나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4802 [2] 부산광역시 동래구 안락동 440-13 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건화 · 평가일 2024.10.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 안락동 소재 "도시철도4호선 충렬사역" 동측 인근에 위치하며,
부근은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 기존 주택지대임.

위치 및 주위환경

부산광역시 연제구 연산동 소재 "새연산자동차매매단지" 북동측 인근에 위치하며, 부근은
후면 상가 및 주택지대로서 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장, 도시철도1,3호선 "연산역,교대역,
거제역" 및 동해선 "거제역,교대역" 이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 4호선 "충렬사역", 동해
선 "안락역" 이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

형태 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임

형태 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 정방형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임

인접 도로상태

본건 남서측으로 폭 약4미터 내외의 도로와 접함.

인접 도로상태

본건 서측으로 폭 약4미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역.

제시목록 외의 물건

없 음.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상
2) 기 타: 없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상
2) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

세멘블록조 슬래브지붕 2층건으로,
외벽: 드라이비트 및 몰탈위 페인트 마감,
내벽: 벽지 마감 등,
창호: 샷시창 구조임.

건물의 구조

보록크조 스라브가 2층건으로,
외벽: 몰탈위 페인트 마감 등,
내벽: 벽지 마감 등,
창호: 샷시창 구조임.

이용상태

1,2층 "주택"으로 이용중임.

이용상태

1,2층 "주택"으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스 및 난방설비 등이 되어 있음.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스 및 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

1) 구조·규모 및 이용상태
별첨 "지적 및 건물개황도" 및 사진용지 ㉠-㉢ 참고,

2) 감정규모에 미치는 영향
구조·규모 및 용도 등을 고려할 때 사용·수익 및 처분에 미치는 영향은 별무할 것으로
판단됨.

부합물 및 종물

1) 구조·규모 및 이용상태
별첨 "지적 및 건물개황도" 및 사진용지 ㉣-㉦ 참고,

2) 감정규모에 미치는 영향
구조·규모 및 용도 등을 고려할 때 사용·수익 및 처분에 미치는 영향은 미미할 것으로
사료됨.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.

2)기 타: 본건 건물은 현장조사시 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부확인
이 불가능하여 관련공부 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가
하였으므로 경매 진행 및 응찰시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대
하여 재확인이 요망됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.

2)기 타: ·본건 건물은 현장조사시 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부확인
이 불가능하여 관련공부 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가
하였으므로 경매 진행 및 응찰시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대
하여 재확인이 요망됨.
·본건은 일반건축물대장상 위반건축물(증축, 블록판넬, 15㎡[건축과-57(2009.
01.02)]로 등재되어 있으니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바람.

물건 비고

지분매각. 일괄매각. 제시외 건물 포함. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한함.
해당 건물은 건축물대장상 위반건축물(증축, 블록판넬, 15㎡)로 등재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경4802 (2)

* 소재지: 부산광역시 동래구 안락동 440-13

* 용도: 단독주택

* 감정가: 269,657,500 원

* 토지면적: 98.80㎡ (약 29.89평)

* 건물면적: 104.13㎡ (약 31.49평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 14.95㎡

* 매각대상: 토지 및 건물 지분매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 김OO

1.1. 입지조건

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입지조건

* 위치: 본건은 부산광역시 동래구 안락동 소재 "도시철도4호선 충렬사역" 동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 부근은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 기존 주택지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 4호선 "충렬사역", 동해선 "안락역"이 소재하여 대중교통 사정은 양호합니다.

* 인접 도로상태: 본건 남서측으로 폭 약4미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

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권리분석

* 말소기준권리: 등기부등본 상 을1 (근저당권, 2019-09-27/2019-10-08, 채권최고액 26,000,000원) 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 을1 (근저당), 갑10/갑13 (압류), 갑18/갑15 (가압류), 갑22/갑19 (강제경매), 갑23/갑20 (임의경매) 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김일구

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2012-05-15

확정일자: 2023-08-28

배당신고일자: 2024-11-18

대항력: 있음

* 임차인: 우화자

보증금: 55,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2017-07-27

확정일자: 2017-08-09

배당신고일자: 2024-12-10

대항력: 있음

* 임차인: 장운교

보증금: 55,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2017-06-08

확정일자: 2017-06-08

배당신고일자: 2024-12-02

대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 위 임차인들의 보증금이 미회수될 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.)

1.3. 상권분석

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상권분석

* 주변 환경: 본건은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 주택 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

* 교통 접근성: 도시철도 4호선 충렬사역과 동해선 안락역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한 차량으로의 접근성도 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

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생활정보

* 편의시설: 인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 주거 환경: 비교적 조용하고 안정적인 주택가 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

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잠재적 리스크

* 지분매각: 본 물건은 토지 및 건물에 대한 지분만 매각 대상입니다. 매각되는 지분의 정확한 비율이 명시되어 있지 않아, 추후 공유자와의 관계 설정 및 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 김일구, 우화자, 장운교 씨 등 3명의 임차인이 대항력을 보유하고 있습니다. 총 보증금 합계 180,000,000원에 달하며, 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 명도시 보증금 미회수 시 낙찰자가 이를 인수해야 할 위험이 상존합니다.

* 위반건축물: 건축물대장 상 위반건축물(증축, 블록판넬, 15㎡)로 등재되어 있습니다. 이는 향후 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등 행정적 제재로 이어질 수 있습니다.

* 내부 확인 불가: 현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 건물 내부의 이용상황 및 관리 상태를 확인할 수 없었습니다. 경매 참여 전 내부 상태에 대한 재확인이 반드시 필요합니다.

* 중복사건: 관련 사건이 중복으로 진행 중이라는 특이사항은 경매 절차의 변동 가능성을 내포합니다.

* 공유자 우선매수신고: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰 결정이 취소될 수 있습니다. (1회에 한함)

1.6. 종합 의견

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종합 의견

본 물건은 부산 동래구 안락동의 역세권에 위치한 단독주택으로, 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 토지 및 건물 지분 매각, 다수의 대항력 있는 임차인 존재, 위반건축물 등재, 내부 확인 불가 등의 여러 잠재적 리스크를 안고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 특히 지분 비율 및 임차인의 보증금 인수 여부에 대한 명확한 확인 없이는 투자가치가 크게 달라질 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

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투자 포인트

* 역세권 입지: 도시철도 4호선 충렬사역과 동해선 안락역 인근으로 교통이 편리하여 미래 가치가 기대됩니다.

* 주거 지역: 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공하는 단독주택지대에 위치합니다.

* 시세 대비 저가 매수 가능성: 다수의 리스크 요인을 고려하여 적정 수준에서 낙찰받을 경우, 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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예상 입찰가

* 감정가: 269,657,500원

* 주요 분석 및 가정:

본 물건은 '토지 및 건물 지분매각'이나, 정확한 매각 지분 비율이 제공되지 않아 이에 대한 가치 산정이 어렵습니다. 따라서 본 예상 입찰가는 전체 부동산 가치의 1/2 지분을 매각하는 것으로 가정 하여 산정되었습니다.

또한, 3명의 대항력 있는 임차인이 존재하며 총 보증금 합계는 180,000,000원이지만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있습니다. 이는 낙찰자가 별도의 보증금 인수 부담 없이 입찰가만으로 소유권을 취득할 수 있음을 시사하지만, 임차인과의 관계 및 보증금 회수 여부에 대한 철저한 재확인이 반드시 필요합니다. 본 예상가는 이러한 보증금 인수 부담이 없다는 가정 하에 산정되었습니다.

위반건축물 등재, 내부 확인 불가 등의 리스크를 고려하여 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 산정:

- 전체 부동산 감정가: 269,657,500원

- 가정된 1/2 지분 가치: 약 134,828,750원

- 리스크 반영 (가정된 지분 가치의 80% ~ 90% 수준): 약 107,863,000원 ~ 121,346,000원

* 권장 입찰가 범위: 108,000,000원 ~ 121,500,000원

* 최저 입찰가: 본 물건의 최저 입찰가는 감정가의 100%인 269,657,500원부터 시작할 것으로 예상됩니다. (이는 법원의 입찰 절차에 따라 달라질 수 있습니다.)

* 투자 시 유의사항:

본 예상 입찰가는 제공된 정보와 다수의 가정을 바탕으로 산정된 것이므로, 실제 입찰 참여 시에는 반드시 법원 물건명세서, 현장 조사, 관련 법률 전문가 상담 등을 통해 권리관계, 임차인 현황, 지분 비율, 위반건축물 여부 등 모든 리스크 요인을 면밀히 재확인하신 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.