나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100396 [1] 부산광역시 강서구 대저1동 3591-1 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100396 [1] 부산광역시 강서구 대저1동 3591-1 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

부산서부지원 경매3계 2025타경100396 | 소재지: 부산광역시 강서구 대저1동 3591-1 | 감정가: 1,789,486,000원 | 최저가: 1,252,640,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서: 부산 강서구 대저1동 근린생활시설 (제조업소)

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경100396 (1)

소재지: 부산광역시 강서구 대저1동 3591-1

용도: 근린생활시설 (제조업소, 종전 상호명 쌀쌀맛누룽지)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (단, 제시외 건물 제외)

경매구분: 부동산 임의경매

감정가: 1,789,486,000원

1.2. 면적 및 구조 현황

토지면적: 582.00㎡ (약 176.06평)

건물면적: 336.00㎡ (약 101.63평)

건물 제시외면적: 7.00㎡ (매각 제외)

건물구조: 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 (현재 휴업 상태)

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 부산김해 경전철 평강역 남서측 근거리에 위치합니다.

주변은 중소규모 공장, 농경지 및 단독주택 등이 혼재된 소규모 공장지대로서, 실수요 목적의 공장/제조업소 부지로 활용하기에 적합합니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통 수준입니다.

토지 동측으로 폭 약 15m 내외, 서측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로와 접하고 있어 물류 이동 및 진출입이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며 지구단위계획구역, 도로(접합), 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있습니다.

특히 공항소음 방지 및 소음대책 제3종 구역 및 비행안전제5구역(전술)으로 지정되어 있어 건축 행위에 일부 제한이 따를 수 있으므로 규제 사항을 반드시 확인해야 합니다.

또한, 토지거래계약에관한허가구역(2024.3.2~2027.3.1)으로 지정되어 있어 취득 시 관할 지자체의 허가가 필요합니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 경매 권리 관계

소유자 및 채무자가 김OO으로 동일하며, 채권자 대OOOOOO의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건입니다.

현재 소유자 점유 중인 것으로 보이나 임대차 관계는 미상입니다. 현장 조사를 통한 임차인 및 점유자 확인이 필수적입니다.

3.2. 법정지상권 및 제시외 건물

특이사항으로 '법정지상권'이 기재되어 있습니다. 법정지상권 성립 여부에 따라 토지 가치 및 명도 난이도가 크게 달라지므로, 매수 희망자는 관련 권리 관계를 면밀히 분석해야 합니다.

매각대상은 토지 및 건물의 일괄매각이나, 주의사항에 '제시외 건물은 매각에서 제외함'이라고 명시되어 있습니다. 제시외 건물의 면적은 7.00㎡이며, 이로 인해 최저매각가격은 제한을 받는 가격입니다. 제시외 건물에 대한 철거 또는 법적 조치 여부를 사전에 검토해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 현황

본건은 소규모 공장지대에 위치한 근린생활시설(제조업소)로서, 상업적인 유동인구를 기반으로 하는 일반 상권과는 거리가 있습니다.

종전 상호명은 '쌀쌀맛누룽지'였으며, 현재는 휴업 상태입니다. 매수인은 제조업 등 특정 용도를 염두에 두고 접근해야 합니다.

4.2. 생활 편의

본건 주변은 중소규모 공장, 농경지 위주이므로 대규모 편의시설이나 상업시설은 부족합니다.

생활편의시설은 부산김해 경전철 평강역 방향이나 대저1동 주거지역 쪽을 이용해야 합니다.

4.3. 혐오 시설

본건이 속한 강서구 일대는 부산 생곡매립장 및 소각장 등 대형 환경기초시설이 위치한 지역입니다. 직접적인 인접성은 낮으나, 광역적인 환경 문제나 인근 개발지역(에코델타시티 등)의 신규 소각장 건립 논란 등은 지역적 리스크로 작용할 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의사항

5.1. 법정지상권 리스크

가장 중요한 리스크는 '법정지상권' 성립 가능성입니다. 건물과 토지의 소유자 변동 시점을 확인하여 법정지상권 성립 여부를 판단해야 하며, 성립 시에는 토지 이용에 제약이 발생합니다.

5.2. 제시외 건물 처리 문제

매각에서 제외된 7.00㎡의 제시외 건물이 존재합니다. 이 제시외 건물의 소유권 및 철거 가능성 등을 명확히 파악하지 않으면 명도 후에도 추가적인 법적 분쟁 및 비용이 발생할 수 있습니다.

5.3. 행정 규제 리스크

제1종일반주거지역임에도 불구하고 지구단위계획구역, 공항 소음 및 비행안전 구역, 역사문화환경보존지역, 토지거래허가구역 등 다수의 규제 사항이 중첩되어 있습니다. 매수 목적에 맞는 건축 및 이용 가능 여부를 사전에 강서구청 등을 통해 확인해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 부산김해 경전철 평강역 인근의 중소규모 공장지대에 위치한 근린생활시설(제조업소)입니다. 토지 면적 582.00㎡, 건물 면적 336.00㎡로 일정 규모 이상의 제조업 또는 창고 용도로 활용하기에 적합합니다.

다만, 법정지상권 성립 여부, 매각 제외된 제시외 건물의 처리, 그리고 다중으로 얽혀있는 행정 규제 (공항 소음/비행 안전 구역, 토지거래허가 등) 등 권리적/법률적 리스크를 명확히 해결해야 하는 난이도가 높은 물건입니다. 따라서 투자 전 반드시 전문가의 심층적인 권리 분석이 선행되어야 합니다.

6.2. 투자 포인트

부산 강서구 대저동 일대는 김해공항, 부산신항만 등과 연계된 물류/산업의 요충지로서, 향후 개발 및 재정비 가능성이 잠재되어 있습니다.

토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 실수요자를 중심으로 매수 접근이 이루어져야 하는 지역적 특성을 반영하는 것입니다.

리스크 해결에 대한 명확한 전략을 수립하고 입찰한다면, 감정가 대비 저감된 가격으로 실수요에 적합한 중소형 공장/제조업소 부지를 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

부산서부지원 경매3계