나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41865 [4] 경기도 평택시 현덕면 화양리 699-2 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 현덕면 인광리 소재 ""현덕초등학교"" 북서측 원거리에 위치하며, 주위는 전, 답, 자연림, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량 등의 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 일반적인 대중교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1) : 인접지 대비 대체로 등고ㆍ평탄한 부정형 토지로, ‘토지임야(전 등)’로 이용 중입니다.
기호(2) : 인접지 대비 대체로 등고ㆍ평탄한 부정형 토지로, ‘묵전’ 상태입니다.
기호(3,4) : 인접지 대비 대체로 등고ㆍ평탄한 부정형 토지로, ‘전’으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호(1,3) : 지적도 및 현황 맹지입니다.
기호(2) : 동측으로 노폭 약 4M 내외의 콘크리트 포장도로와 접합니다.
기호(4) : 서측으로 노폭 약 4M 내외의 콘크리트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~4)공히, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(주거형), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

본건 토지 지상에 소재하는 제시외건물(㉠,㉡)은 구조, 용도, 시공의 정도, 관리상태 등을 종합 참작하여 원가법으로 평가하되, 해당 면적은 위성도면 및 현장 실측 등으로 개략적으로 산정 하였으며, 사정면적은 토지 전체 가액에 지분 비율을 적용하였으니, 업무에 참고 하시기 바랍니다.

공부와의 차이

기호(1) : 공부상 지목은 ‘임야’이나, ‘토지임야(전 등)’로 이용 중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계 : 미상입니다.
2.기타 : 해당사항 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환)
-본건 토지 지상에 자생하는 활잡목은 토지에 포함하여 평가
-지분매각(공유자우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음)
-마늘농사를 하고 있음
-인접 토지와의 정확한 경계는 측량을 통하여 확인 요망

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 평택지원 2025타경41865 (4)

소재지: 경기도 평택시 현덕면 화양리 699-2

용도: 전 (밭)

감정가: 30,056,940 원

경매구분: 청산을 위한 형식적 경매

채권자: 손OO

1.2. 토지 면적 및 지분

토지면적: 321.00㎡ (약 97.11평)

토지 지분: 58.3578㎡ (약 17.65평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 현황

건물 면적: 0.00㎡

건물 지분: 0㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각대상: 기타 (토지)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 지리적 위치

본 건은 경기도 평택시 현덕면 화양리 소재지로, 주위는 전(밭), 답(논), 자연림, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다. 특히, 본 건이 위치한 현덕면은 현재 대규모 개발 사업이 활발히 추진되고 있는 지역입니다. 대규모 도시개발 사업인 '화양지구'가 인근에 개발 중이며, 이는 약 2.79백만㎡ 부지에 2만여 가구, 5만 명 이상 수용 규모로 조성됩니다. 또한, '현덕지구' 또한 공영개발 방식으로 재추진되며, 산업 시설, 주거, 문화 시설 등을 포함하는 2.316백만㎡ 규모의 개발이 예정되어 있습니다. 이러한 대규모 개발 사업들은 해당 지역의 미래 가치 상승 잠재력을 높이는 요인으로 작용할 것입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근은 가능하며, 인근 노선버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 일반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 특히, 서해선 복선전철 안중역 신설 및 서부내륙고속도로, 평택호 횡단 도로 개통 예정 등 교통망 확충이 활발히 이루어지고 있어 향후 접근성 개선이 기대됩니다.

2.3. 도로 현황

본건 토지 중 기호(1,3)은 지적도 및 현황상 맹지입니다. 기호(2)는 동측으로 노폭 약 4M 내외의 콘크리트 포장도로와 접하며, 기호(4)는 서측으로 노폭 약 4M 내외의 콘크리트 포장도로와 접합니다. 맹지인 필지는 접근성 확보를 위해 별도의 법적 검토 또는 인접 토지와의 협의가 필요할 수 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한사항

본 건 토지(기호 1~4)는 공히 자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(일부 제한 300m 이내)에 해당합니다. 이러한 용도지역 및 제한사항은 향후 토지 이용 및 개발에 제약을 줄 수 있으므로 주의가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

등기부등본상 소유권은 상속, 증여, 매매 등을 통해 여러 공유자에게 분할되어 있습니다. 말소기준권리는 2023년 10월 27일 접수된 평택시산림조합의 가압류(을1)입니다.

3.2. 말소기준권리

평택시산림조합의 가압류 (2023.10.27 접수, 금 26,502,002원)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 임차인 현황은 별도로 파악된 내용이 없습니다. 다만, 감정평가서 요약에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

본 건 소재지는 현재 농경지가 주를 이루는 지역이나, 인근에 '화양지구' 및 '현덕지구' 등 대규모 도시개발 및 산업단지 조성이 진행 중입니다. 이에 따라 향후 상업, 주거, 산업 기능이 복합적으로 발달할 것으로 예상되며, 이는 지역 상권의 활성화로 이어질 잠재력을 내포하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 생활 편의 시설 접근성

현재 인근 '현덕초등학교'가 위치하고 있으나, 대규모 개발 사업이 진행 중인 만큼 신규 주거 단지 조성과 함께 편의 시설 및 교육 시설 등 생활 인프라가 확충될 것으로 예상됩니다.

5.2. 지역적 특성

본 건이 위치한 현덕면 일대는 벼농사를 중심으로 한 농업이 발달한 지역이며, 구릉지에 밭과 과수원이 조성되어 있습니다. 최근 대규모 개발 사업으로 인해 젊은 직장인들의 주거 수요가 증가하며 인구가 빠르게 증가하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

본 건은 농지(전)이므로, 매수 시 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 미제출 시 매수인은 계약 해제 및 보증금 몰수 등의 불이익을 받을 수 있으므로, 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 지분 매각 관련

본 건은 토지 지분 매각으로 진행됩니다. 공유자 우선매수 신고가 가능하므로, 낙찰 후 공유자와의 관계 또는 향후 공유물 분할 과정에서 추가적인 협의나 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다. 공유자 우선매수 신고는 1회에 한하여 행사할 수 있습니다.

6.3. 토지 접근성 및 이용 제한

기호(1,3) 필지가 맹지이므로, 차량이나 일반적인 접근에 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 등의 토지 이용계획 및 제한사항은 개발행위에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.4. 기타 유의사항

* 토지 지상에 자생하는 활잡목은 토지에 포함하여 평가되었습니다.

* 인접 토지와의 정확한 경계는 측량을 통해 확인하는 것이 좋습니다.

* 평택시 현덕면 일대에 대규모 쓰레기 소각·매립 시설 건립 계획이 추진된 바 있으며, 이와 관련하여 지역 주민들의 강한 반발이 있었던 점을 참고할 필요가 있습니다. 비록 현재 민선8기 임기 중에는 추진하지 않기로 결정되었다고 하나, 지역 환경에 잠재적인 영향을 미칠 수 있는 사안입니다.

7. 투자 포인트

7.1. 지역 개발 잠재력

평택시 현덕면은 '화양지구', '현덕지구' 등 대규모 개발 사업이 진행 중이며, 이는 향후 지역의 가치 상승 및 인프라 확충으로 이어질 것으로 기대됩니다.

7.2. 농업적 활용 가치

본 건은 현재 농지(전)로 이용 중이며, 마늘 농사가 이루어지고 있어 안정적인 농업적 활용이 가능합니다.

7.3. 장기적 가치 상승 기대

대규모 개발 사업과 교통망 확충이 예정되어 있어, 장기적으로 해당 지역의 부동산 가치 상승 가능성이 높습니다.

8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 유사 물건 실거래가 비교, 향후 개발 가능성 및 위험 요인 분석 등 심층적인 권리 분석과 시장 조사가 필요합니다. 전문가와 상의하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.