나이스옥션 법원경매 천안 2025타경10019 [1] 충청남도 아산시 풍기동 229-71 주은아파트 104동 7층703호 아파트 경매
매각기일: 2025-12-30
물건 개요
나이스옥션 법원경매 천안 2025타경10019 [1] 충청남도 아산시 풍기동 229-71 주은아파트 104동 7층703호 아파트 경매
- 사건번호: 2025타경10019
- 주소: 충청남도 아산시 어의정로183번길 14, 104동 7층703호 (풍기동,주은아파트)
- 감정가: 64,000,000원
- 최저가: 44,800,000원
- 유찰 횟수: 신건
- 용도: 아파트
천안지원 경매9계 2025타경10019 | 소재지: 충청남도 아산시 어의정로183번길 14, 104동 7층703호 (풍기동,주은아파트) | 감정가: 64,000,000원 | 최저가: 44,800,000원 | 용도: 아파트
1. 물건 개요
1.1. 사건 및 소재지 정보
사건번호: 천안지원 2025타경10019 (1)
소재지: 충청남도 아산시 풍기동 229-71 주은아파트 104동 7층703호
용도: 아파트
감정가: 64,000,000원
경매구분: 부동산강제경매
매각대상: 토지/건물지분매각
1.2. 면적 정보
토지면적(지분): 13.91㎡ (지분율 1391)
건물면적(지분): 31.20㎡ (지분율 3120)
1.3. 관계인 정보
소유자: 전OO
채무자: 전OO
채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO
2. 입지 조건
2.1. 위치 및 주위환경
본건은 충청남도 아산시 풍기동 소재 온양풍기초등학교 북서측 인근에 위치한 아파트입니다.
주변은 아파트단지, 단독주택, 교육시설, 근린생활시설 등으로 형성된 전형적인 주거지대이며, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.
평지의 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.
2.2. 교통상황
본건 아파트 단지까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용은 보통입니다.
단지 동측 및 서측으로 포장도로에 접하며 단지 내 도로를 통하여 접근성이 양호합니다.
2.3. 토지이용계획
도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하여 주거 편의성이 높습니다.
소로1류, 중로1류, 중로3류에 접하고 있습니다.
3. 권리 분석
3.1. 임차인 현황 및 인수 리스크
주의사항: 대항력 있는 임차인(정성희)이 존재합니다.
배당 절차에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 하는 잠재적 리스크가 있습니다.
입찰 전 임차인의 전입일, 확정일자, 보증금 등을 면밀히 확인하고 배당 가능성을 분석하는 것이 필수적입니다.
3.2. 매각 대상
본 건은 토지 및 건물에 대한 지분 매각입니다.
전체 소유권이 아닌 지분만을 매수하게 되므로, 향후 지분권자와의 협의 또는 공유물분할 소송 등의 추가적인 법적 절차가 필요할 수 있습니다.
4. 상권 분석
4.1. 주변 상권 특징
주변이 아파트단지 및 주택 위주의 주거지대인 만큼, 상권은 주로 거주민을 위한 근린생활시설(마트, 학원, 식당 등) 중심으로 형성되어 있습니다.
대규모 상업시설보다는 생활 밀착형 상권에 가깝습니다.
4.2. 교육 및 제한 구역
인근에 온양풍기초등학교, 온양여자중학교, 온양여자고등학교 등 다수의 교육시설이 소재하여 교육 환경이 양호합니다.
다만, 이로 인해 다수의 상대보호구역으로 지정되어 있어, 상업 시설의 입지 및 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.
5. 생활 정보
5.1. 건물의 현황
건축연도: 철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕의 18층 아파트 건물 중 제7층에 위치합니다.
외벽: 몰탈위 페인팅 마감
창호: 샷시 창호
이용상태: 아파트로 이용 중이며, 내부 현황은 양호한 것으로 추정됩니다.
5.2. 설비 및 편의시설
위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있어 거주 편의성이 높습니다.
6. 잠재적 리스크
6.1. 권리관계 리스크 (최대 리스크)
대항력 있는 임차인의 보증금 잔액 인수 가능성이 본 건의 가장 큰 잠재적 리스크입니다.
보증금의 액수와 배당받을 권리를 정확히 파악하지 않고 낙찰받을 경우, 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.
6.2. 지분 매각 리스크
지분 매각이므로, 잔금을 납부한 후에도 다른 공유지분권자와의 법률적 관계(사용, 수익, 처분 등)를 해결해야 합니다.
협의가 이루어지지 않을 경우 시간과 비용을 들여 공유물분할 소송 등을 진행해야 할 수 있습니다.
6.3. 규제 리스크
토지이용계획상 상대보호구역 및 철도보호지구에 포함되어 있어, 향후 건물의 신축, 증축, 용도변경 등에 제약이 따를 수 있습니다.
7. 종합 의견
본건은 아산시 풍기동의 주거 환경이 양호하고 학군이 형성된 지역에 위치한 소형 아파트입니다.
감정가 64,000,000원은 해당 지역 소형 아파트 시세 대비 투자 매력도가 있을 수 있으나, **대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부**와 **지분 매각**이라는 두 가지 중대한 권리상 리스크를 안고 있습니다.
따라서, 입찰 전 임차인의 권리 분석과 지분권자와의 관계 해결 방안에 대한 철저한 사전 전략 수립이 필수적입니다.
8. 투자 포인트
8.1. 투자 강점
교육 시설 밀집 지역에 위치하여 임대 수요 확보에 유리할 수 있습니다.
제2종일반주거지역으로 주거 안정성이 보장됩니다.
소액 투자가 가능한 감정가로 진입 장벽이 비교적 낮습니다.
8.2. 필수 확인 사항
대항력 있는 임차인의 보증금 및 전입일 등 권리관계의 **완벽한 분석**.
지분 매각 물건의 특성상 공유지분권자와의 관계 해결 전략 수립 (협의 또는 소송 비용 고려).
최종 배당표 확인 전까지 잠재적인 인수금액 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.
법원 정보
천안지원 경매9계