나이스옥션 법원경매 울산 2024타경120691 [1] 울산광역시 중구 성안동 861-6 다가구주택 경매

매각기일: 2026-01-13

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경120691 [1] 울산광역시 중구 성안동 861-6 다가구주택 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매4계 2024타경120691 | 소재지: 울산광역시 중구 성안동 861-6 | 감정가: 855,948,280원 | 최저가: 599,164,000원 | 용도: 다가구주택

1. 물건 보고서

1.1. 경매 개요

사건번호는 울산지방법원 2024타경120691 (1)이며, 소재지는 울산광역시 중구 성안동 861-6에 위치한 다가구주택입니다. 본건은 토지와 건물 일괄매각 건으로, 경매구분은 부동산 임의경매입니다.

감정가는 855,948,280원으로 책정되었습니다. 토지 면적은 238.00㎡ (약 71.99평), 건물 면적은 399.26㎡ (약 120.78평)이며, 별도의 제시외 건물 56.80㎡ (약 17.18평)이 포함되어 총 매각대상 면적을 구성합니다. 소유자 및 채무자는 서OO이고, 채권자는 중OOOOOOO입니다.

1.2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건 및 환경 분석

본건은 울산광역시 중구 성안동 소재 "성안생활체육공원"의 남측 인근에 자리 잡고 있으며, 인근은 단독주택, 다가구주택, 아파트 및 일부 근린생활시설이 혼재된 주택지대입니다. 주거용 부동산으로서 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건 토지는 완경사지에 위치한 세장형의 형태이며, 남동측으로 소로(小路)에 접하고 있어 도로 접근성은 보통입니다. 교통 상황은 차량 접근이 가능하며 인근 노선버스 정류장의 배차 간격 등을 고려할 때 대중교통 여건 역시 보통으로 판단됩니다.

2.2. 권리 분석

매각물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다. 소유자 서OO과 채무자 서OO이 동일하여 경매 진행 과정상 복잡도는 낮으나, 경매구분이 임의경매이므로 근저당권에 기한 채권 청구로 인한 매각입니다. 본건 매각에는 건물 개황도상 기호 (ㄱ-ㅁ)의 제시외 건물 5개동이 포함되어 있으므로 이의 구조 및 규모를 명확히 인지하고 입찰에 참여해야 합니다. 감정평가서상 임대관계는 '미상'이므로, 낙찰 후 임차인에 대한 명도 절차가 필요할 수 있으며, 실제 임차인의 현황 및 대항력 여부를 확인하는 것이 중요합니다.

2.3. 상권 분석

본건 소재지인 성안동 일대는 단독 및 다가구 주택이 밀집한 주거 중심 지역입니다. 근린생활시설이 일부 혼재되어 있으나, 전반적으로 주거 기능이 주를 이루는 안정적인 주택지대입니다. 다가구주택으로서 임대 수익을 창출하는 것을 목적으로 하므로, 주요 상권 분석보다는 주거 밀집 지역 내 임대 수요의 안정성을 중점적으로 파악해야 합니다. 주변 아파트 단지와 주택 수요를 바탕으로 안정적인 임대차 시장이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

2.4. 생활 정보

본건은 주택지대에 위치하여 주거 환경이 양호합니다. 가장 큰 장점은 "성안생활체육공원" 남측 인근에 위치한다는 점으로, 테니스코트, 워킹트랙, 족구장 등 다양한 체육시설을 이용할 수 있어 생활 편의성 및 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다 . 인근에 학교나 공공시설의 유무는 추가 확인이 필요하지만, 대규모의 체육 공원이 근접해 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 검색 결과 지도상에서 직접적으로 확인되는 혐오시설(예: 대형 장사시설, 산업 폐기물 시설 등)은 없는 것으로 보이나, 최종적인 환경 조사를 위해 현장 방문 시 인근 지역의 소규모 시설 및 환경 요인을 면밀히 확인해야 합니다.

2.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 주의사항은 본건이 일괄매각이며, **제시외 건물 5개동(56.80㎡)**이 포함되어 있다는 점입니다. 제시외 건물의 철거 여부 및 건축법상 문제가 없는지 여부를 확인하는 것이 필요합니다. 토지는 제2종일반주거지역, 소로2류에 접하나, **고도지구(27m 이하)**로 지정되어 있어 향후 재건축 또는 증축 시 높이 제한을 받을 수 있습니다. 건물의 구조는 철근콘크리트구조에 승강기 설비가 되어 있어 비교적 양호하지만, 내부 임대관계가 미상인 바, 명도(인도명령) 과정에서 시간적, 비용적 리스크가 발생할 수 있습니다.

2.6. 종합 의견

본건은 울산광역시 중구 성안동의 주택 밀집지역에 위치한 다가구주택으로, 주거 환경 및 임대수요 측면에서 보통 이상의 가치를 지닙니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역에 속하여 용도 폐지의 가능성이 낮고, 성안생활체육공원 인근의 쾌적한 입지를 갖추고 있습니다. 감정가는 855,948,280원으로, 건물의 구조 및 설비(승강기 포함)를 고려할 때 적정한 수준으로 판단됩니다. 성공적인 투자를 위해서는 미상의 임차인 현황 파악과 제시외 건물의 처리에 대한 명확한 전략 수립이 필수적입니다.

2.7. 투자 포인트

* **양호한 입지:** 성안생활체육공원 남측 인근의 주택지대로, 쾌적한 환경 및 생활체육시설 접근성이 우수합니다 .

* **임대 수익 목적:** 다가구주택으로 안정적인 임대 수요를 바탕으로 한 꾸준한 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* **건물 상태:** 철근콘크리트구조이며, 전기, 위생, 급배수, 소화전, 승강기 및 도시가스 설비가 모두 갖춰져 있어 주거 편의성이 높습니다.

* **용도지역:** 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 용도로의 가치 유지가 확실합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매4계