나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경111997 [1] 부산광역시 해운대구 중동 1754-2 롱스테이텔 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건화 · 평가일 2024.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 "해운대세무서" 남측 인근에 소재하는 롱스테이텔
7층 701호로서, 부근은 공동주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선 "중동역" 소재
하여 제반 교통사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 25층 건물내 7층 701호로서,

외벽 : 베이스 패널 및 몰탈위페인팅마감 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 샷시창구조임.

이용상태

집합건축물대장상 "업무시설(오피스텔)" 임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비 및 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 북서측으로 폭 약 15미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m, 최고높이
180m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>,
일반상업용지.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임,
2) 기 타: 본건 일부는 현장조사시 이해관계인 폐문 및 부재 등으로 내부확인이 불가능
하여, 관련공부 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므
로 경매진행 및 응찰시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확
인이 요망됨.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 부산동부지원 2024타경111997 (1)

* 소재지: 부산광역시 해운대구 중동 1754-2 롱스테이텔 7층701호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 53,000,000원

* 토지면적: 2.58㎡ (약 0.78평)

* 토지지분: 2.5769㎡ (약 0.78평)

* 건물면적: 17.06㎡ (약 5.16평)

* 건물지분: 17.06㎡ (약 5.16평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

1.2. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 본 건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 "해운대세무서" 남측 인근에 소재하는 롱스테이텔 7층 701호입니다. 부근은 공동주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 상업 및 주거 기능이 혼합된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선 "중동역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.3. 권리분석

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* 채권자: 김OO

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 45,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2019-01-03

* 대항력: 있음 (선순위 임차권)

* 권리분석 요약:

본 건의 말소기준권리(갑6)는 서울신용보증재단의 가압류(2023-08-24)입니다.

을구 1번의 주택임차권(김 )은 2019년 1월 3일 전입 및 확정된 권리로, 보증금 45,000,000원이며, 말소기준권리보다 선순위이므로 매수인에게 인수됩니다.

즉, 매수인은 임차인의 보증금 45,000,000원을 인수해야 합니다.

(참고: 물건명세서상 '배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'으로 명시되어 있습니다.)

* 말소기준권리: 서울신용보증재단 가압류 (2023-08-24)

* 인수되는 권리: 주택임차권 (임차인: 김 , 보증금: 45,000,000원)

1.4. 상권분석

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* 지역 특성: 본건이 소재한 해운대구 중동 지역은 부산의 대표적인 관광 및 상업 중심지로, 지속적인 유동인구와 상업 활동이 이루어지는 곳입니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있어 다양한 용도로 활용 가능성이 있습니다.

* 주변 시설: 본건 주변으로는 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 상권이 활성화되어 있습니다.

1.5. 생활정보

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* 편의시설: 인근에 시내버스정류장 및 부산 도시철도 2호선 중동역이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 다양한 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 해운대구 중동 지역은 해운대 해수욕장과 가까워 관광객 및 주민들의 왕래가 잦으며, 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 혐오시설: 현 자료 분석 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

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* 대항력 있는 선순위 임차인: 임차인 김 씨의 보증금 45,000,000원이 매수인이 인수해야 하는 금액으로, 이는 총 투자 비용에 직접적인 영향을 미칩니다.

* 내부 확인 불가: 감정평가서 요약에 따르면, 현장 조사 시 이해관계인의 폐문 및 부재로 내부 확인이 불가능하여 통상적인 상태를 상정하여 평가되었습니다. 실제 내부 이용 상황 및 관리 상태는 경매 진행 및 응찰 시 반드시 재확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

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본 건은 부산 해운대구 중동에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통망과 잘 갖추어진 생활 인프라, 그리고 일반상업지역이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 45,000,000원의 선순위 임차인 보증금이 매수인에게 인수된다는 점은 투자 결정에 있어 가장 신중하게 고려해야 할 부분입니다. 이로 인해 실질적인 총 투자 비용이 증가하므로, 철저한 자금 계획 수립이 필수적입니다. 또한, 감정평가 당시 내부 확인이 불가했던 점을 감안하여, 실제 물건 확인 시 내외부 상태를 면밀히 점검해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

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* 최적의 입지: 부산 해운대구 중동이라는 지리적 이점은 향후 가치 상승 및 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 역세권 프리미엄: 부산 도시철도 2호선 중동역을 도보로 이용 가능한 역세권에 위치합니다.

* 상업지구 지정: 일반상업지역으로 상업 시설로서의 활용 가치가 높습니다.

1.9. 예상 입찰가

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최근 유사 물건(롱스테이텔 7층 701호)의 매매가는 약 55,000,000원으로 파악됩니다.

본 건은 보증금 45,000,000원의 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 매수인이 이를 인수해야 합니다.

따라서, 매수인의 총 실질 매수 비용은 '입찰가 + 인수 보증금'이 됩니다.

성공적인 투자를 위해서는 총 실질 매수 비용이 시장 시세(약 55,000,000원)를 초과하지 않도록 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

본 규칙에 따라 '인수 보증금'을 제외하고 입찰가를 계산하면, 목표하는 총 실질 매수 비용 55,000,000원에서 인수 보증금 45,000,000원을 제외한 예상 입찰가 약 10,000,000원 을 산정할 수 있습니다.

이는 시장 시세에 따른 합리적인 접근 방식이며, 실제 입찰 시에는 현장 상황 및 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

(주의: 본 예상 입찰가는 보수적인 접근을 기반으로 하며, 낙찰을 위해서는 입찰가 상향이 필요할 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.