나이스옥션 법원경매 홍성 2024타경21924 [1] 충청남도 홍성군 광천읍 광천리 189-50 주/상용건물 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 홍성 2024타경21924 [1] 충청남도 홍성군 광천읍 광천리 189-50 주/상용건물 경매

물건 대표 이미지

홍성지원 경매2계 2024타경21924 | 소재지: 충청남도 홍성군 광천읍 광천로 319-1 | 감정가: 112,094,000원 | 최저가: 78,466,000원 | 용도: 주/상용건물

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 현황

사건번호는 홍성지원 2024타경21924 (1)이며, 충청남도 홍성군 광천읍 광천리 189-50 소재의 주상용 건물입니다.

감정가는 112,094,000원으로 책정되었으며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다.

매각대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

토지 면적은 56.00㎡ (약 16.94평)이며, 건물 제시외 면적은 40.20㎡ (약 12.16평)입니다.

토지와 건물은 소유자, 채무자가 정OO으로 동일하며, 채권자는 염OO입니다.

특이사항으로 일괄매각에 제시외 건물(감정평가서상 ㉠, ㉡)이 매각에 포함되며, 일반건축물대장상 26.98㎡ (약 8.16평)의 불법 증축된 위반건축물로 등재되어 있으므로 이에 대한 주의가 필요합니다.

1.2. 입지조건 분석

대상 물건은 충청남도 홍성군 광천읍 광천리 소재 광천우체국 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 로변으로 각종 근린생활시설, 주상용건물, 단독주택 등이 혼재하는 일반적인 상업 및 주거 혼합 지대입니다.

제 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로 및 시내버스 승강장이 위치하고 있어 제반 교통 상황은 보통입니다.

토지는 사다리형의 평지로 대(주상용 건부지)로 이용 중이며, 북동측으로 왕복 2차선의 아스콘 포장도로(중로2류, 폭 15m-20m)에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역으로 지정되어 있어 토지의 상업적 가치가 높게 평가될 수 있습니다. 또한 가축사육제한구역(전부제한구역) 및 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)에 해당됩니다.

1.3. 권리분석

본 건은 토지 및 건물 일괄매각 건입니다.

주의사항에 명시된 바와 같이, 제시외 건물(40.20㎡, 약 12.16평)이 감정가에 포함되어 매각되므로, 낙찰 후 별도의 법정지상권 등의 권리 문제는 발생하지 않을 것으로 보입니다.

가장 중요한 권리적 특이사항은 목록1 건물이 일반건축물대장상 26.98㎡ (약 8.16평) 규모의 단독주택 부분이 불법 증축된 위반건축물로 등재되어 있다는 점입니다.

위반 건축물은 낙찰자가 승계하게 되며, 이행강제금 부과 또는 원상복구 명령의 대상이 될 수 있습니다.

임대차 관계는 감정평가서상 '미상'으로 기재되어 있으므로, 입찰 전 현장 조사를 통한 정확한 임차인 현황과 대항력 여부 등을 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 광천읍 광천리는 광천우체국 인근의 로변 상권으로, 근린생활시설과 주상용 건물이 혼재된 형태입니다.

토지 이용 계획상 일반상업지역에 속하여 용적률 및 건폐율 상의 이점을 가지며, 상업 활동에 유리한 입지입니다.

현재 건물 이용 상태는 1층이 '근린생활시설(부어치킨)'로 이용 중이며, 2층은 일반건축물대장상 단독주택 및 근린생활시설로 이용 중입니다.

2층은 주거 및 상업이 혼합된 형태로 이용되고 있어, 임차인을 유치하기에 유연성이 높은 구조로 보입니다.

임대 관계가 미상이므로, 현재 1층 상가의 임대료 수준, 영업 지속 여부 등을 확인하여 상권 가치와 수익성을 판단해야 합니다.

1.5. 생활정보 및 주변시설

대상 물건은 주요 간선도로에 인접해 있고 왕복 2차선 도로에 접하고 있어 접근성이 높습니다.

주변에 광천우체국을 중심으로 생활 편의시설이 형성되어 있어 생활 여건은 보통 수준으로 보입니다.

상대보호구역으로 지정되어 있어 인근에 학교가 위치하고 있음을 간접적으로 알 수 있으며, 이는 유해 시설 입주가 제한될 수 있음을 의미합니다.

제시된 정보만으로는 인근 혐오시설의 존재 여부를 확인할 수 없으며, 정확한 생활 편의시설 및 혐오시설 유무는 현장 답사 또는 별도의 지도 검색을 통해 확인해야 합니다.

1.6. 잠재적 리스크

최대 잠재적 리스크는 위반건축물 문제입니다.

일반건축물대장상 불법 증축된 26.98㎡ (약 8.16평) 부분에 대해 낙찰자가 이행강제금을 부담하거나 지자체의 철거 명령을 받을 수 있습니다. 이행강제금의 수준과 기존의 부과 이력 등을 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

임대 관계가 '미상'이므로, 정확한 임차인의 존재 여부, 보증금 및 월세 규모, 대항력 등을 확인하지 못할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

토지 면적이 56.00㎡ (약 16.94평)으로 작은 편이므로, 추후 재건축 시 건축 행위에 제약이 따를 수 있으며, 인접 토지 매입을 통한 확장 가능성도 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 일반상업지역에 위치하며, 왕복 2차선 도로를 접하고 있어 상업시설로서의 입지 조건은 매우 우수합니다.

제시외 건물이 일괄 매각에 포함되어 법적 안정성이 확보된 점은 긍정적입니다.

현재 1층은 상가(부어치킨)로 이용 중이고 2층은 주거/상업 혼용으로, 즉시 임대수익을 기대할 수 있는 수익형 부동산의 형태를 갖추고 있습니다.

다만, 위반건축물로 인한 이행강제금 및 원상복구 명령의 위험이 상존하므로, 이 부분이 최종 입찰가를 결정하는 데 있어 가장 큰 변수가 될 것입니다.

1.8. 투자 포인트

최고의 입지: 희소성이 높은 일반상업지역에 위치하고 있어 토지의 가치가 높습니다. 재건축 시 높은 용적률을 적용받아 수익 극대화가 가능합니다.

수익성 확보 가능성: 현재 1층이 근린생활시설로 사용되고 있어, 임차인 현황만 정확히 파악된다면 즉각적인 임대수익을 창출할 수 있습니다.

환금성 우수: 광천우체국 인근의 주요 로변에 위치하여 향후 매매 시 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

가격 조정 가능성: 위반건축물 리스크로 인해 매수 경쟁이 낮아질 수 있어, 리스크 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 기회가 될 수 있습니다. (위반건축물 리스크를 정확히 계산하여 입찰가에 반영해야 합니다.)

법원 정보

홍성지원 경매2계