나이스옥션 법원경매 울산 2024타경9831 [1] 경상남도 양산시 주진동 182-1 로즈힐아파트 102동 1층106호 아파트 경매

매각기일: 2026-01-13

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경9831 [1] 경상남도 양산시 주진동 182-1 로즈힐아파트 102동 1층106호 아파트 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매4계 2024타경9831 | 소재지: 경상남도 양산시 주진1길 43, 102동 1층106호 (주진동,로즈힐아파트) | 감정가: 45,000,000원 | 최저가: 31,500,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경9831 (1)

소재지: 경상남도 양산시 주진동 182-1 로즈힐아파트 102동 1층106호

용도: 아파트 (공동주택)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 45,000,000원

소유자/채무자: 조OO

채권자: 중OOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 및 구조

전용면적: 49.92㎡ (약 15.09평)

분양면적 (추정): 약 66.12㎡ (약 20평형대, 일반적인 전용/공용 면적비 고려 시 추정치)

토지면적 (대지권): 26.98㎡ (약 8.16평)

토지 지분율: 1949.2300828554442 (전체 토지 면적에 대한 지분율)

건물구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 18층 건물 내 제1층

이용상태: 공동주택(아파트)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 주변 환경

본건은 경상남도 양산시 주진동 소재 "웅상도서관" 서측 인근에 위치한 아파트 물건입니다. 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 상권 및 생활정보

물건지 인근에 "웅상도서관"이 위치하여 문화 시설 접근성이 양호합니다. 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 주거지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용에는 큰 불편함이 없을 것으로 판단됩니다. 본 아파트는 과거에 임대아파트와 관련된 일부 논란(부도, 임시사용승인 문제 등)이 있었던 것으로 확인되나, 현재는 매매가 진행되는 물건입니다.

2.4. 혐오시설 및 환경 저해요소

제시된 정보 및 주변 검색 결과만으로는 인근에 명확한 대형 혐오시설은 확인되지 않습니다. 다만, 토지이용계획상 '가축사육제한구역(모든축종 제한지역)'으로 지정되어 있어 주거 밀집 지역의 쾌적성을 유지하고 있습니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 경매 및 채무 관계

본건은 부동산임의경매 사건으로, 근저당권 등 담보권 실행을 위한 경매로 추정됩니다. 소유자와 채무자가 동일한 조OO로 확인되며, 채권자는 중OOOOOO입니다. 매각대상은 토지 및 건물이 일괄 매각되는 건이므로, 소유권 이전에 하자가 없는 한 일반적인 아파트 매매와 동일하게 진행될 것으로 예상됩니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

1) 미등기 대지권: 본건 구분건물의 등기사항전부증명서상 대지권의 목적인 토지 기호 (6-10) 5필지에 대한 소유권대지권이 **미등기 상태**입니다. 매각 대상에 토지/건물 일괄 매각이 포함되지만, 추후 매수인이 대지권을 확보하기 위해 별도의 등기 절차가 필요할 수 있으며, 이와 관련하여 추가 비용 또는 복잡성이 발생할 수 있으므로, 해당 부분에 대한 심도 있는 권리 분석과 명확한 해결 방안 검토가 **필수적**입니다.

2) 명칭 차이: 공부상 명칭은 "로즈힐아파트"이나, 외벽에는 "센트럴누리"로 표기되어 있으므로 현장 확인 시 혼동하지 않도록 유의해야 합니다.

3) 도시관리계획 입안중: 토지이용계획상 다수의 필지가 '도시관리계획 입안중' 상태로, 향후 도시계획의 변동 가능성이 존재합니다. 이는 개발 호재 또는 규제 강화로 이어질 수 있으므로 최종 결정 사항을 확인해야 합니다.

4) 임대관계: 현재 임대관계는 미상(알 수 없음)이므로, 낙찰 후 명도 진행 시 점유 관계 및 임차인 유무에 따라 명도 난이도가 달라질 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 제언

4.1. 투자 포인트

1) 저렴한 감정가: 감정가가 4,500만원으로 낮은 편에 속하여 소액 투자가 가능합니다.

2) 실용적인 면적: 전용면적 49.92㎡로 소형 아파트를 찾는 실수요층의 관심이 예상됩니다.

3) 주거 환경: 웅상도서관 인근의 공동주택 밀집지역에 위치하여 기본적인 주거 인프라가 갖춰져 있습니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 저렴한 감정가로 소액 투자가 가능하다는 장점이 있으나, **대지권의 일부가 미등기 상태**라는 중대한 권리상 리스크를 안고 있습니다. 해당 미등기 대지권의 등기 가능성, 등기 비용 및 절차에 대한 법률적 검토 없이는 안전한 투자라고 보기 어렵습니다. 입찰 전 관할 법원, 등기부 등을 통해 미등기 대지권에 대한 상세한 확인과 함께 명도 계획을 수립하는 것이 중요합니다.

4.3. 투자 전략

실수요자 또는 투자자는 미등기 대지권 문제를 해결할 수 있는 법률적 확신을 확보한 후, 현재 감정가 대비 주변 유사 거래 사례(인근 유사 평형대 거래가 4,900만원 등 확인됨) 를 면밀히 비교하여 입찰가를 산정해야 합니다. 특히 저층(1층)이라는 점과 대지권 미등기 리스크를 반영하여 보수적인 입찰가를 설정할 것을 권고합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매4계