나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41865 [2] 경기도 평택시 현덕면 화양리 674-9 전 경매

매각기일: 2026-01-19

물건 개요

나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41865 [2] 경기도 평택시 현덕면 화양리 674-9 전 경매

물건 대표 이미지

평택지원 경매4계 2025타경41865 | 소재지: 경기도 평택시 현덕면 화양리 674-9 | 감정가: 4,356,500원 | 최저가: 3,049,550원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 특이사항 분석

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 평택지원 2025타경41865 (2)

소재지: 경기도 평택시 현덕면 화양리 674-9

용도: 전 (농지)

감정가: 4,356,500원

토지면적: 49.00제곱미터 (약 14.82평)

매각대상: 기타 (토지 지분 매각)

경매구분: 청산을 위한 형식적 경매

특이사항: 형식적 경매, 농지취득자격증명 필요, 지분매각, 공유자우선매수신고 가능

1.2. 면적 및 금액

토지면적: 49.00㎡ (약 14.82평)

감정가: 4,356,500원 (㎡당 약 88,908원)

본건은 소규모 토지의 지분 매각 건으로, 총 감정가액이 낮게 책정되었습니다.

1.3. 주요 주의사항 (투자 리스크)

농지취득자격증명: 농지법에 따라 농지취득자격증명(농취증)을 제출해야 하며, 미제출 시 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다.

지분매각 및 공유자우선매수: 지분 물건으로, 공유자가 우선매수신고를 할 경우 낙찰이 불가능합니다. 공유자우선매수는 1회에 한하여 행사할 수 있습니다.

경계 확인: 인접 토지와의 정확한 경계는 측량을 통해 확인이 필요합니다.

맹지 여부: 본건 토지(기호(4) 추정)는 서측으로 약 4M 내외의 콘크리트 포장도로와 접하나, 다른 일부 토지(기호(1,3))는 지적도 및 현황상 맹지일 수 있습니다. (제시된 정보는 4개 필지의 감정 요항표 통합이므로, 본건이 674-9 필지 중 어떤 기호에 해당하는지 확인이 필요하나, 현재 정보에서는 4번 필지로 가정)

2. 입지조건 및 개발 호재 분석

2.1. 입지조건 (현황)

위치 및 주변 환경: 경기도 평택시 현덕면 현덕초등학교 북서측 원거리에 위치하며, 전, 답, 자연림, 단독주택 등이 혼재하는 전형적인 농촌 지역입니다. 제반 환경은 보통 수준입니다.

도로 상태: 본건 토지(기호(4)로 가정 시)는 약 4M 도로에 접하나, 필지별 맹지 여부가 달라 정확한 도로 접근성은 입찰 전 확인이 필수입니다.

이용 현황: 현황은 ‘전’(밭) 또는 ‘묵전’(묵은 밭) 상태로 이용 중인 부정형의 평탄한 토지입니다.

2.2. 지역 개발 호재

화양지구 도시개발사업: 본건 소재지인 평택시 현덕면 화양리 일원은 국내 민간주도 도시개발사업 중 역대 최대 규모인 화양지구 개발사업이 진행 중입니다.

화양지구는 약 279만㎡ 규모로, 2만 가구 이상, 5만여 명 거주가 계획되어 있으며, 평택 서부권의 행정업무를 담당할 평택시청 안중출장소 및 종합병원, 학교 등이 들어설 예정입니다.

교통망 개선: 화양지구 인근은 '서해선-경부고속선 직결 사업'이 예정된 안중역 개발 호재와 인접해 있으며, KTX, 서해선, 평택선 등 3가지 노선을 누릴 수 있는 광역 교통망 개선이 기대됩니다.

주변 산업단지: 원정지구국가산업단지, 포승국가산업단지, 황해경제자유구역 포승지구 등 대규모 산업단지가 인접하여 풍부한 배후수요를 갖추고 있습니다.

평택항 및 평택호 관광단지: 평택항 항만시설 및 평택호 관광단지 개발사업(8천억 규모)이 예정되어 있어, 지역의 주거 및 관광 인프라가 대폭 개선될 것으로 보입니다.

2.3. 혐오시설 및 환경 정보

주변 혐오시설: 인근 지역의 개발사업 관련 정보는 풍부하지만, 본건 토지 주변의 직접적인 혐오시설 유무는 검색된 정보가 없습니다. 다만, 농촌 지역 특성상 주변에 소규모 축사 등의 가축사육시설이 있을 수 있으며, 토지이용계획상 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)으로 지정되어 있어 해당 법규를 확인해야 합니다.

3. 권리분석 및 법적 검토

3.1. 경매의 형태

청산을 위한 형식적 경매: 본 경매는 채무 변제를 위한 강제 경매가 아닌, 공유물 분할 또는 상속 재산 청산 등을 목적으로 하는 형식적 경매입니다. 따라서 권리관계가 비교적 단순할 수 있으나, 공유자가 존재하는 점은 고려해야 합니다.

소유자/채무자: '망OOOOOOOOOOOOO'로 기재되어 있어, 상속재산 분할 또는 유류분 반환 청구 등의 복잡한 법적 관계가 얽혀있을 가능성이 있습니다.

3.2. 토지 지분 매각의 리스크

지분율: 토지 지분율 890.82%(입력 오류 가능성 있음)로, '지분매각'임이 명확합니다. 지분 매입 시 다른 공유자와의 협의 또는 별도의 공유물분할청구소송을 진행해야 하므로, 명확한 출구 전략(Exit Strategy) 없이는 환가성이 떨어집니다.

3.3. 법정지상권 및 기타 권리

건물 면적: 건물은 0.00㎡로, 본건은 순수 토지 매각(지분)입니다. 따라서 법정지상권의 문제는 발생하지 않을 것으로 보입니다. 다만, 감정평가서에 제시외 건물(㉠,㉡)이 언급되었고, 이는 토지에 포함하여 평가했다고 합니다. 제시외 건물의 소유권 및 철거 가능성은 현장 조사 및 면밀한 권리분석이 필요합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 현덕면 화양리 일대의 소규모 '전' 지분 물건입니다.

토지 자체가 소규모이며 지분 매각인 점, 맹지 가능성이 있는 필지(일부)라는 점은 명확한 단점입니다.

그러나 본건이 속한 평택시 현덕면 화양리 일원은 화양지구 도시개발사업 및 평택항, 안중역 개발 등 서평택 개발의 핵심 호재가 집중된 지역이라는 강력한 잠재력이 있습니다.

따라서 본 물건은 단기 차익보다는 중장기적인 관점에서 개발 지역 주변의 토지 지분을 낮은 가격으로 확보하는 '틈새 투자' 전략에 적합합니다.

4.2. 투자 포인트

낮은 진입 장벽: 감정가 기준 총 금액이 낮아 소액으로 대형 개발 호재 지역에 투자할 수 있는 기회입니다.

개발 압력: 화양지구(84만 평)와 인접하고, 주변에 대규모 산업단지 및 평택항이 있어 향후 개발 압력 및 지가 상승 여력이 높습니다.

청산을 위한 형식적 경매: 일반적인 강제 경매보다 권리관계가 깨끗할 가능성이 높습니다.

4.3. 잠재적 리스크 (투자 전 필수 확인 사항)

공유자 리스크: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰이 불가능하며, 낙찰 후에도 공유자와의 협의 불발 시 공유물분할청구소송을 통해야 하므로 시간과 비용이 발생합니다.

농취증 리스크: 반드시 농지취득자격증명을 발급받아야 하며, 농지 원상회복 및 자기 경작 계획에 대한 철저한 준비가 필요합니다.

개발 제외 지역: 화양지구 개발구역 경계선으로부터의 정확한 거리 및 향후 토지이용계획 변경 가능성(예: 수용, 환지 제외)을 면밀히 검토해야 합니다.

진입로 문제: 도로에 접하지 않은 맹지일 가능성을 염두에 두고, 주변 국·공유지 또는 인접 토지 현황을 확인하여 진입로 확보 방안을 미리 검토해야 합니다.

법원 정보

평택지원 경매4계