나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4802 [2] 부산광역시 동래구 안락동 440-13 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4802 [2] 부산광역시 동래구 안락동 440-13 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경4802
• 주소: 부산광역시 동래구 안락동 440-13
• 감정가: 269,657,500원
• 최저가: 188,760,250원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 단독주택

부산지방법원 경매1계 2024타경4802 | 소재지: 부산광역시 동래구 안락동 440-13 | 감정가: 269,657,500원 | 최저가: 188,760,250원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호는 부산지방법원 2024타경4802 (2)이며, 소재지는 부산광역시 동래구 안락동 440-13의 단독주택입니다.

1.2. 물건 기본 정보

감정가는 269,657,500원이며, 매각대상은 토지 및 건물 지분 매각 방식의 부동산 임의경매입니다. 본건의 토지면적은 98.80㎡(약 29.88평)이고, 건물면적은 104.13㎡(약 31.49평)이며, 여기에 제시외 건물 14.95㎡(약 4.52평)이 포함됩니다. 소유자, 채무자, 채권자가 모두 김OO으로 동일하며, 중복사건으로 진행되고 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산 도시철도 4호선 충렬사역 동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다. 제2종 일반주거지역에 속하는 토지는 인접지와 등고평탄한 세장형(길쭉한 형태) 토지이며 주거용 건부지(건물이 지어진 토지)로 이용 중입니다. 주변에는 충렬사, 서원시장, 각종 은행 및 의료시설이 위치하여 주거 편의성이 높습니다.

일반적인 혐오시설은 확인되지 않으나, 임진왜란 순절 선열의 위패를 모신 사당인 부산광역시 유형문화재 '충렬사'가 인근에 있어 인접 필지의 건축 규제나 환경에 영향을 줄 수 있다는 점을 참고하시기 바랍니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 도시철도 4호선 충렬사역, 동해선 안락역이 소재하여 대중교통 사정은 양호한 편입니다. 특히, 충렬사역이 도보 거리에 위치하여 부산 도심 방면으로의 이동이 편리합니다. 토지는 남서측으로 폭 약 4미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리 및 리스크 분석

3.1. 매각 방식 및 권리 관계

본건은 토지와 건물에 대한 *지분매각*으로 진행됩니다. 또한 제시외 건물을 포함하여 *일괄매각*되나, 매각 물건 자체는 지분(토지 지분율 8975.98, 건물 지분율 9460.2105)만을 대상으로 합니다. 따라서 낙찰자는 해당 부동산의 전체 소유권을 취득하는 것이 아니라, 다른 공유자(소유자 김OO 포함)와 소유권을 나눠 갖게 됩니다. 이로 인해 낙찰 후 공유물 분할을 위한 별도의 법적 절차 및 협의가 필요합니다. 임대관계는 미상입니다.

3.2. 주요 리스크 및 유의사항

가장 중요한 리스크는 *지분매각*이라는 점과 *위반 건축물*의 존재입니다.

(1) 지분매각: 낙찰자는 공유물 분할 청구 소송 등을 통해 다른 공유자와 협의하거나 법적인 분쟁을 해결해야 하는 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

(2) 위반 건축물: 해당 건물은 건축물대장상 *위반건축물(증축, 블록판넬, 15㎡)*로 등재되어 있습니다. 이는 제시외 건물(14.95㎡)과 사실상 동일한 것으로 보입니다. 위반 건축물에 대해서는 이행강제금 부과, 철거 명령 등의 행정 처분이 따를 수 있으므로, 입찰 전 관련 법규 및 관할 관청의 확인이 필수적입니다.

(3) 내부 확인 불가: 현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인하여 내부 확인이 불가능했으므로, 내부 이용 상황 및 관리 상태에 대한 재확인이 요망됩니다.

4. 종합 의견 및 투자 제언

4.1. 종합 의견

본건은 부산 동래구 안락동의 역세권 인근 주택가에 위치한 지분 매각 물건입니다. 입지 조건(교통 및 주거 환경)은 양호하나, 지분 매각이라는 권리적 리스크와 위반 건축물이라는 행정적 리스크를 동시에 안고 있습니다. 따라서 일반적인 부동산 경매 물건과는 달리, 낙찰 후 명확한 출구 전략(공유물 분할 협의 또는 소송)과 위반 건축물에 대한 처리 계획(철거 또는 양성화)이 수립되어야 투자 가치를 확보할 수 있습니다.

4.2. 투자 포인트

(1) 최고의 입지: 부산 도시철도 4호선 및 동해선 더블 역세권에 근접하여 유동인구 및 주거 수요가 풍부한 지역입니다.

(2) 낮은 경쟁률 예상: 지분 매각 및 위반 건축물이라는 특수성으로 인해 일반 투자자의 참여가 저조할 수 있어, 상대적으로 낮은 경쟁률과 저가 낙찰 가능성이 있습니다.

(3) 잠재적 개발 가치: 제2종 일반주거지역으로 향후 개발 사업 추진 시 토지 지분 확보 측면에서 유리한 위치를 선점할 수 있습니다.

*단, 투자 결정은 반드시 공유자 지분 협의 및 위반 건축물에 대한 법적 리스크를 충분히 검토한 후 이루어져야 합니다.

법원 정보

부산지방법원 경매1계