나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100396 [2] 부산광역시 강서구 대저1동 3591-4 답 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100396 [2] 부산광역시 강서구 대저1동 3591-4 답 경매

물건 대표 이미지

부산서부지원 경매3계 2025타경100396 | 소재지: 부산광역시 강서구 대저1동 3591-4 | 감정가: 967,281,000원 | 최저가: 677,097,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산서부지원 2025타경100396 (2)

소재지: 부산광역시 강서구 대저1동 3591-4

용도(공부): 답 (현황: 공업용 건부지/제조업소)

매각대상: 토지매각 (제시외 건물 매각 제외)

감정가: 967,281,000원

1.2. 면적 및 현황

토지면적: 504.00㎡ (약 152.46평)

토지 지분율: 전부 (50400/50400)

제시외 건물면적: 276.10㎡ (약 83.52평)

건물 이용상태: 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 제조업소(종전 상호명 쌀쌀맛누룽지)로 현재 휴업상태입니다.

2. 입지조건 및 주변 환경 분석

2.1. 입지조건 및 교통상황

최고의 입지: 본건은 부산김해 경전철 "평강역" 남서측 근거리에 위치하여 대중교통 접근성은 보통 수준입니다.

도로상황: 본건 동측으로 폭 약 15m 내외의 넓은 도로와 접하며, 서측으로도 폭 약 5m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성 및 물류 이동에 유리합니다.

2.2. 상권 및 주위 환경

주위환경: 중소규모 공장, 농경지 및 단독주택 등으로 형성되어 있는 소규모 공장지대입니다. 본건의 공부상 용도는 '답(농지)'이나, 현황은 인접지와 대체로 평탄한 세장형의 토지로서 공업용 건부지로 이용 중입니다.

2.3. 생활 정보 및 주변 시설

생활 정보: 인근에 시내버스 정류장이 소재하며 평강역이 근거리에 있어 대중교통 이용은 용이합니다. 주위 환경이 공장 및 농경지 혼재 지역이므로, 일반 주거 편의시설(대형 마트, 학교 등) 접근성은 떨어질 수 있습니다.

혐오시설 유무: 인근이 공장 및 농경지, 단독주택 혼재 지역의 특성을 보이나, 검색 결과 주거 환경에 치명적인 영향을 미칠 만한 대형 혐오시설(예: 대규모 쓰레기 매립장, 화장장 등)이 인접한 것으로 확인되지는 않았습니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 매각 물건 및 권리

매각 대상: 토지만 매각하는 건입니다.

법정지상권: 본건은 토지 위에 *매각에서 제외되는* 제시외 건물이 소재하며, 이 건물은 농지의 타용도일시사용 허가를 받아 제조업소로 사용 중입니다. 매각 당시 토지와 건물의 소유자가 동일하므로, 매수인은 토지 취득 후 제시외 건물 소유자와의 법정지상권 성립 여부를 반드시 확인해야 합니다.

주의사항: 최저매각가격은 제시외 건물이 소재함으로 인해 가치가 제한받은 가격으로 평가되었습니다.

3.2. 핵심 리스크 및 의무 사항 (잠재적 리스크)

농지취득자격증명(농취증): 본건은 공부상 '답(농지)'이므로, 최고가매수신고인은 매각허가결정기일까지 '농지취득자격증명'을 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금은 반환되지 않습니다.

토지 현황 리스크: 현재 농지의 타용도일시사용 허가 기간이 2025년 12월 29일까지이며, 이는 이미 3회 연장된 상태입니다. 매수인은 허가 기간 만료 후 농지 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있다는 점을 인지하고 입찰해야 합니다. (강서구청 회신서 참조)

제시외 건물 처리: 매각에서 제외된 건물을 처리(철거 또는 매수)해야 하는 부담은 매수인이 안게 되므로, 이와 관련된 법적 비용 및 협상 비용이 발생할 수 있습니다.

4. 토지 이용계획 및 제한 상태

토지 이용계획: 본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역입니다. (2개 목록이 유사하나 일부 도로 접합 여부 차이 존재)

제한 상태: 공항소음 방지 및 소음대책지역(제3종 구역), 비행안전제5구역(전술), 역사문화환경보존지역 등에 해당하여 건축 및 개발에 일정 부분 제약을 받을 수 있습니다.

토지거래허가구역: 2024년 2월 26일부터 2027년 3월 1일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 용도에 따른 허가 여부를 사전에 확인해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 부산김해 경전철 평강역 인근에 위치하며 도로 접근성이 양호한 토지입니다. (토지면적 504.00㎡, 약 152.46평)

다만, 공부상 농지(답)이나 현황은 제조업소 부지로 사용되고 있어 **법적 용도와 현황의 불일치** 및 **농지 원상회복 리스크**, **농취증 제출 의무**라는 3대 핵심 리스크를 안고 있습니다.

특히 매각에서 제외된 제시외 건물(제조업소, 276.10㎡)과 관련된 **법정지상권 성립 가능성** 및 **건물 처리 문제**가 투자 안전성에 중대한 영향을 미칠 수 있으므로, 입찰 전 전문가의 면밀한 권리 분석 및 비용 추산이 필수적입니다.

5.2. 투자 포인트

도로 접근성: 동서측으로 도로를 접하고 있어 접근성이 우수하며, 중소규모 공장지대에 위치하여 향후 공업용 부지로서의 활용 가능성이 높습니다.

제1종일반주거지역: 토지이용계획상 제1종일반주거지역에 속하므로, 향후 개발 여건에 따라 주거 및 준주거 복합 시설 부지로의 용도 변경 가능성도 잠재적으로 존재합니다. (단, 각종 제한사항 확인 필요)

협상 가능성: 제시외 건물이 매각에서 제외되었고, 그로 인해 감정가에 제한을 받은 만큼, 토지 낙찰 후 기존 건물 소유자와의 협상을 통해 건물을 저렴하게 매수하거나 철거 비용을 최소화할 수 있다면 큰 수익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

부산서부지원 경매3계