나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경2520 [1] 서울특별시 서대문구 북가좌동 293-11 다중주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경2520 [1] 서울특별시 서대문구 북가좌동 293-11 다중주택 경매

물건 대표 이미지

서울서부지방법원 경매8계 2024타경2520 | 소재지: 서울특별시 서대문구 북가좌동 293-11 | 감정가: 1,611,526,850원 | 최저가: 1,289,221,000원 | 용도: 다중주택

1. 물건 보고서: 기본 정보 및 현황

1.1. 기본 정보

사건번호는 서울서부지방법원 2024타경2520 (1)이며, 소재지는 서울특별시 서대문구 북가좌동 293-11입니다.

본 물건의 용도는 다중주택이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다.

소유자 및 채무자는 파OOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 채권자는 유동화 물건의 특성상 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

감정가는 1,611,526,850원입니다.

1.2. 면적 및 감정가

토지면적은 136.90㎡ (약 41.41평)이며, 건물면적은 332.12㎡ (약 100.46평)입니다.

매각 대상에 포함된 제시외 건물은 8.28㎡ (약 2.50평)이며, 총 건물 면적은 340.40㎡ (약 102.97평)입니다.

본 물건은 토지 및 건물이 일괄매각되며, 제시외 건물이 포함되어 있습니다.

2. 물건 현황 분석

2.1. 토지 현황

본 토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 정방형의 토지입니다.

현재 단독주택(다중주택) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 진출입이 용이합니다.

토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하여 주거시설 개발 및 용도 변경에 유리할 수 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있음을 확인해야 합니다.

2.2. 건물 현황

건물은 철근콘크리트구조 기타지붕 5층 건물이며, 2019년 7월 5일에 사용 승인된 비교적 신축급 건물입니다.

외벽은 타일 붙임 마감 등이며, 내부에는 급배수, 위생, 도시가스, 승강기, 난방 설비 및 CCTV 시설이 갖추어져 있습니다.

가장 중요한 부분은 건물 이용상태입니다. 공부상 용도는 1~2층은 근린생활시설(사무소), 2~5층은 단독주택(다중주택(원룸))이나, 현황은 1~5층 전체가 주택으로 이용 중인 것으로 추정됩니다.

5층에는 제시외 건물 (ㄱ) 8.28㎡ (조립식 패널조, 주택 등)이 소재하며, 이는 매각대상에 포함됩니다.

3. 입지 및 환경 분석

3.1. 입지조건

본건은 서울특별시 서대문구 증산동 소재 "증산역"(6호선) 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 주거지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

제3종일반주거지역에 위치하여 주거 환경으로는 보통 수준입니다.

3.2. 상권분석 및 생활정보

본건은 증산역세권과 인접하며, 주위가 주거시설과 근린생활시설이 혼재된 지역이므로 기본적인 생활 편의 시설 이용은 용이할 것으로 판단됩니다.

다만, 구체적인 상권의 활성화 정도나 생활 정보(학교, 대형마트 등)는 감정평가서 요약만으로는 확인하기 어렵습니다.

4. 권리분석 및 특이사항

4.1. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자의 임의 경매 신청에 의해 진행됩니다.

소유자와 채무자가 동일인이므로, 등기부상 권리관계는 단순할 수 있으나, 유동화 물건의 특성상 채권 관계는 복잡할 가능성도 있습니다.

매각 대상은 토지 및 건물의 일괄매각이므로, 토지 또는 건물만 따로 매각되지 않아 명확한 권리 이전이 가능합니다.

제시외 건물 (ㄱ)이 포함된 점은 긍정적입니다.

4.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

가장 큰 리스크는 **건축물대장상 용도와 현황의 불일치**입니다. 1~2층 근린생활시설이 현재 주택으로 이용 추정되고 있어, 이는 불법 증축 또는 불법 용도 변경에 해당할 수 있습니다.

따라서 낙찰자는 관할 관청에 이행강제금 부과 여부와 양성화 가능성, 또는 원상복구 비용 등을 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

**임대관계 미상**이므로, 대항력 있는 임차인이 있을 가능성을 배제할 수 없습니다. 현장 조사를 통한 임차인 현황 확인 및 정확한 명도 계획 수립이 필수적입니다.

**유동화 물건**의 경우, 채권자가 명확하고 신속한 처분을 원하기 때문에 매각 과정이 비교적 빠르게 진행될 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

서울특별시 서대문구 증산역 인근에 위치한 비교적 신축급(2019년)의 5층 다중주택 물건입니다.

제3종일반주거지역에 위치하며, 토지 및 건물 일괄매각으로 투자 안정성은 확보됩니다.

다만, 현황상 주택으로 이용 중인 부분(1~2층 근생)에 대한 법적 리스크(이행강제금)와 임차인 관계 미상이라는 권리분석상의 불확실성을 해결하는 것이 관건입니다.

5.2. 투자 포인트

신축급 건물(2019년 사용승인)로 향후 건물 유지보수 비용 부담이 적습니다.

역세권(증산역) 인근의 제3종일반주거지역에 위치하여 개발 가치 및 임대수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

공부상 다중주택(원룸) 용도가 주를 이루고 있어, 1인 가구 대상의 임대 수익형 부동산으로 적합합니다.

제시외 건물(주택)이 매각에 포함되어 건물 전체 이용 면적이 증가합니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매8계