/확정 2023-01-11. 배당신고 2024-01-09. 대항력 없음. 예상배당금 54,219,240원.

* 진경호: 보증금 200,000,000원. 전입/확정 2021-10-13. 배당신고 2024-01-15. 대항력 없음. 예상배당금 98,580,436원.

* 해성종합건설주식회사: 보증금 50,000,000원. 전입 2023-11-03, 확정 2023-11-06. 배당신고 2023-12-27. 대항력 없음. 예상배당금 24,645,109원.

* 황시애: 보증금 120,000,000원. 전입/확정 2023-04-11. 배당신고 2023-12-08. 대항력 없음. 예상배당금 59,148,262원.

* 황유정: 보증금 0원. 전입 2023-06-07. 대항력 없음.

인수 가능한 총 보증금 예상액 (모든 임차인의 '미배당 보증금 매수인 인수' 금액 합계): 약 698,541,005원.

주의: 물건명세서에 명시된 김한진 임차권(120,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않으므로 인수 대상입니다.

3.3. 채권총액

등기부채권 총액: 1,895,000,000원

4. 상권분석

4.1. 지역특성

대전광역시 유성구 전민동은 대덕연구개발특구와 인접하여 연구단지 관련 종사자들의 주거 수요가 있는 지역입니다.

주변에 학교와 관공서가 있어 교육 및 행정 인프라가 구축되어 있습니다.

4.2. 잠재적상권가치

주거지대 내에 위치하며, 다가구주택 밀집 지역으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능한 환경입니다.

대덕연구개발특구의 발전에 따른 배후 주거 수요 증가를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변편의시설

한남대학교대덕밸리캠퍼스가 인근에 위치하며, 기타 생활 편의시설은 주거지대 내에서 통상적으로 이용 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 혐오시설여부

현재 조사된 정보 및 자체 검색 결과, 해당 물건지 자체 또는 바로 인근에 직접적으로 명시된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 대전 유성구 구즉동 인근 지역에서 과거 또는 현재 쓰레기 소각장, 동물보호센터, 하수처리장 등 혐오시설 관련 민원이 발생한 사례가 있어, 광범위한 지역 특성을 고려할 필요는 있습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 권리인수부담

가장 큰 리스크는 매각으로 소멸되지 않는 김한진 임차인의 보증금 120,000,000원 인수 부담입니다.

추가적으로, '미배당 보증금 매수인 인수'로 기재된 다른 임차인들의 보증금도 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 인수될 수 있으며, 이는 총 약 698,541,005원에 달하는 잠재적 인수 금액으로 파악됩니다.

6.2. 건물이용관련사항

목록2번 건물의 2, 3층은 발코니를 확장하여 주거용으로 사용 중이며, 이에 대한 감정평가액이 포함되었습니다. 추후 원상 복구 또는 관련 협의가 필요할 수 있습니다.

지상 바닥포장 등도 토지에 포함 평가되었습니다.

6.3. 기타리스크

임대 관계가 미상으로 명시되어 있어, 현재 임차인의 정확한 계약 조건 및 현황 파악이 중요합니다.

7. 종합의견

본 물건은 대전 유성구 전민동의 주거지대에 위치한 다가구주택으로, 대덕연구개발특구 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 다수의 임차인이 존재하고, 특히 김한진 임차인의 보증금 120,000,000원은 매수인이 인수해야 하는 부담이 명확합니다. 또한, 다른 임차인들의 미배당 보증금 역시 인수될 가능성이 있어 권리 분석 및 인수 금액 산정에 신중을 기해야 합니다. 발코니 확장 사용 등 건물 이용 현황도 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자포인트

* 입지: 대덕연구개발특구 인접으로 인한 안정적인 배후 수요 확보 가능성.

* 건물: 4층 다가구주택으로, 꾸준한 임대 수익 기대.

* 가치: 현재 감정가 대비 낙찰가율에 따라 시세차익 또는 높은 임대 수익률 달성 잠재력.

9. 예상입찰가

감정가: 1,474,114,000원

매수인이 인수해야 하는 확정 보증금 (김한진): 120,000,000원

잠재적 인수 보증금 합계 (모든 임차인 '미배당' 기준): 약 698,541,005원

상기 인수 보증금 위험을 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가격을 기준으로 하되, 인수 부담액 및 기타 명시되지 않은 잠재적 위험 요소를 충분히 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

본 건의 경우, 가장 확실한 인수 금액인 120,000,000원을 제외한 1,354,114,000원을 기초로 하여, 추가적인 위험 가능성을 감안하여 80% ~ 90% 수준인 약 1,080,000,000원 ~ 1,220,000,000원 사이에서 입찰가를 검토하는 것이 합리적일 수 있습니다.

다만, 이는 예상치이며, 실제 입찰 시에는 해당 물건의 명확한 시세, 임대 현황, 현장 조사를 통한 추가적인 하자 여부 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.