나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7476 [2] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 430-10 과수원 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7476 [2] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 430-10 과수원 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매3계 2025타경7476 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 430-10 | 감정가: 473,500,000원 | 최저가: 331,450,000원 | 용도: 과수원

1. 물건 보고서: 제주지방법원 2025타경7476 (2) 과수원

1.1. 물건 개요 및 현황

사건번호 제주지방법원 2025타경7476 (2)의 부동산 임의경매 물건입니다.

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 430-10 소재의 과수원(휴경지 상태)이며, 매각대상은 토지입니다.

토지면적: 500.00㎡ (약 151.25평)

감정가: 473,500,000원

용도지역: 계획관리지역

특이사항: 농지취득자격증명 필수 제출

1.2. 입지조건

본건은 서귀포시 대정읍 구억리 소재 "구억리노인복지관" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택, 점포상가, 농경지 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 남측 인근에 중산간서로가 위치하고 있어 제주 서남부 지역으로의 접근성이 양호합니다.

토지는 인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형의 휴경지 상태이며, 북서측으로 노폭 약 4미터 포장도로에 접하고 있어 기본적인 진입로 상황은 확보되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본 경매는 부동산임의경매 사건으로, 매각대상은 토지이며 건물은 매각에서 제외됩니다.

소유자 더OOOOOOOOO, 채무자 이OO, 채권자 신OOOOOO입니다.

입찰 시 가장 중요한 특이사항은 농지법상 '농지취득자격증명'을 필수적으로 제출해야 한다는 점입니다. 농지취득자격증명을 기한 내에 제출하지 못할 경우, 최고가 매수신고인이라 하더라도 매수신청보증금(입찰보증금)은 반환받을 수 없으므로, 입찰 전 농업경영계획서 등을 면밀히 준비해야 합니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 현재 과수원 및 휴경지 상태의 농지이므로, 일반적인 상업시설로서의 상권분석은 적절하지 않습니다.

다만, 용도지역이 '계획관리지역'이라는 점은 향후 잠재적인 개발 가능성을 시사합니다. 계획관리지역은 제한적인 범위 내에서 주택, 근린생활시설, 일부 숙박시설 등의 건축이 가능한 지역이므로, 단순 농업용이 아닌 비농업적 용도의 전환을 통한 가치 창출을 모색해 볼 수 있습니다. 현재 주변은 단독 및 공동주택이 혼재된 지역이므로, 개발 시 주거 연계 시설 또는 농어촌 민박 시설 등으로의 검토가 가능합니다.

1.5. 생활정보

본 물건이 위치한 대정읍 보성리/구억리 일대는 최근 주거지로의 개발이 활발하게 이루어지고 있는 지역입니다.

주변에 주택 및 소규모 상가들이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

차량으로 접근 가능한 거리에 중산간서로를 통해 대정읍 시내 및 인근 지역으로의 이동이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

최고의 리스크는 '농지취득자격증명' 미제출로 인한 보증금 몰수의 위험입니다. 농지법에 대한 이해와 농업경영계획 수립이 필수적입니다.

더불어, 본 토지는 '계획관리지역'임에도 불구하고 다수의 보전지역 규제에 중첩적으로 저촉되고 있다는 점이 큰 리스크입니다. 구체적으로 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급 및 4등급에 해당되어 개발 행위 및 건축 행위에 심각한 제약을 받을 수 있습니다.

가축사육제한구역(1000m 이내 일부제한)도 설정되어 있어 축산 관련 사업 추진 시에도 제약이 따릅니다.

제공된 정보 외에 주변 시설 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 투자 결정 전 현장 답사를 통해 실제 환경 및 주변 시설을 반드시 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 계획관리지역 내 위치하며 중산간서로 인접 등 입지 조건은 우수하지만, 여러 보전등급에 중첩적으로 저촉되어 있어 개발 가능성이 상당히 제한적인 토지입니다.

따라서, 단순히 계획관리지역이라는 이점만을 보고 접근하기보다는, 보전지구 등급별 개발 행위 허용 기준을 면밀히 검토하여 투자 목적에 부합하는 개발이 가능한지 여부를 확인하는 것이 선행되어야 합니다.

농지취득자격증명 발급이 가능한 실수요자 또는 장기적인 관점에서 보전 토지의 가치 상승을 기대하는 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

계획관리지역의 이점: 개발 행위가 제한된 제주도에서 상대적으로 건축이 자유로운 계획관리지역 토지입니다.

접근성 우수: 중산간서로 인근에 위치하며 4미터 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

제주 서남부 지역 개발 잠재력: 제주 글로벌 교육도시 및 신화역사공원 등 대규모 개발 지역과 인접한 서귀포시 대정읍 일대의 장기적인 발전 가능성을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매3계